Ở Việt Nam, với tính chất ưu việt của Nhà nước của dân, do dân, vì dân, những chính sách về nhà ở giá rẻ dành cho một số đối tượng cụ thể đã xuất hiện từ rất sớm. Trong giai đoạn những năm 1960 - 1970, nước ta đã có những chính sách phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước dành cho cán bộ, công chức, viên chức thuê với giá rẻ. Sau đó, Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê đã quy định về việc tạo điều kiện và ưu đãi các doanh nghiệp tham gia dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê đối với các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở như: các đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước; cán bộ, công nhân, viên chức làm việc trong các doanh nghiệp; sinh viên các trường cao đẳng, đại học.
Lần đầu tiên thuật ngữ “nhà ở xã hội” (NOXH) được ghi nhận trong một văn bản pháp lý là tại Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 06/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020, trong đó đã định nghĩa “quỹ NOXH là quỹ nhà ở do Nhà nước hỗ trợ chính sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê - mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở”.
Thuật ngữ pháp lý này được quy định rõ hơn tại Khoản 3 Điều 33 Luật Nhà ở năm 2005, theo đó: “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua gọi là NOXH”. Luật Nhà ở năm 2014 quy định: NOXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. Luật Nhà ở 2023 giữ nguyên định nghĩa về NOXH.
Qua đó có thể thấy, điểm phân biệt NOXH với các loại nhà ở khác là mục đích chúng được xây dựng. NOXH được tạo ra nhằm giúp đại bộ phận người dân, đặc biệt là đối tượng yếu thế trong xã hội như người lao động có thu nhập thấp, đối tượng chính sách… có điều kiện tiếp cận và sở hữu nhà ở của riêng mình. Đây là tính “xã hội” mà tên gọi của loại nhà ở này thể hiện khi nó hướng đến mục tiêu giúp đại đa số các cá nhân, gia đình trong xã hội được sở hữu nhà ở của riêng mình hoặc tiếp cận thuê nhà ở với giá rẻ. Hiện nay, NOXH tại đô thị phải là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng, phù hợp với quy hoạch xây dựng.
Tóm lại, có thể hiểu: NOXH là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ được xây dựng có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định mua, thuê hoặc thuê mua với giá ưu đãi.
Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn đã quy định khá đầy đủ về các vấn đề liên quan đến NOXH như: Chính sách phát triển NOXH; đối tượng và thủ tục mua, thuê, thuê mua NOXH; quy định chi tiết về nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng theo quy định và quy định việc mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định. Trên thực tế, Nhà nước cũng đã có những chính sách ưu đãi nhất định đối với cả doanh nghiệp xây dựng NOXH lẫn đối tượng đủ điều kiện mua, thuê, thuê mua loại nhà ở này.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay, việc phát triển NOXH và giao dịch NOXH vẫn còn những khó khăn nhất định như: Các doanh nghiệp chưa tiếp cận được nguồn vốn vay chính sách từ ngân hàng, xây dựng xong NOXH phải xin tạm dừng bán vì thua lỗ, người thật sự có nhu cầu mua NOXH thì không tiếp cận được, trong khi đó, hiện tượng đầu cơ, bán, cho thuê sai đối tượng vẫn còn tồn tại… Những hạn chế đó xuất phát từ một số bất cập trong quy định pháp luật như sau:
Thứ nhất, quy định phê duyệt giá bán NOXH chưa hợp lý. Theo Điều 21 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NOXH (Nghị định số 100/2015/NĐ-CP) (được sửa đổi, bổ sung một số điều bởi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ), giá bán NOXH do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Giá thuê mua NOXH do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư. Giá cho thuê NOXH do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ chi phí bảo trì; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư. Trong đó, các khoản ưu đãi của Nhà nước theo quy định như miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm các loại thuế, ưu đãi vốn vay… không được tính vào giá bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH. Như vậy, lợi nhuận định mức của toàn bộ các dự án NOXH chỉ dao động từ 10 - 15% tổng chi phí đầu tư. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH cũng được xác định và sau đó không được tăng giá hơn vượt quá mức trần được tính dựa trên chi phí đầu tư. Tuy nhiên, khi xây dựng nhà ở, các chi phí nhân công, nguyên vật liệu có thể có sự thay đổi về giá… Mặt khác, dự án nhà ở nói chung và dự án NOXH nói riêng nào mới xây dựng cũng khó có thể bán được ngay, theo thời gian, việc lạm phát, biến động của thị trường có thể ảnh hưởng rất nhiều đến giá nhà ở dẫn tới giá bán phê duyệt ban đầu dựa vào tổng chi phí đầu tư không bảo đảm thu hồi vốn cho nhà đầu tư. Mặt khác, để xây dựng một dự án NOXH thường phải mất ít nhất từ 03 năm đến 05 năm, như vậy, chưa tính các chi phí vận hành để bán nhà ở sau khi xây dựng xong thì lợi nhuận định mức của dự án NOXH chỉ là khoảng 2% - 5%/năm. Đây là mức lợi nhuận thấp hơn nhiều so với gửi tiết kiệm ngân hàng hiện nay, trong khi đó, việc đầu tư xây dựng nhà ở rủi ro hơn so với gửi tiền ngân hàng. Điều này dẫn tới nhà đầu tư không có động lực để chủ động thực hiện dự án NOXH.
Thứ hai, các doanh nghiệp thực hiện dự án NOXH tiếp cận vốn vay ưu đãi còn nhiều khó khăn. Pháp luật đã có quy định chủ đầu tư xây dựng NOXH được vay vốn ưu đãi từ ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Cụ thể, lãi suất cho vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xác định và công bố trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong cùng thời kỳ. Căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển NOXH trong từng thời kỳ do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, ngân sách nhà nước cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để cho các đối tượng tham gia đầu tư xây dựng NOXH và cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ NOXH vay ưu đãi với lãi suất không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại trong cùng thời kỳ.
Căn cứ Quyết định số 2081/QĐ-NHNN ngày 12/12/2022 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2023 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013, Thông tư số 32/2014/TT-NHNN ngày 18/11/2014 và Thông tư số 25/2016/TT-NHNN ngày 29/7/2016 là 5,0%/năm, tăng 0,2% so với Quyết định số 1956/QĐ-NHNN ngày 03/12/2021 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2022 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013, Thông tư số 32/2014/TT-NHNN ngày 18/11/2014 và Thông tư số 25/2016/TT-NHNN ngày 29/7/2016.
Tuy nhiên, do không tiếp cận được vốn vay từ ngân hàng chính sách nên doanh nghiệp thực hiện dự án vẫn phải vay ngân hàng thương mại với lãi suất thông thường. Nhưng khi phê duyệt giá bán nhà, các cơ quan chức năng không áp dụng mức lãi suất vay vốn thực tế mà vẫn áp dụng mức lãi suất cho vay ưu đãi dẫn tới thiệt hại cho doanh nghiệp.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 11/2022, cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 175 dự án NOXH khu vực đô thị, trong đó chỉ có 21 dự án NOXH, nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư cũ đủ điều kiện vay vốn ưu đãi. Đây là một con số rất thấp so với tổng số dự án NOXH đang đầu tư xây dựng.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, ngân sách trung ương chưa bố trí được đầy đủ nguồn vốn ưu đãi thực hiện chính sách NOXH. Vốn bố trí cho ngân hàng chính sách xã hội trong giai đoạn 2016 - 2020 đạt thấp, khoảng 3.163/9.000 tỷ đồng (chỉ đáp ứng khoảng 35% so với nhu cầu của ngân hàng chính sách xã hội); nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng để cho vay thực hiện chính sách NOXH theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đến nay vẫn chưa được bố trí.
Mặt khác, khi xét căn cứ phê duyệt giá bán NOXH, cơ quan chức năng chỉ cho phép áp dụng mức lãi suất vay ưu đãi vào chi phí đầu tư mà không chấp nhận mức lãi suất vay thông thường tại các ngân hàng thương mại. Như vậy, thực tế, doanh nghiệp, cá nhân đầu tư xây dựng NOXH trong trường hợp này phải chịu thiệt khi giá bán NOXH được phê duyệt chưa đúng với thực tế chi phí mà họ bỏ ra.
Điều này mang đến rủi ro thua lỗ cho chủ đầu tư dự án NOXH và cả cho rủi ro cho người mua, thuê mua NOXH phải sử dụng các trang thiết bị kém chất lượng, nhà ở không bảo đảm do chủ đầu tư phải tính toán cân đối thu chi.
Thứ ba, về bốc thăm mua NOXH. Trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua hợp lệ nhiều hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố cho từng loại sản phẩm thì việc xét duyệt, lựa chọn đối tượng thực hiện theo hình thức bốc thăm do chủ đầu tư tổ chức, có đại diện Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án được phê duyệt tham gia giám sát. Trừ trường hợp đối tượng đăng ký là người có công với cách mạng hoặc người khuyết tật thì được ưu tiên mua, thuê, thuê mua NOXH mà không phải bốc thăm với tỷ lệ nhất định. Số lượng căn hộ không thông qua bốc thăm dành cho đối tượng này được xác định bằng tỷ lệ giữa tổng số hồ sơ của 02 nhóm đối tượng ưu tiên này trên tổng số hồ sơ đăng ký nhân với tổng số căn hộ NOXH của dự án. Danh sách của nhóm đối tượng ưu tiên được sắp xếp theo thứ tự theo thời điểm nộp hồ sơ. Các căn hộ dành cho các đối tượng ưu tiên được bố trí theo thứ tự của danh sách ưu tiên cho đến khi hết, các đối tượng còn lại được tiếp tục tham gia bốc thăm.
Quy định bốc thăm mua NOXH ngoài hạn chế ở việc lựa chọn người có quyền mua một cách may rủi, còn dẫn tới hiện tượng bán suất bốc thăm với cam kết bốc thăm là trúng. Để làm được việc này, chủ đầu tư và các sàn môi giới, cò mồi có thể sử dụng những thủ đoạn như đánh dấu phong bì thư bốc thăm bằng màu sắc, ký hiệu đặc biệt, cách đóng con dấu niêm phong… và thông báo những dấu hiệu này cho những người bỏ tiền ra mua suất bốc thăm trúng.
Điều này vừa làm mất tính công bằng trong việc xét duyệt mua NOXH, vừa làm tăng gánh nặng kinh tế cho người mua, làm mất đi ý nghĩa vốn có của NOXH.
Thứ tư, giao chủ đầu tư vừa bán nhà, vừa kiểm soát hồ sơ là chưa hợp lý. Theo quy định hiện hành, trình tự thuê, thuê mua, mua NOXH bao gồm việc nộp hồ sơ đăng ký và xét duyệt hồ sơ đăng ký. Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đăng ký mua, thuê, thuê mua NOXH nộp hồ sơ trực tiếp cho chủ đầu tư dự án. Chủ đầu tư dự án NOXH tiến hành xem xét từng hồ sơ đăng ký, đối chiếu với các quy định về đối tượng, điều kiện thuê, thuê mua, mua NOXH để lập danh sách đối tượng đủ điều kiện tại dự án của mình. Sau khi có danh sách các đối tượng dự kiến đủ điều kiện thuê, thuê mua, mua NOXH theo thứ tự ưu tiên tại dự án của mình, chủ đầu tư gửi danh sách về Sở xây dựng địa phương nơi có dự án.
Sau khi chủ đầu tư gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê mua, mua NOXH cho Sở Xây dựng, Sở này thực hiện kiểm tra xem đối tượng dự kiến có đủ điều kiện được giải quyết không, đã từng được mua, thuê, thuê mua NOXH, đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở hay chưa, có phát sinh nộp thuế thu nhập cá nhân tại địa phương hay không? Trường hợp đối tượng dự kiến được mua, thuê, thuê mua NOXH theo danh sách do chủ đầu tư lập mà đã có nhà ở, đất ở, đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở, có phát sinh nộp thuế thu nhập cá nhân tại địa phương hoặc đã được mua, thuê, thuê mua NOXH tại dự án khác, thì Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong danh sách được mua, thuê, thuê mua NOXH. Sau 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua NOXH trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng.
Với quy trình như vậy, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua NOXH phải trải qua hai vòng xét duyệt hồ sơ, vòng một là bởi chính chủ đầu tư và vòng hai là bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy trình này có những nhược điểm như sau: Thứ nhất, mục đích của chủ đầu tư là lợi nhuận, nhanh chóng bán được hàng nên việc họ vừa bán hàng vừa chấm điểm hồ sơ để lập danh sách là chưa khách quan; thứ hai, chủ đầu tư dự án NOXH không thể có đủ chuyên môn để thẩm định các vấn đề như thu nhập, đối tượng, điều kiện… của người mua, thuê mua NOXH. Chủ đầu tư cũng không có thẩm quyền tiếp cận đầy đủ thông tin để làm căn cứ chấm điểm dẫn tới sự chính xác của danh sách được lập không bảo đảm. Với quy trình như vậy, Sở Xây dựng chỉ có thể phát hiện những đối tượng không đủ điều kiện trong danh sách chủ đầu tư gửi để loại bỏ mà không thể biết những đối tượng đủ điều kiện nhưng không được chủ đầu tư chấp nhận.
Mặt khác, với quy định như trên, hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu mua NOXH sau khi nộp hồ sơ ở dự án này không được chấp nhận phải tiếp tục làm hồ sơ mới để nộp tại dự án khác. Cùng với quy định mỗi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê mua NOXH chỉ được nộp giấy tờ đăng ký tại một dự án thì thủ tục đăng ký mua NOXH đang gây ra những khó khăn nhất định.
Một số đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về giao dịch NOXH như sau:
- Thực hiện có hiệu quả các chính sách tạo quỹ đất và tạo nguồn vốn hỗ trợ cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng NOXH cũng như cho người dân có nhu cầu thuê, thuê mua và mua NOXH. Trên thực tế, hiện nay đã có những chính sách nhằm bảo đảm quỹ đất và hỗ trợ vốn cho NOXH nhưng hiệu quả của những chính sách đó chưa cao. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước trong thời gian tới cần bố trí đầy đủ nguồn vốn ưu đãi để cho vay phát triển NOXH, thu hút nhà đầu tư trong lĩnh vực này.
- Sửa đổi quy định xác định, phê duyệt giá bán NOXH. Trong trường hợp chủ đầu tư có đủ điều kiện vay vốn ưu đãi của ngân hàng chính sách nhưng vì lý do khách quan mà không tiếp cận được vốn vay với giá ưu đãi, phải vay ngân hàng thương mại với lãi suất thông thường thì khi phê duyệt giá bán phải áp dụng lãi vay thông thường làm căn cứ tính chi phí đầu tư dự án để phê duyệt giá. Cần bỏ quy định giá bán NOXH dựa vào lợi nhuận định mức 10%, bởi lẽ, quy định này dù giữ giá NOXH ở mức có lợi cho người mua nhưng gần như không hấp dẫn chủ đầu tư do khó thu hồi vốn khi xây dựng NOXH. Vì vậy, có thể xem xét tăng mức lợi nhuận định mức lên 20% hoặc áp dụng giá trần và giá sàn cho NOXH trên cơ sở đối chiếu với giá nhà ở thương mại cùng phân khúc. Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm lập bảng giá NOXH với mức giá trần, giá sàn tương ứng làm cơ sở phê duyệt giá bán NOXH ở từng dự án.
- Sửa đổi quy định giao chủ đầu tư xét duyệt hồ sơ đăng ký thuê, thuê mua, mua NOXH. Theo đó, thống nhất một chủ thể duy nhất thực hiện các thủ tục lập hồ sơ, danh sách và phê duyệt đối tượng đủ điều kiện mua, thuê mua, thuê NOXH là Sở Xây dựng của các địa phương. Các doanh nghiệp sau khi xây dựng xong NOXH sẽ tiến hành đăng ký bán tại Sở Xây dựng, Sở Xây dựng đồng thời tiến hành phê duyệt giá bán của dự án tại thời điểm này. Người có nhu cầu mua NOXH sẽ làm hồ sơ đăng ký tại Sở Xây dựng, lựa chọn đăng ký nhà ở tại dự án do Sở Xây dựng công bố. Dựa trên hồ sơ đăng ký, Sở Xây dựng trực tiếp tiến hành chấm điểm, xếp hạng và xét duyệt hồ sơ đủ điều kiện và lưu trữ hồ sơ mà không cần thông qua chủ đầu tư. Dựa trên cơ sở danh sách xét duyệt của Sở Xây dựng, chủ đầu tư tiến hành ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua NOXH với người có nhu cầu và đủ điều kiện. Hồ sơ của người mua NOXH được lưu trữ tại Sở Xây dựng giúp người mua có thể dễ dàng tiếp tục đăng ký lại ở dự án khác cũng như bổ sung hồ sơ đăng ký.
- Sửa đổi quy định về việc bốc thăm mua NOXH. Theo đó, trong trường hợp lập danh sách những cá nhân, hộ gia đình đủ điều kiện mua NOXH mà số người đủ điều kiện lớn hơn số lượng căn hộ NOXH bán ra ở dự án thì ưu tiên những người có số điểm xét duyệt từ cao xuống thấp, cho đến khi số người có chung số điểm lớn hơn số lượng căn hộ còn lại thì xét hồ sơ lần hai. Lần xét thứ hai ngoài việc chấm điểm theo biểu mẫu đã có thì xét chi tiết hơn cả những yếu tố khác như chi tiết tiền lương, gia đình, khoảng cách từ dự án đến nơi làm việc của người đăng ký mua, thuê NOXH… để tìm ra người thật sự cần và phù hợp. Lần xét thứ hai cũng được lập biên bản, ghi cụ thể lý do lựa chọn người có quyền mua, thuê, thuê mua. Sau hai lần xét duyệt, nếu vẫn còn những đối tượng cùng điều kiện thì Sở Xây dựng trực tiếp tổ chức bốc thăm và chịu trách nhiệm về sự công khai, minh bạch của việc bốc thăm.
- Luật Nhà ở 2023
- Quỹ đất phát triển NOXH trong dự án thương mại
Trong Luật Nhà ở 2013, việc yêu cầu bố trí đất nhà ở xã hội (NOXH) trong dự án thương mại không quy định cụ thể. Tuy nhiên, Nghị định 49/2021/NĐ-CP (hiệu lực từ ngày 01/04/2021) quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NOXH.
Đến Luật Nhà ở sửa đổi 2023 quy định rõ UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NOXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.
Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH hoặc bố trí quỹ đất NOXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH. Theo đó, các chủ đầu tư có thể linh hoạt hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ phát triển NOXH vì không bắt buộc phải xây dựng NOXH bên trong các dự án thương mại và có thể lựa chọn các phương án thay thế như bố trí quỹ đất NOXH bên ngoài dự án thương mại hoặc đóng tiền cho chính quyền địa phương.
- Ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NOXH
Luật Nhà ở 2013 quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất (TSDĐ), tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế, một số chủ đầu tư cần phải chờ thủ tục xác định giá đất, tính TSDĐ, tiền thuê đất trước khi làm thủ tục miễn.
Theo Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023, chủ đầu tư được miễn TSDĐ, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Ngoài ra chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính TSDĐ, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn TSDĐ, tiền thuê đất. Quy định không cần thủ tục xác định TSDĐ, sẽ giúp rút ngắn thủ tục đối với các chủ đầu tư dự án NOXH.
- Biên lợi nhuận cho chủ đầu tư
Luật Nhà ở 2013 không quy định rõ về biên lợi nhuận cho dự án NOXH, tuy nhiên hướng dẫn chi tiết hơn được nêu trong Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ (hiệu lực từ ngày 10/12/2015) quy định giá bán NOXH do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định phần kinh doanh thương mại phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án NOXH và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa 10%.
Điểm mới ở Luật Nhà ở sửa đổi 2023 là chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NOXH, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành NOXH và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp TSDĐ đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, chủ đầu tư có thể có thêm lợi nhuận từ việc phát triển NOXH thông qua phần diện tích thương mại.
- Mở rộng đối tượng được mua NOXH
Luật Nhà ở sửa đổi 2023 sửa đổi và bổ sung 2 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH. Đó là: 1) học sinh, sinh viên các đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; 2) học sinh trường dân tộc nội trú công lập và doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
- Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê NOXH
Theo quy định tại Luật Nhà ở 2013, bên thuê mua, bên mua NOXH không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý NOXH đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua NOXH nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán NOXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.
Theo Luật Nhà ở sửa đổi 2023, trong thời hạn 5 năm, bên mua, thuê mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua NOXH với giá bán tối đa bằng giá bán NOXH này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH.