1.   Xác định tính chất vụ việc

Xác định tính chất của tình huống, vụ việc tranh chấp đất đai là một trong kỹ năng cơ bản trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Thông qua việc xác định tính chất vụ việc để có thể đưa ra các biện pháp, phương án có hiệu quả từ việc tiếp công dân, thu thập thông tin, tài liệu, tổ chức hòa giải và tham mưu giải quyết tranh chấp đất đai…

Hiện nay, pháp luật chưa có khái niệm và các tiêu chí để phân loại đối với các vụ việc tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, có thể xác định tính chất vụ việc tranh chấp đất đai gồm: Vụ việc đơn giản, mới xảy ra và đơn lẻ; vụ việc phức tạp, kéo dài và đông người. Một số tiêu chí để xác định vụ việc đông người, phức tạp, kéo dài như sau:

- Vụ việc đã được cơ quan hành chính, Tòa án nhân dân giải quyết đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã có hiệu lực pháp luật nhưng công dân vẫn không đồng thuận và tiếp tục có đơn kiến nghị, đơn khiếu nại hoặc trong quá trình thực hiện các quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật còn gặp khó khăn, vướng mắc.

- Vụ việc đông người hoặc đơn lẻ nhưng các bên có tranh chấp có những hành vi quá khích, vi phạm pháp luật hoặc bị kẻ xấu xúi giục, kích động gây ảnh hưởng xấu đến tình hình an ninh, trật tự.

Có thể minh họa cho tình huống vụ việc đơn lẻ nhưng đã trở thành vụ việc đông người, phức tạp qua vụ việc sau đây:

Các hộ dân xóm 16 thôn T.H, xã Đ.H, huyện T.L: Đơn đề nghị giải quyết tranh chấp ngõ đi chung với ông Phạm Bá G, sinh năm 1958. Các hộ dân cho rằng ông Phạm Bá G đã xây tường bao và nhà lấn vào ngõ đi chung 02 mét. Sau khi nhận được đơn đề nghị của các hộ dân, Ủy ban nhân dân huyện T.L đã kiểm tra và xác định hộ ông Phạm Bá G đã được Ủy ban nhân dân huyện T.L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2013 nên không thuộc thẩm quyền giải quyết của các cơ quan hành chính và đề nghị Ủy ban nhân dân xã Đ.H thực hiện việc hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định. Quá trình hòa giải, các bên có tranh chấp đã thống nhất: Ông Phạm Bá G đồng ý phá tường bao để mở rộng ngõ đi 01 mét, phần nhà không phá được vì đã xây kiên cố với 2,5 tầng; đồng thời đề nghị Ủy ban nhân dân huyện T.L hỗ trợ kinh phí để làm lại ngõ đi chung theo chương trình nông thôn mới.

Tuy nhiên, trong quá trình Ủy ban nhân dân xã đang thi công, cải tạo ngõ đi chung theo thỏa thuận của các bên thì ông Nguyễn Hồng C (do có mâu thuẫn với ông Phạm Bá G và một số cán bộ xã) nên đã lôi kéo một số người thân trong gia đình và một số người dân trong xóm cản trở việc thi công, yêu cầu Ủy ban nhân dân xã phải phá dỡ căn nhà của ông G để làm ngõ đi với lý do Ủy ban nhân dân huyện và xã đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông G không đúng với diện tích đất, lấn vào ngõ đi chung; Ủy ban nhân dân xã đã tạm dừng thi công ngõ đi và đề nghị các bên thỏa thuận, thống nhất. Ông C tiếp tục xúi giục các hộ dân kéo lên Ủy ban nhân dân xã, Ủy ban nhân dân huyện; thậm chí kéo lên Ủy ban nhân dân thành phố để kiến nghị, khiếu nại; gây mất an ninh trật tự, cản trở hoạt động của các cơ quan Nhà nước.

Như vậy, bản chất vụ việc là tranh chấp ngõ đi chung đã được Ủy ban nhân dân xã thực hiện hòa giải theo quy định của Luật Đất đai năm 2013; các bên có tranh chấp đã hòa giải, thống nhất phương án giải quyết; chính quyền địa phương cũng ủng hộ, hỗ trợ kinh phí; tuy nhiên do có đối tượng lôi kéo, xúi giục nên các hộ dân đã thay đổi ý kiến, tiếp tục gây xức ép cho các cơ quan hành chính nhà nước và đã trở thành vụ việc phức tạp, đông người.

2.   Xác định các dạng tranh chấp đất đai

Trên thực tế, tranh chấp đất đai không chỉ là hiện tượng phổ biến, phức tạp mà trong đó còn hết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp; do đó, cần phải xác định các dạng tranh chấp khác nhau. Việc xác định đúng các dạng tranh chấp đất đai có ý nghĩa quan trọng nhằm đánh giá chính xác về thẩm quyền, xác định trình tự, thủ tục và đường lối giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định. Về cơ bản, phân loại một cách tương đối thì tranh chấp đất đai được chia thành các dạng như sau:

- Tranh chấp về quyền sử dụng dụng đất: Là tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó. Trong dạng tranh chấp này chúng ta thường gặp các loại:

+ Tranh chấp về ranh giới đất (về ranh giới đất liền kề, ngõ đi, cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trùng diện tích, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất cho rằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng…)

+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ hôn nhân, thừa kế. Các bên tranh chấp thường có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng.

+ Tranh chấp đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn, sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới ….)

Đối với nhóm này, các cán bộ, công chức khi tiếp công dân, hướng dẫn công dân, tham mưu giải quyết tranh chấp đất đai cần xem xét các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc, quá trình sử dụng đất; ranh giới, mốc giới được giao đất, cấp đất; trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ về đất của người sử dụng đất có đúng hay không? Có việc chuyển dịch quyền sử dụng đất qua các thời kỳ hay không? Các vấn đề về thời hiệu, tính hợp pháp của di chúc, diện, hàng thừa kế, xác định di sản thừa kế; xem xét quan hệ giữa các bên tranh chấp có phải là quan hệ vợ chồng hợp pháp hay không, nguồn gốc tài sản, tài sản chung có liên quan đến người thứ ba (cha, mẹ, các con, anh, chị, em của vợ, chồng) hay không?

Có thể minh họa cho việc xác định dạng tranh chấp về quyền sử dụng đất qua vụ việc sau đây:

Ông Phạm Văn K được dòng họ Phạm ở xã Đ huyện K giao sử dụng diện tích đất 848,0m2 theo Văn bản thừa kế lập năm 1982 (có bản dịch của phòng tư pháp quận N, thành phố H) và Biên bản họp họ Phạm ngày 29/12/1984 với nội dung ông K về ở nhà thờ họ phải đảm bảo đúng những yêu cầu sau: Toàn bộ tài sản của nhà thờ họ, ông K phải có trách nhiệm bảo quản và tu sửa, mất mát, hư hỏng ông N phải chịu trách nhiệm; “Phần vườn đất, hoa lợi được quyền sử dụng đến khi chết”.

Năm 1999, ông K chết và chuyển cho con là ông Phạm Văn N tiếp tục sử dụng. Đến năm 2000, ông Phạm Văn N làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được Uỷ ban nhân dân huyện K cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AĐ 721918, số vào sổ 00513KT-04-Q1 ngày 24/11/2005 với thời hạn sử dụng “lâu dài”, nguồn gốc đất “thổ cư cũ”, mục đích sử dụng “Riêng”. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông Phạm Văn N tiếp tục quản lý và sử dụng.

Năm 2017, ông Phạm Văn C và một số người đại diện dòng họ tổ chức sửa chữa, cải tạo lại nhà thờ họ nhưng ông N không đồng ý. Ông C và một số người đại diện dòng họ có Đơn đề nghị ông N trả lại đất của dòng họ và yêu cầu Ủy ban nhân dân huyện K hủy bỏ Giấy chứng nhận đã cấp cho ông N.

- Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng đất:

Dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư…

Bản chất của tranh chấp đất đai trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự mà đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất. Do đó, khi xem xét, giải quyết các tranh chấp dạng này có thể là yêu cầu thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu…[1]

Có thể minh họa cho việc xác định dạng tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất qua vụ việc sau đây:

Tháng 6 năm 2011, bà Nguyễn Thị H được Ủy ban nhân dân huyện T cho thuê 20.088 m2 đất tại khu Đ, xã G để sử dụng vào mục đích kinh doanh nhà nghỉ, khách sạn, dịch vụ ăn uống, khu vui chơi giải trí với thời hạn 20 năm và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG 057538. Đến tháng 7 năm 2011, bà H ký Hợp đồng ủy quyền cho ông Nguyễn Văn A quản lý khu đất thuê nêu trên.

Năm 2017, thực hiện Dự án xây dựng Bệnh viện đa khoa quốc tế V, Ủy ban nhân dân huyện T đã ban hành Thông báo, Quyết định thu hồi đất, lập, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích nêu trên cho bà H và thông báo cho bà H đến thực hiện việc nhận tiền bồi thường, hỗ trợ. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện việc trả tiền bồi thường, hỗ trợ thì ông A có đơn kiến nghị phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho ông vì ông là người trực tiếp, quản lý, sử dụng đất. Ủy ban nhân dân huyện T đã có văn bản tạm dừng việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và đề nghị các bên thực hiện việc giải quyết tranh chấp liên quan đến Hợp đồng ủy quyền tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

- Tranh chấp về mục đích sử dụng đất:

Đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc các định mục đích sử dụng đất là gì? Đặc biệt là tranh chấp về đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp, giữa đất trồng lúa với đất nuôi trồng thủy sản, giữa đất trồng cao su với đất trồng cà phê, giữa đất nông nghiệp với đất thổ cư... trong quá trình phân bố và quy hoạch sử dụng. Trong thực tế trường hợp tranh chấp này xảy ra như sau: Do mục đích sử dụng đất nên Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để giao cho người khác sử dụng với mục đích khác, dẫn đến người đang sử dụng đất khiếu kiện việc chuyển mục đích sử dụng đất hay khiếu kiện việc thu hồi hoặc khiếu kiện người được giao đất sử dụng với mục đích khác; mặt khác, người được Nhà nước giao đất chuyển mục đích sử dụng khiếu kiện người đang sử dụng đất phải giao đất cho mình theo quyết định giao đất. Thông thường những tranh chấp này cũng có cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Đối với dạng tranh chấp này, khi xem xét, giải quyết cần nghiên cứu về kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, điều chỉnh, bổ sung… và mục đích sử dụng đất đã được giao theo quy định của pháp luật.

Có thể minh họa cho việc xác định dạng tranh chấp về mục đích sử dụng đất qua vụ việc sau đây:

Năm 1997, ông Trịnh Văn M được Ủy ban nhân dân huyện H cho thuê 10.186 m2 đất với mục đích nuôi trồng thủy sản, trông cây hàng năm và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời hạn 20 năm. Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng đất do việc trồng cây ăn quả không hiệu quả, ông M đã tự ý chuyển diện tích đất trông cây hàng năm thành đất nuôi trồng thủy sản.

Đến năm 2010, do không có nhu cầu sử dụng ông M đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất nêu trên cho ông Nguyễn Văn H. Trong quá trình làm các thủ tục để cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông H phát hiện việc tự ý chuyển mục đích sử dụng của ông M nên đã có đơn khởi kiện ông M đến Tòa án nhân dân.

Tuy nhiên, trên thực tế có những vụ việc tranh chấp đất đai, tính chất quan hệ pháp luật tranh chấp có cả dấu hiệu của các dạng tranh chấp nêu trên. Do đó, để xác định tranh chấp thuộc dạng nào cần căn cứ vào việc bên có tranh chấp nào đề nghị giải quyết tranh chấp và đề nghị giải quyết về vấn đề gì?[2]

Có thể minh họa cho vấn đề này qua vụ việc sau đây:

Ông Trần Văn C và vợ là bà Vũ Thị M sử dụng mảnh đất có diện tích 600 m2, tại thửa số 5, Tờ bản đồ số 8 tại thôn G xã B, huyện A và trên mảnh đất có một căn nhà 5 gian. Năm 1979 bà M chết, đến năm 1987 ông C chết. Ông C và bà M có một người con duy nhất là ông Trần Văn T và ở cùng bố mẹ. Năm 1981, ông T chuyển công tác vào trong miền Nam. Năm 1982, ông C đồng ý cho cháu là anh Trần Văn K sinh sống trên mảnh đất này.

Đến năm 2013, anh Trần Văn K đã thực hiện việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản trên đất và được Ủy ban nhân dân huyện A cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất vào tháng 5 năm 2014. Đến tháng 4 năm 2016, anh Trần Văn K dỡ ngôi nhà 5 gian cũ và xây dựng nhà 3,5 tầng kiên cố. Sau khi biết thông tin việc anh K phá dỡ căn nhà cũ để xây dựng căn nhà mới, ông Trần Văn T có Đơn yêu cầu buộc ông K trả lại diện tích đất nêu trên.

Như vậy, trong tình huống này có cả dấu hiệu tranh chấp về nhà đất mà Nhà nước đã bố trí cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai, dấu hiệu tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, dấu hiệu tranh chấp về việc ở nhờ trên đất và dấu hiệu tranh chấp về tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, trong tình huống cụ thể nêu trên, ông Trần Văn T cho rằng mình mới là người có quyền sử dụng đất chứ không phải anh Trần Văn K; do đó, đây là tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất.

3.   Xác định thẩm quyền giải quyết

Nhận diện các dạng tranh chấp đất đai là cơ sở để phân biệt giữa thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan hành chính. Đồng thời, cũng phải phân biệt rõ tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự với các khiếu kiện liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của các cơ quan hành chính và của Tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng hành chính.

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, Luật Đất đai năm 2013 quy định tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

- Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tich Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành hành chính;

+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành hành chính[3].

Do vậy, theo các quy định nêu trên thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng thường thuộc các quan hệ tranh chấp nằm trong một trong hai trường hợp tranh chấp sau: Tranh chấp đất đai mà trên đất không có tài sản và tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.

Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định: “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”[4]. Do đó, tranh chấp đất đai sẽ do Tòa án nơi có đất có thẩm quyền giải quyết. Nếu đất ở nhiều địa phương khác nhau thì đương sự có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các diện tích đất giải quyết[5]. Trường hợp tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Tòa án mà nếu một trong các bên tranh chấp, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đang ở nước ngoài thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Như vậy, việc phân tích chính xác vụ tranh chấp đất đai nhằm xác định đúng thẩm quyền giải quyết theo luật định để cơ quan dân cử tiến hành giám sát quá trình giải quyết vụ án theo đúng luật định. Căn cứ quy định của pháp luật có thể xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cụ thể như sau:

[1] Học viện Tư pháp (2018), Giáo trình Kỹ năng chuyên sâu của Luật sư trong việc giải quyết các vụ án dân sự, Nhà Xuất bản Tư pháp, tr.12.

[2] Học viện Tư pháp (2018), Giáo trình Kỹ năng chuyên sâu của Luật sư trong việc giải quyết các vụ án dân sự, Nhà Xuất bản Tư pháp, tr.12.

[3] Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội, Điều 203.

[4] Quốc hội (2015), Bộ luật tố tụng Dân sự, Hà Nội, điểm c khoản 1 Điều 39.

[5] Quốc hội (2015), Bộ luật tố tụng Dân sự, Hà Nội, điểm i khoản 1 Điều 40