Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, hiện có 10 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội[1] và tương ứng với từng nhóm đối tượng sẽ có những chính sách hỗ trợ cụ thể với các hình thức khác nhau[2]. Luật Nhà ở năm 2023 đã bổ sung thêm 02 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Điều Luật Nhà ở 2023 quy định: Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập; Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì người có công với cách mạng cũng được ưu tiên mua nhà ở xã hội. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng năm 2020, người có công với cách mạng bao gồm:

• Người hoạt động cách mạng trước ngày 01/01/1945.
• Người hoạt động cách mạng từ ngày 01/01/1945 đến ngày khởi nghĩa Tháng Tám năm 1945.
• Liệt sĩ.
• Bà mẹ Việt Nam anh hùng.
• Anh hùng Lực lượng vũ trang nhân dân.
• Anh hùng Lao động trong thời kỳ kháng chiến.
• Thương binh, bao gồm cả thương binh loại B được công nhận trước ngày 31 tháng 12 năm 1993; người hưởng chính sách như thương binh.
• Bệnh binh.
• Người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học.
• Người hoạt động cách mạng, kháng chiến, bảo vệ Tổ quốc, làm nghĩa vụ quốc tế bị địch bắt tù, đày.
• Người hoạt động kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ Tổ quốc và làm nghĩa vụ quốc tế.
• Người có công giúp đỡ cách mạng.
• Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị cũng được ưu tiên mua nhà ở xã hội.

Căn cứ theo Quyết định số 59/2015/QĐ-TTg ngày 19/11/2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành chuẩn nghèo tiếp cận đa chiều áp dụng cho giai đoạn 2016-2020, đối tượng hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị được xác định cụ thể như sau:

- Hộ nghèo tại khu vực đô thị là hộ đáp ứng một trong hai tiêu chí sau: Có thu nhập bình quân đầu người/tháng từ đủ 900.000 đồng trở xuống; Có thu nhập bình quân đầu người/ tháng trên 900.000 đồng đến 1.300.000 đồng và thiếu hụt từ 03 chỉ số đo lường mức độ thiếu hụt tiếp cận các dịch vụ xã hội cơ bản trở lên[3].

- Hộ cận nghèo tại khu vực đô thị là hộ có thu nhập bình quân đầu người/tháng trên 900.000 đồng đến 1.300.000 đồng và thiếu hụt dưới 03 chỉ số đo lường mức độ thiếu hụt tiếp cận các dịch vụ xã hội cơ bản.

Theo đó, các chỉ số đo lường mức độ thiếu hụt các dịch vụ xã hội cơ bản bao gồm 10 chỉ số như sau: tiếp cận các dịch vụ y tế; bảo hiểm y tế; trình độ giáo dục của người lớn; tình trạng đi học của trẻ em; chất lượng nhà ở; diện tích nhà ở bình quân đầu người; nguồn nước sinh hoạt; hố xí nhà tiêu hợp vệ sinh; sử dụng dịch vụ viễn thông; tài sản phục vụ tiếp cận thông tin[4].

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 07/2021/NĐ-CP ngày 27/01/2021 của Chính phủ quy định chuẩn nghèo đa chiều giai đoạn năm 2022-2025, thì chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo được xác định như sau:

Chuẩn hộ nghèo

• Khu vực nông thôn: Là hộ gia đình có thu nhập bình quân đầu người/tháng từ 1.500.000 đồng trở xuống và thiếu hụt từ 03 chỉ số đo lường mức độ thiếu hụt dịch vụ xã hội cơ bản trở lên.
• Khu vực thành thị: Là hộ gia đình có thu nhập bình quân đầu người/tháng từ 2.000.000 đồng trở xuống và thiếu hụt từ 03 chỉ số đo lường mức độ thiếu hụt dịch vụ xã hội cơ bản trở lên.

Chuẩn hộ cận nghèo

• Khu vực nông thôn: Là hộ gia đình có thu nhập bình quânđầu người/tháng từ 1.500.000 đồng trở xuống và thiếu hụt dưới03 chỉ số đo lường mức độ thiếu hụt dịch vụ xã hội cơ bản.
• Khu vực thành thị: Là hộ gia đình có thu nhập bình quânđầu người/tháng từ 2.000.000 đồng trở xuống và thiếu hụt dưới03 chỉ số đo lường mức độ thiếu hụt dịch vụ xã hội cơ bản.

Đối với đối tượng người thu nhập thấp, khoản 5 Điều 3 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định như sau: “Người thu nhập thấp là người làm việc tại cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị, có mức thu nhập không phải đóng thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật nhà ở, pháp luật thuế thu nhập cá nhân".

Đối tượng là người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp cũng được ưu tiên mua nhà ở xã hội.

Đối với sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân và Quân đội nhân dân cũng thuộc diện ưu đãi mua nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội còn ưu tiên bán cho nhóm đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

Cụ thể, cán bộ là công dân Việt Nam, được bầu cử, phê chuẩn, bổ nhiệm giữ chức vụ, chức danh theo nhiệm kỳ trong cơ quan của Đảng Cộng sản Việt Nam, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương, ở cấp tỉnh, ở cấp huyện, trong biên chế và hưởng lương từ ngân sách nhà nước[5]. Trong khi đó, công chức được xác định là công dân Việt Nam, được tuyển dụng, bổ nhiệm vào ngạch, chức vụ, chức danh tương ứng với vị trí việc làm trong cơ quan của Đảng Cộng sản Việt Nam, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương, cấp tỉnh, cấp huyện; trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân mà không phải là sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng; trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân mà không phải là sĩ quan, hạ sĩ quan phục vụ theo chế độ chuyên nghiệp, công nhân công an, trong biên chế và hưởng lương từ ngân sách nhà nước[6]. Căn cứ theo quy định tại Điều 2 Luật Viên chức năm 2010, sửa đổi, bổ sung năm 2019 thì viên chức được định nghĩa là công dân Việt Nam được tuyển dụng theo vị trí việc làm, làm việc tại đơn vị sự nghiệp công lập theo chế độ hợp đồng làm việc, hưởng lương từ quỹ lương của đơn vị sự nghiệp công lập theo quy định của pháp luật.

Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo cũng là nhóm đối tượng được ưu tiên mua nhà ở xã hội. Theo đó: Người thuê nhà ở công vụ khi không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi thì phải trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước. Người trả lại nhà ở công vụ nếu không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm quy định tại các điểm a, e và h khoản 1 Điều 84 Luật Nhà ở năm 2014 và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ thì cơ quan, tổ chức đang trực tiếp quản lý, sử dụng người này có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi người đó sinh sống căn cứ vào tình hình cụ thể để giải quyết cho thuê, cho thuê mua, mua nhà ở xã hội hoặc giao đất ở để họ xây dựng nhà ở.

Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở cũng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Thêm vào đó, để được mua nhà ở xã hội, các nhóm đối tượng vừa nêu trên phải đáp ứng thêm một số điều kiện nhất định về nhà ở, cư trú và thu nhập, kèm theo là đơn đề nghị hỗ trợ nhà ở[7], cụ thể là đơn đăng ký mua nhà ở theo Mẫu số 01 tại Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư số 20/2016/TT-BXD và các giấy tờ chứng minh đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật quy định[8].

Theo Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì các đối tượng được quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội khi xin hỗ trợ nhà ở xã hội phải có đơn đề nghị hỗ trợ nhà ở theo mẫu do Bộ Xây dựng hướng dẫn, giấy tờ chứng minh về đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và giấy tờ chứng minh các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập quy định tại các khoản 3, 4 và 5 Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Cụ thể:

Thứ nhất, giấy tờ chứng minh về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội như sau:

-           Đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 phải có giấy tờ chứng minh về đối tượng theo quy định của pháp luật về người có công với cách mạng, xác nhận về thực trạng nhà ở và chưa được hỗ trợ nhà ở của Nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú cấp;

-           Đối tượng quy định tại khoản 4 Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 thì phải có giấy xác nhận về đối tượng do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú hoặc nơi đăng ký tạm trú từ một năm trở lên nếu có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác;

-           Đối tượng quy định tại các khoản 5, 6, 7 Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 thì phải có xác nhận về đối tượng do cơ quan nơi đang làm việc về đối tượng;

-           Đối tượng quy định tại khoản 8 Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 thì phải có giấy tờ chứng minh đối tượng được thuê nhà ở công vụ do cơ quan quản lý nhà ở công vụ cấp;

-           Đối tượng quy định tại khoản 9 Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 thì phải có giấy tờ chứng minh về đối tượng do cơ sở đào tạo nơi đối tượng đang học tập;

-           Đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 thì phải có bản sao có chứng thực chứng minh người đó có tên trong Danh sách thu hồi đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan có thẩm quyền;

Trường hợp đối tượng là người khuyết tật quy định tại Điều 23 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì phải có xác nhận là người khuyết tật theo quy định của pháp luật về người khuyết tật.

Thứ hai, giấy tờ chứng minh về điều kiện thực trạng nhà ở như sau:

-           Đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 7 Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 thì phải có xác nhận về thực trạng nhà ở và chưa được hỗ trợ nhà ở, đất ở của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đăng ký thường trú hoặc nơi đăng ký tạm trú từ một năm trở lên nếu có thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác;

-           Đối tượng quy định tại khoản 8 Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 thì phải có giấy xác nhận của cơ quan quản lý nhà ở công vụ về việc đã trả lại nhà ở công vụ;

-           Đối tượng quy định tại khoản 9 Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 thì phải có xác nhận của cơ sở đào tạo nơi đối tượng đang học tập về việc chưa được thuê nhà tại nơi học tập;

-           Đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi người có nhà, đất bị thu hồi về việc chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư.

Thứ ba, giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú như sau:

Trường hợp đối tượng đăng ký xin mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội có đăng ký hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội thì phải có bản sao có chứng thực hộ khẩu thường trú hoặc giấy đăng ký hộ khẩu tập thể tại địa phương đó;

Trường hợp đối tượng đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội không có hộ khẩu thường trú theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 22 Nghị định số 100/2015/ND - CP thì phải có bản sao giấy xác nhận đăng ký tạm trú và giấy xác nhận đóng bảo hiểm xã hội từ 01 năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;

Kể từ ngày Luật Cư trú có hiệu lực (ngày 01/7/2021) thì việc xác nhận đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú thực hiện theo quy định của Luật Cư trú; trường hợp đã được cấp Sổ hộ khẩu, Sổ tạm trú thì vẫn được sử dụng và có giá trị như giấy tờ, tài liệu xác nhận về cư trú theo quy định của Luật này cho đến hết ngày 31/12 / 2022.

Thứ tư, giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập như sau:

Các đối tượng quy định tại khoản 5, 6 và 7 Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 phải có xác nhận của cơ quan, đơn vị mà người đó đang làm việc về mức thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân;

Các đối tượng quy định tại khoản 4 Điều 49 của Luật Nhà ở tự kê khai về mức thu nhập của bản thân và chịu trách nhiệm về thông tin tự kê khai. Sở Xây dựng liên hệ với Cục thuế địa phương để xác minh thuế thu nhập của các đối tượng này trong trường hợp cần thiết.

Lưu ý: Các đối tượng quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 phải đáp ứng điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì diện tích nhà ở bình quân dưới 10m²/người.

Một điểm cần lưu ý thêm là các mẫu giấy tờ quy định tại Điều 10 Thông tư số 20/2016/TT-BXD được dùng để tham khảo, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể sửa đổi, bổ sung các mẫu giấy tờ này cho phù hợp nhưng phải bảo đảm có đầy đủ thông tin về người đề nghị xác nhận, cơ quan có thẩm quyền xác nhận và các nội dung cần xác nhận[9].

Trước đây, nguyên tắc, tiêu chí xét duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội được quy định tại Điều 23 Nghị định số 100/2015/ NĐ-CP, theo đó:

Thứ nhất, nguyên tắc xét duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng theo dự án được quy định cụ thể như sau[10]:

Đối với trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký mua (hợp lệ) bằng hoặc ít hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố thì việc lựa chọn căn hộ thực hiện theo hình thức thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký mua (hợp lệ) nhiều hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố, việc xét duyệt, lựa chọn đối tượng thực hiện theo hình thức chấm điểm theo tiêu chí quy định tại khoản 2 Điều 23 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

Sau khi xét duyệt, lựa chọn đủ hồ sơ hợp lệ tương ứng với tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố thì việc xác định cụ thể từng căn hộ trước khi ký hợp đồng thực hiện theo nguyên tắc thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua. Trường hợp có nhiều hồ sơ hợp lệ bằng điểm nhau vượt quá tổng số căn hộ được đầu tư thì chủ đầu tư tổ chức lựa chọn theo hình thức bốc thăm công khai.

Trường hợp người mua nhà ở xã hội không đạt được nhu cầu, nguyện vọng của mình tại dự án đã đăng ký thì được trả hồ sơ để đăng ký tại các dự án khác, nếu không muốn lựa chọn căn hộ khác còn lại trong dự án đó.

Thứ hai, thang điểm để tính điểm cho từng đối tượng để xem xét thứ tự ưu tiên mua nhà ở xã hội được xác định trên cơ sở các tiêu chí cụ thể như sau[11]:

Tiêu chí khó khăn về nhà ở:

Đối với đối tượng chưa có nhà ở được chấm tối đa 40 điểm. Trường hợp đối tượng có nhà ở nhưng hư hỏng, dột, nát hoặc diện tích bình quân dưới 10m³/người thì được chấm điểm tối đa là 30 điểm.

Tiêu chí về đối tượng:

Đối với các trường hợp thuộc đối tượng 1, bao gồm người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân và Quân đội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức thì được chấm tối đa 30 điểm.

Đối với trường hợp người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị (đối tượng 2) được chấm điểm tối đa là 20 điểm.

Trường hợp đối tượng là người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng, các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 Luật Nhà ở năm 2014; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở thì được chấm tối đa 40 điểm.

Tiêu chí ưu tiên khác:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hưởng các tiêu chí ưu tiên khác nhau thì chỉ tính theo tiêu chí ưu tiên có thang điểm cao nhất. Cụ thể, hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 1, 2 được chấm tối đa 10 điểm. Đối với hộ gia đình có 01 người thuộc đối tượng 1 và có ít nhất 01 người thuộc đối tượng 2 được chấm tối đa 7 điểm. Trong khi đó, trường hợp hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 2 thì được chấm tối đa 4 điểm.

Tiêu chí ưu tiên do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định:

Tùy theo điều kiện cụ thể của từng địa phương mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quy định thêm những tiêu chí ưu tiên khác. Nếu thỏa mãn được các tiêu chí ưu tiên do Ủy ban nhân cấp tỉnh quy định được chấm tối đa 10 điểm.

Căn cứ theo nguyên tắc và tiêu chí chấm điểm vừa phân tích, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tiêu chí ưu tiên để lựa chọn các đối tượng được mua nhà ở xã hội trên địa bàn phù hợp với đặc thù của địa phương nhưng không được vượt quá tiêu chí tại điểm 4 khoản 2 Điều 23 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, để hướng dẫn các chủ đầu tư dự án và các hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc bán nhà ở xã hội đúng đối tượng theo quy định[12].

Doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội căn cứ theo nguyên tắc, tiêu chí chấm điểm nêu trên và quy định cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành (nếu có) để thực hiện việc bán nhà ở xã hội do mình đầu tư xây dựng.

Đối với đối tượng sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân và Quân đội nhân dân có thể đăng ký mua nhà ở xã hội tại dự án do các thành phần kinh tế đầu tư hoặc dự án do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an triển khai thực hiện nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi đối tượng mua nhà ở chỉ được hỗ trợ giải quyết một lần.

Bộ Quốc phòng và Bộ Công an quy định cụ thể tiêu chí xét duyệt đối tượng, điều kiện đối với các trường hợp được mua nhà ở xã hội tại các dự án xây dựng nhà ở xã hội do mình triển khai thực hiện phù hợp với đặc thù của lực lượng vũ trang gửi Bộ Xây dựng để có ý kiến thống nhất bằng văn bản trước khi ban hành, trong thời hạn 15 ngày làm việc Bộ Xây dựng có trách nhiệm trả lời về nội dung xin ý kiến.

Đối với các trường hợp đăng ký mua nhà ở tại các dự án do các thành phần kinh tế đầu tư thì nguyên tắc và tiêu chí xét duyệt đối tượng cũng thực hiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 23 Nghị định số 100/2015/ND - CP

Sau này, Nghị định số 49/2021/ND - CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/ND - CP cũng có đưa ra việc sửa đổi, bổ sung Điều 23 về nguyên tắc, tiêu chí xét duyệt đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Cụ thể, đã bãi bỏ các khoản 2, 3, 4 Điều 23 Nghị định số 100/2015/ND - CP đồng thời sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 về nguyên tắc xét duyệt đồi tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng theo dự án thực hiện theo quy định sau:

Một là, trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua (hợp lệ) bằng hoặc ít hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố cho từng loại sản phẩm thì việc lựa chọn căn hộ thực hiện theo hình thức thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng,

Hai là, trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua (hợp lệ) nhiều hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố cho từng loại sản phẩm thì việc xét duyệt, lựa chọn đối tượng thực hiện theo hình thức bốc thăm do chủ đầu tư tổ chức, có đại diện Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án được phê duyệt tham gia giám sát. Việc bốc thăm phải được lập thành biên bản có kết quả bốc thăm.

Trường hợp dự án có đối tượng bảo đảm quy định tại Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ - CP là người có công với cách mạng hoặc người khuyết tật thì được ưu tiên mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm với tỷ lệ nhất định. Số lượng căn hộ (căn nhà) dành cho các đối tượng ưu tiên này (không thông qua bốc thăm) được xác định bằng tỷ lệ giữa tổng số hồ sơ của 2 nhóm đối tượng ưu tiên này trên tổng số hồ sơ đăng ký nhân với tổng số căn hộ (căn nhà) nhà ở xã hội của dự án. Danh sách của nhóm đối tượng ưu tiên được sắp xếp theo thứ tự theo thời điểm nộp hồ sơ. Các căn hộ dành cho các đối tượng ưu tiên được bố trí theo thứ tự của danh sách ưu tiên cho đến khi hết, các đối tượng còn lại được tiếp tục tham gia bốc thăm.

Có thể thấy, đối với trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký mua (hợp lệ) nhiều hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã loại bỏ quy định xét duyệt, lựa chọn đối tượng được mua nhà ở xã hội thực hiện theo hình thức chấm điểm thay vào đó là thực hiện hoàn toàn theo hình thức bốc thăm. Theo quan điểm của tác giả, việc xét duyệt, lựa chọn đối tượng theo hình bốc thăm thể hiện tính chất may rủi và không hợp lý. Điều này có thể dễ dàng dẫn đến trình trạng những đối tượng thật sự khó khăn về chỗ ở nhưng lại không thể tiếp cận nhà ở xã hội. Thêm vào đó, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP cũng đã quy định việc chủ đầu tư tổ chức bốc thăm sẽ có sự tham gia giám sát của đại diện Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án được phê duyệt. Mặc dù việc đặt ra sự giám sát trong quá trình bốc thăm giúp bảo đảm được tính công khai và minh bạch trong việc lựa chọn đối tượng được mua nhà ở xã hội nhưng sẽ khó có khả năng thực hiện trên thực tế, bởi Nghị định vẫn chưa đưa ra một cơ chế thực thi cụ thể, chẳng hạn như về kinh phí tổ chức bốc thăm và giám sát, chủ thể nào sẽ chịu trách nhiệm với kết quả bốc thăm...

[1] Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014

[2] Khoản 1 Điều 50 Luật Nhà ở năm 2014

[3] Điểm b khoản 1 Điều 2 Quyết định số 59/2015/QĐ-TTg

[4] Điểm b khoản 2 Điều 2 Quyết định số 59/2015/QĐ-TTg

[5] Khoản 1, 2 Điều 4 Luật Cán bộ, công chức năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2019

[6] Khoản 1, 2 Điều 4 Luật Cán bộ, công chức năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2019

[7] Khoản 1 Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP

[8] Điểm a khoản 1 Điều 10 Thông tư số 20/2016/TT-BXD

[9] Khoản 5 Điều 10 Thông tư số 20/2016/TT-BXD.

[10] Khoản 1 Điều 23 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

[11] Khoản 2 Điều 23 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP

[12] Khoản 3 Điều 23 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP