1. Cơ sở pháp lý
Các quy định của pháp luật đã tôn trọng và ghi nhận quyền tự do định đoạt của các bên về việc chuyển nhượng tài sản thế chấp. Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định các bên có quyền thỏa thuận về việc chuyển nhượng tài sản thế chấp thông qua các phương thức xử lý tài sản thế chấp (Khoản 1 Điều 303). Mới đây, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP thay thế Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã khẳng định lại một lần nữa việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện đúng với thỏa thuận của các bên (Khoản 1 Điều 49). Các bên có quyền dự liệu và lựa chọn bất kỳ cách thức, thời gian nào để thực hiện việc chuyển nhượng tài sản thế chấp. Như vậy, việc chuyển nhượng tài sản thế chấp theo sự thỏa thuận của các bên linh hoạt, xuất phát từ nhu cầu của các bên đối với tài sản trong suốt thời gian thế chấp. Theo khảo sát tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB), tỷ lệ hồ sơ quá hạn có tài sản bảo đảm được giải quyết theo hướng “Ngân hàng nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ, bán tài sản bảo đảm cho bên thứ ba, bên bảo đảm ủy quyền bán tài sản bảo đảm cho Ngân hàng” trong trường hợp khách hàng hợp tác giải quyết chiếm tỷ trọng là 30%, còn đối với trường hợp khách hàng không hợp tác, ngân hàng phải tự xử lý tài sản bảo đảm thì chiếm một tỷ lệ rất nhỏ, chưa tới 1% và chủ yếu tài sản bảo đảm là động sản (phương tiện vận tải, hàng hóa,…).
Tiếp đến, các quy định của pháp luật đã dự liệu về việc chuyển nhượng tài sản thế chấp trong những trường hợp khác nhau như: Khi có sự thỏa thuận của các bên; thông qua việc xử lý tài sản bảo đảm; theo Bản án, Quyết định của cơ quan nhà nước (cụ thể là Tòa án nhân dân; Thi hành án dân sự) và dưới góc độ phá sản doanh nghiệp. Những quy định trên đã góp phần định hướng cho các chủ thể thực hiện quyền của mình và làm cho quá trình chuyển nhượng tài sản thế chấp hoàn thành dễ dàng. Trên thực tế, nếu các bên không đạt được thỏa thuận về việc bán, chuyển nhượng tài sản bảo đảm khi có sự việc vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm thì các tổ chức tín dụng sẽ lựa chọn phương thức khởi kiện tại Tòa án để khi Bản án có hiệu lực pháp luật thì sẽ xử lý được tài sản bảo đảm. Theo số liệu trong 6 tháng đầu năm 2019, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thụ lý (sơ thẩm, phúc thẩm) 3.110 vụ dân sự (đã bao gồm án cũ chuyển qua), trong đó kinh doanh thương mại là 677 vụ. Trong năm 2018, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thụ lý (sơ thẩm, phúc thẩm) 2.042 vụ án dân sự, trong đó án kinh doanh thương mại là 376 vụ. Trong tổng số các vụ án dân sự và kinh doanh thương mại mà Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thụ lý, giải quyết thì án có liên quan đến lĩnh vực ngân hàng chiếm hơn 25% trong tổng số vụ việc.
Bên cạnh đó, việc các tổ chức tín dụng được chuyển nhượng các tài sản bảo đảm là dự án bất động sản khi đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản phù hợp với đặc thù xử lý tài sản bảo đảm trong lĩnh vực tín dụng, ngân hàng, tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu có cơ sở pháp lý xử lý được tài sản bảo đảm là các dự án bất động sản quá đó góp phần tăng cường hiệu quả của công tác xử lý nợ xấu, chủ yếu là các khoản nợ xấu có dư nợ lớn. Theo thí điểm tại 06 tổ chức tín dụng, tính lũy kế từ 15/08/2017 đến cuối tháng 12/2019, cả hệ thống tín dụng đã xử lý được 305,7 nghìn tỷ đồng nợ xấu, trung bình từ 15/08/2017 đến 12/2019, mỗi tháng toàn hệ thống xử lý được khoảng 10,5 nghìn tỷ đồng/tháng, cao hơn mức 4,7 nghìn tỷ đồng so với kết quả xử lý nợ xấu trung bình từ 2012 – 2017. Kết quả xử lý nợ xấu cho thấy dấu hiệu phát huy hiệu quả của các quy định về xử lý tài sản bảo đảm nói chung và quy định trong việc chuyển nhượng tài sản thế chấp nói riêng, góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và đẩy mạnh công tác xử lý nợ xấu của hệ thống các tổ chức tín dụng [10].
Cuối cùng là các quy định của pháp luật cũng đã giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình chuyển nhượng tài sản thế chấp ngay cả trong trường hợp không có sự xác nhận của bên thế chấp. Thứ tự ưu tiên thanh toán từ tiền thu được từ việc bán tài sản thế chấp trong trường hợp một tài sản thế chấp được bảo đảm thực hiện cho nhiều nghĩa vụ; Quyền truy đòi đối với tài sản thế chấp được chuyển nhượng trong trường hợp bên thế chấp tự ý chuyển nhượng tài sản thế chấp mà không hỏi ý kiến của bên nhận thế chấp. Căn cứ khoản 1 Điều 7 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP: “Quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm trong biện pháp bảo đảm đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba không thay đổi hoặc không chấm dứt trong trường hợp tài sản bảo đảm bị chuyển giao cho người khác do mua bán, tặng cho, trao đổi, chuyển nhượng, chuyển giao khác về quyền sở hữu; chiếm hữu, sử dụng hoặc được lợi về tài sản bảo đảm không có căn cứ pháp luật”. Như vậy, bên nhận thế chấp có quyền tuyên bố giao dịch chuyển nhượng tài sản thế chấp vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, các bên hoàn trả lại những gì đã thực hiện trong giao dịch.
2. Vướng mắc, bất cập trong việc chuyển nhượng tài sản thế chấp
Những vướng mắc chuyển nhượng tài sản thế chấp thông qua xử lý tài sản bảo đảm là các quyền tài sản: Căn cứ quy định tại Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản thế chấp là quyền tài sản có thể được xử lý theo các phương thức: Bán đấu giá (theo thỏa thuận); Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý/chuyển nhượng thì tài sản bảo đảm được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác. Quy định này bộc lộ những bất cập sau đây:
- Về phương thức bán đấu giá tài sản thế chấp là quyền tài sản: Ưu điểm của phương thức này là đảm báo được tính công khai, minh bạch của quá trình xử lý thông qua việc cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan đến tài sản và phiên bán đấu giá tài sản đó; giá bán của tài sản cao hơn hoặc ít nhất bằng giá thị trường tại thời điểm bán… Tuy nhiên, bất cập lại bắt nguồn từ những quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản cũng như từ thực tiễn vận dụng các quy định về bán đấu giá tài sản. Hình thức bán tài sản thế chấp công khai có thể ảnh hưởng đến uy tín, hoạt động kinh doanh của bên thế chấp, chi phí tổ chức bán đấu giá tài sản khá cao,… Thêm vào đó, do chưa có cơ chế quản lý, giám sát chặt chẽ nên có thể dẫn đến hiện tượng thông đồng, ép giá giữa những người đăng ký mua tài sản đấu giá với tổ chức bán đấu giá,… Bên nhận thế chấp, bên bán đấu giá tài sản không có chức năng cưỡng chế, thu giữ tài sản thế chấp dẫn đến tình trạng nhiều khi các thủ tục mở phiên đấu giá đã hoàn tất những lại chưa thu giữ được tài sản bảo đảm.
Một số vụ thi hành án tín dụng, ngân hàng việc xử lý tài sản kê biên để thi hành án cũng đã và đang vấp phải nhiều khiếu kiện, tố cáo. Điển hình như trường hợp của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Buôn Ma Thuột hồi đầu năm 2019. Để thi hành bản án của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột xử sơ thẩm, buộc Công ty TNHH Dịch vụ khách sạn Ấn Độ phải trả nợ cả gốc lẫn lãi cho Agribank Đắk Lắk tổng cộng hơn 10,5 tỉ đồng, Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Buôn Ma Thuột tổ chức bán đấu giá tòa nhà 8 tầng của vợ chồng ông Trần Ngọc Ấn, giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ khách sạn Ấn Độ với giá khởi điểm chỉ vẻn vẹn hơn 4,2 tỉ đồng, trong khi tài sản được định giá hơn 7,561 tỉ đồng, khiến dư luận xôn xao. Lãnh đạo Phòng An ninh Kinh tế Công an tỉnh Đắk Lắk cho biết vẫn đang tiếp tục xác minh dấu hiệu cố ý làm trái trong cuộc tổ chức định giá, và dự kiến đấu giá nhà với giá khởi điểm rẻ bất thường này.
Hay trường hợp của Công ty Cổ phần xi măng Hoàng Liên Sơn. Sau khi không có khả năng chi trả khoản nợ gồm gốc và lãi là 52,4 tỷ đồng cho Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương - Chi nhánh Lào Cai, tài sản Công ty Cổ phần xi măng Hoàng Liên Sơn đã được đem bán phát mại. Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Lào Cai thực hiện kê biên tài sản Công ty Cổ phần xi măng Hoàng Liên Sơn tại Khe cống thung lũng số 3 (phường Lào Cai, TP Lào Cai) gồm quyền sử dụng 29,5 nghìn m2 đất, nhà, toàn bộ máy móc thiết bị trạm nghiền Clinker và trạm cân điện tử, máy xúc lật bánh lốp... để bán đấu giá. Kết quả thẩm định giá lần đầu đối với toàn bộ tài sản đấu giá Công ty Cổ phần xi măng Hoàng Liên Sơn là 6,5 tỷ đồng - quá thấp so với thẩm định giá do Công ty Cổ phần định giá và giám định Việt Nam thực hiện theo hợp đồng với ngân hàng vào tháng 11/2019, với giá trên 16 tỷ đồng. Do đó, ngân hàng có văn bản đề nghị Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Lào Cai xem xét thực hiện định giá lại tài sản và có được kết quả là trên 8,2 tỷ đồng. Sau đó, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Lào Cai ký hợp đồng thuê Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai tổ chức 6 lần bán đấu giá tài sản trên nhưng đều thất bại. Lúc này, giá trị tài sản đã bị giảm xuống mức cực thấp, chỉ còn 5,1 tỷ đồng… Mặc dù đã có đơn vị mua hồ sơ, nộp tiền đặt trước, sẵn sàng trả 8 tỉ đồng nhưng Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Lào Cai và Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai vẫn thống nhất không bán, vì vậy, buổi đấu giá ngày 02/04/2021 kết thúc với chiến thắng thuộc về Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Thương mại Miền Bắc với giá trúng là 4,924 tỉ đồng. Ngày 14/05/2021, Thanh tra Bộ Tư pháp đã có văn bản gửi Giám đốc Sở Tư pháp tỉnh Lào Cai đề nghị xem xét lại toàn bộ sự việc theo thẩm quyền.
- Về phương thức nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ. Quy định của pháp luật hiện hành chưa làm rõ được sự khác nhau giữa việc nhận chính tài sản bảo đảm (có tính chất như bên nhận thế chấp mua lại tài sản thế chấp và phải thanh toán giá trị chênh lệch của tài sản với giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm) với phương thức dùng tài sản thế chấp để “gán nợ”. Tham khảo Đạo luật số 23/03/2006 của Cộng hòa Pháp, liên quan đến phương thức xử lý tài sản bảo đảm, pháp luật Pháp cũng cho phép bên nhận bảo đảm được nhận tài sản bảo đảm để trừ nợ. Phương thức này mặc dù về bản chất giống với phương thức xử lý tài sản của luật Việt Nam nhưng trên thực tế có điểm khác biệt: Đây là phương thức được lựa chọn bởi chủ nợ chứ không phải theo thỏa thuận của các bên trong giao dịch bảo đảm như pháp luật Việt Nam; Việc áp dụng biện pháp này bắt buộc trong mọi trường hợp phải thông qua Tòa án. Trong khi đó, pháp luật Việt Nam không yêu cầu điều kiện này, bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thể tự do thỏa thuận và thực hiện. Thiết nghĩ, trong các văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật Dân sự năm 2015, cần có những hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, tránh tình trạng bên nhận thế chấp dung “ưu thế” của mình ép bên thế chấp phải “gán nợ” bằng tài sản thế chấp, có như vậy mới bảo vệ được lợi ích hợp pháp của bên thế chấp.
Thứ hai, vướng mắc trong việc định giá tài sản thế chấp là quyền tài sản phát sinh từ quyền sở hữu trí tuệ. Việc định giá tài sản thế chấp khi xử lý được thực hiện độc lập với quá trình định giá tài sản khi giao kết hợp đồng thế chấp và định giá trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp. Giá của tài sản thế chấp tại thời điểm chuyển nhượng được xác định theo thỏa thuận của các bên, trường hợp các bên không thỏa thuận được thì giá tài sản thế chấp tại thời điểm xử lý được xác định là “giá thị trường” của tài sản.
Quyền sở hữu trí tuệ là một trong những loại tài sản được Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định có thể đem thế chấp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Điều 17 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định chủ sở hữu quyền tài phát sinh từ quyền sở hữu trí tuệ được dùng quyền tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Bao gồm: Quyền tài sản đối với quyền tác giả, quyền liên quan, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng. Tuy nhiên, cơ chế pháp lý về định giá tài sản thế chấp là quyền sở hữu trí tuệ hiện nay chưa có quy định cụ thể. Hiện nay, có một số phương pháp định giá quyền sở hữu trí tuệ nhưng các phương pháp này đều có nhược điểm nhất định.
- Phương pháp dựa vào thu nhập: Phương pháp này tập trung vào nguồn thu nhập ước tính mà chủ sở hữu quyền mong muốn nhận được trong thời gian quyền sở hữu trí tuệ đang còn hiệu lực. Tuy nhiên, nhược điểm của phương pháp này là cơ chế định giá không phù hợp, không phản ánh đúng giá trị thực tế của quyền tài sản thế chấp, mang tính chủ quan của người định giá khi đưa ra các con số dự đoán.
- Phương pháp dựa vào thị trường: Phương pháp này dựa vào việc một bên thứ ba sẵn sàng mua hoặc thuê quyền sở hữu trí tuệ thế chấp. Nhược điểm của phương pháp này là giá trị của quyền sở hữu trí tuệ đem thế chấp hoàn toàn phụ thuộc vào nhu cầu thị trường, bên nhận thế chấp phải cân nhắc rất kỹ khi chấp nhận làm tài sản bảo đảm.
Thứ ba, vướng mắc trong việc nhận chính tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở để cấn trừ nợ vay. Mặc dù vấn đề này được Quy định tại Điều 58 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP (thay thế Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) và Điều 12 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-NHNN nhưng khi triển khai trên thực tế còn rất nhiều vướng mắc chưa được xử lý để các tổ chức tín dụng xử lý nhanh các thủ tục liên quan. Theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng năm 2010, tổ chức tín dụng không được kinh doanh bất động sản trừ các trường hợp nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay, và trong thời hạn 3 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng, theo đó các cơ quan nhà nước cho rằng tổ chức tín dụng khi xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản theo hình thức nhận gán nợ để bán chuyển nhượng là kinh doanh bất động sản, do vậy một số địa phương không chấp nhận thực hiện các thủ tục sang tên bất động sản cho tổ chức tín dụng mà yêu cầu tổ chức tín dụng phải thực hiện phương án sử dụng bất động sản phù hợp với chức năng kinh doanh của tổ chức tín dụng thậm chí bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật, đồng thời thay đổi thời hạn sử dụng đất của bất động sản từ lâu dài sang hình thức sử dụng đất có thời hạn.
Như vậy, vô hình chung đã thay đổi bản chất của bất động sản từ đất ở, có thời hạn sử dụng lâu dài và có giá trị, khi thực hiện thủ tục gán nợ sang tổ chức tín dụng lại bị hạn chế về mục đích, thời gian sử dụng đất và đương nhiên xét về mặt hồ sơ, thì giá trị quyền sử dụng đất là giảm 40% so với mục đích và thời hạn sử dụng đất ban đầu. Trong khi đó thực chất là tổ chức tín dụng nhận gán nợ để chuyển nhượng lại bất động sản là một hoạt dộng xử lý nợ chứ không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản. Trường hợp nhận quyền sử dụng đất là đất sản xuất nông nghiệp, các cơ quan có thẩm quyền từ chối sang tên, trong khi đây cũng là tài sản thế chấp với lý do tổ chức tín dụng không có chức năng sản xuất nông nghiệp.
Thứ tư, về thủ tục chuyển nhượng tài sản thế chấp là quyền tài sản:
Thông thường, khi xử lý tài sản thế chấp là các quyền tài sản, bên nhận thế chấp phải cung cấp các loại giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của quyền tài sản, chứng minh tư cách chủ thể có quyền đối với tài sản thế chấp là quyền tài sản và phải chịu trách nhiệm về tính xác thực của các thông tin đưa ra. Việc xử lý quyền tài sản thế chấp sẽ diễn ra hết sức thuận lợi khi có sự hợp tác của bên thế chấp. Người thứ ba khi mua quyền tài sản thế chấp dễ dàng đi đăng ký quyền sở hữu nếu có hợp đồng mua bán với bên thế chấp - người đang là chủ sở hữu quyền tài sản. Tuy nhiên, nếu bên thế chấp không hợp tác, việc bán quyền tài sản thế chấp gặp muôn vàn khó khăn bởi nếu không có hợp đồng mua bán có chữ ký của bên thế chấp, người mua quyền tài sản thế chấp không thể đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.
Nghị định số 21/2021/NĐ-CP (thay thế Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) đều nhận định rõ: nếu chủ sở hữu của tài sản (bên thế chấp) bỏ trốn hay không chịu ký tên thể hiện sự đồng ý sang tên quyền sở hữu tài sản đó cho người mua, thì hợp đồng thế chấp đã ký kết được coi như là căn cứ để tiến hành thủ tục sang tên. Tuy nhiên, trên thực tế, các cơ quan có chức năng đăng ký tài sản trong trường hợp này thường từ chối với lý do không có hợp đồng mua bán có công chứng của chủ sở hữu, chỉ dựa vào hợp đồng thế chấp của bên nhận thế chấp là không đủ căn cứ để sang tên cho người mua tài sản thế chấp.
Xử lý quyền tài sản thế chấp là một khâu vô cùng quan trọng để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong quan hệ thế chấp, góp phần thúc đẩy sự phát triển của hoạt động tín dụng của quốc gia. Xử lý quyền tài sản thế chấp là sự hiện thực hóa quyền của bên nhận thế chấp khi quyền lợi đó đã không được đảm bảo theo một quan hệ trái quyền đã được thiết lập trong hợp đồng thế chấp quyền tài sản. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành để xử lý quyền tài sản thế chấp còn chưa hoàn thiện, bộc lộ nhiều bất cập cần sớm có những giải pháp khắc phục. Có như vậy mới thúc đẩy được sự phát triển của các hoạt động tín dụng, gián tiếp thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế đất nước.
Thứ năm, về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản: Áp dụng điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản theo điểm b khoản 1, khoản 2,3 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Cụ thể: Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng; Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.) sẽ hạn chế việc chuyển nhượng tài sản thế chấp là dự án bất động sản vì trên thực tế, nhiều khoản nợ xấu là dự án bất động sản hoặc tài sản hình thành, trong tương lai là các dự án bất động sản chưa hoàn thành “Công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt” hoặc chủ đầu tư chưa có giấy chứng nhận “quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.
Thứ sáu, về việc chuyển nhượng tài sản thế chấp của hộ gia đình: Việc chuyển nhượng tài sản thế chấp của hộ gia đình cũng gặp nhiều khó khăn về thủ tục, đặc biệt trong trường hợp một trong các thành viên của hộ gia đình không còn sinh sống tại nơi cư trú hoặc đi nước ngoài, kéo theo nhiều vấn đề về thỏa thuận bán tài sản thế chấp khi thiếu chữ ký của thành viên trong hộ.
Thứ bảy, chuyển nhượng tài sản thế chấp là tài sản phạm tội có quyết định bị tịch thu sung quỹ nhà nước do lỗi của bên thế chấp: Theo pháp luật hình sự thì tài sản thế chấp là công cụ, phương tiện phạm tội sẽ bị tịch thu sung quỹ nhà nước nhưng pháp luật dân sự thì lại ưu tiên quyền lợi của bên nhận thế chấp cần được bảo vệ. Xin dẫn chứng vụ việc cụ thể sau: Bà P là chủ sở hữu của bà tàu cá chuyên khai thác và đánh bắt hải sản trên biển. Để đảm bảo hoàn trả tiền vay 2.250.000.000 đồng tại Ngân hàng, bà P đã dùng 3 tàu cá này để thế chấp và hợp đồng thế chấp đã được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật. Sau đó, bà P và một số người dùng 3 tàu cá đó để đi cắt trộm cáp quang ngoài biển và bị bắt. Tòa án kết án bà P và các đồng phạm khác về tội “Phá hủy công trình phương tiện quan trọng về an ninh quốc gia”.
Vụ việc trên đã được giải quyết theo thủ tục sơ thẩm, phúc thẩm và cuối cùng bản án giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân tối cao đã quyết định tàu cá thế chấp bị xử lý để bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp. Cụ thể, ba tàu cá được bán đấu giá để thanh toán nợ cho Ngân hàng, số tiền thừa còn lại (nếu có) mới bị tịch thu sung quỹ nhà nước. Cách giải quyết trên đây của Hội đồng thẩm phán là hoàn toàn hợp lý, tiếc rằng chưa được luật hóa trong các văn bản pháp luật hoặc án lệ.
3. Nguyên nhân phát sinh những vướng mắc, bất cập trong việc chuyển nhượng tài sản thế chấp
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến những hạn chế, vướng mắc đề cập trong phạm vi bài viết, trong đó có 3 nguyên nhân chính: Hành lang pháp lý về chuyển nhượng tài sản thế chấp; Tổ chức thực hiện của các cơ quan nhà nước và Nguyên nhân xuất phát từ chính các bên trong quan hệ thế chấp.
Thứ nhất, hành lang pháp lý về chuyển nhượng tài sản thế chấp. Mặc dù thời gian qua, Đảng, Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền đã có sự quan tâm đến vấn đề chuyển nhượng tài sản bảo đảm tuy nhiên vẫn còn tồn tại những hạn chế, chưa cụ thể gây tình trạng chồng chéo hoặc mâu thuẫn cách hiểu, cách áp dụng trong chính các cơ quan nhà nước khiến bên thế chấp và bên nhận thế chấp còn gặp nhiều khó khăn trong việc thực hiện.
Thứ hai, nguyên nhân từ cách thức tổ chức thực hiện áp dụng pháp luật về chuyển nhượng tài sản thế chấp trong các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Xuất phát từ hạn chế của quy định pháp luật về chuyển nhượng tài sản thế chấp nói riêng và các quy định pháp luật liên quan nói chung nên có những cách hiểu, cách áo dụng pháp luật khác nhau, thậm chí có thể lợi dụng kẽ hở của pháp luật gây ảnh hưởn đến lợi ích của các bên liên quan.
Thứ ba, nguyên nhân xuất phát từ chính bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Bên trong các quan hệ thế chấp chưa tận dụng được hết nguyên tắc tự nguyện, nguyên tắc thỏa thuận quy định tại Bộ luật Dân sự và quy định của pháp luật có liên quan. Cụ thể:
- Thỏa thuận và ký kết hợp đồng thế chấp còn chung chung, không cụ thể, nhiều trường hợp không nêu rõ chế tài xử lý vi phạm. Xử lý tài sản thế chấp là nội dung rất quan trọng trong hợp đồng thế chấp nhưng thường sơ sài, chưa cụ thể. Quy định của pháp luật nêu nhiều phương thức chuyển nhượng tài sản nhưng trong hợp đồng phải ghi rõ và nên thỏa thuận một phương thức (trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp có thể sửa đổi, bổ sung). Khi lựa chọn phương thức nào thì phải nêu thật cụ thể.
Ví dụ: Việc xác định giá bán/giá khởi điểm như thế nào, việc thuê tổ chức thẩm định giá/đấu giá tài sản, việc bàn giao tài sản chế tài vi phạm trong trường hợp bên thế chấp hoặc bên thứ ba không bàn giao tài sản để xử lý hoặc có việc cản trở gây thiệt hại cho bên nhận thế chấp thì phải bồi thường. Hợp đồng các chi tiết, càng cụ thể thì sẽ hạn chế tranh chấp, nếu có tranh chấp thì các bên có thể căn cứ vào đó để tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
- Trên thực tế hiện nay, nhiều trường hợp bên nhận thế chấp chưa thực sự mạnh dạn nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế nghĩa vụ trả nợ. Một trong các phương thức chuyển nhượng tài sản thế chấp là nhận tài sản thay thế nghĩa vụ trả nợ, theo quy định tại Luật Thi hành án dân sự, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN sau khi bán đấu giá/hạ giá 3 lần trở lên thì bên nhận thế chấp được nhận tài sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ. Nắm giữ tài sản thế chấp để thay thế nghĩa vụ trả nợ sẽ tăng quyền chủ động của bên nhận thế chấp, tuy nhiên phương thức này còn ít được sử dụng.
Tóm lại, các quy định hiện hành và thực tiễn áp dụng các quy định về chuyển nhượng tài sản thế chấp trong đó làm rõ các vấn đề sau: (i) Các nội dung về thủ tục và nội dung pháp luật liên quan đến chuyển nhượng tài sản thế chấp trong các trường hợp cụ thể; (ii) Phân tích kết quả, vướng mắc, bất cập và nguyên nhân dẫn đến vướng mắc, bất cập trong việc chuyển nhượng tài sản thế chấp. Qua nghiên cứu cho thấy, chuyển nhượng tài sản thế chấp tại Việt Nam còn tồn đọng một số vấn đề vướng mắc, bất cập do cả những nguyên nhân chủ quan từ phía các bên trong quan hệ thế chấp, cơ quan liên quan cũng như những nguyên nhân khách quan từ các quy định của pháp luật. Căn cứ vào thực trạng như vậy, cần có các giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng tài sản thế chấp.