Để thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cũng như thực hiện giao dịch bán nhà ở xã hội, trước hết, các doanh nghiệp, hợp tác xã phải bảo đảm điều kiện được thực hiện kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật[1]. Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện dự án phát triển nhà ở có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, tuy nhiên, kể từ ngày 01/01/2021, ngày Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực thi hành, pháp luật không còn quy định điều kiện về mức vốn pháp định đối với doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện dự án phát triển nhà ở[2].

Nếu căn cứ vào hiện trạng và mức độ hoàn thiện của công trình thì nhà ở xã hội có thể được chia thành nhà ở xã hội hình thành trong tương lai và nhà ở xã hội có sẵn. Vì lẽ đó, các doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán được lựa chọn hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn[3]. Để có thể thực hiện được giao dịch mua bán nhà ở xã hội tương ứng với từng hình thức lựa chọn, dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp, hợp tác xã sẽ phải đáp ứng một số điều kiện nhất định mà pháp luật quy định.

1. Đối với nhà ở xã hội hình thành trong tương lai

Việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai do doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản (sau dây gọi tắt là doanh nghiệp, hợp tác xã) đầu tư xây dựng phải tuân thủ các điều kiện sau đây[4]:

Thứ nhất, đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.

Theo quy định của pháp luật về xây dựng, dự án nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng thuộc trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng. Riêng đối với trường hợp dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp, hợp tác xã đầu tư xây dựng thì không thuộc trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng. Do đó, đòi hỏi dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp, hợp tác xã phải có Giấy phép xây dựng để có thể thực hiện được giao dịch mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai[5].

Có thể thấy, hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt thể hiện việc nhà ở sẽ được triển khai xây dựng. Do đó, việc yêu cầu đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt góp phần tạo sự bảo đảm với người mua về việc nhà ở xã hội này sẽ tiếp tục triển khai cho đến khi hoàn thành.

Thứ hai, đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua và bên nhận thế chấp đồng ý.

Đối với vấn đề xác định giai đoạn nào được xem là đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở được quy định tại Thông tư số 19/2016/TT-BXD, cụ thể tại Điều 9 về huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại. Theo đó, việc xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần dài và giằng móng hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó. Trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công sàn các tầng trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài và giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt thì việc thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình được xác định là tương đương với việc đã xây dựng xong phần móng của trường hợp thi công theo phương pháp thông thường[6]. Có thể nhận thấy, về mặt quy định pháp luật thì không có quy định cụ thể cho trường hợp hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở xã hội mà chỉ có duy nhất sự giải thích tại Điều 9 về huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại của Thông tư số 19/2016/TT-BXD như vừa phân tích. Đối với việc hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở xã hội có thể hiểu tương tự như trên đã phân tích.

Thêm vào đó, một vấn đề tiếp theo được đặt ra là đối với việc hoàn thành xây dựng xong phần móng của nhà ở nên được xác định trong phạm vi như thế nào, nghĩa là chỉ cần hoàn thành xây dựng xong phần móng của tòa nhà để bán hay là phải hoàn thành xây dựng xong phần móng của toàn bộ dự án. Đối chiếu với quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có giải thích đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó[7].

Nếu như hiểu theo hướng điều kiện để bảo đảm được thực hiện giao dịch mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai là khi đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của tòa nhà để bán thì sẽ giúp cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội huy động được vốn để tiếp tục đầu tư xây dựng chính tòa nhà đó. Theo quy định của pháp luật, vấn đề giải ngân vốn vay sẽ theo tiến độ thực hiện và đề nghị của chủ đầu tư. Số tiền giải ngân từng đợt căn cứ vào khối lượng hoàn thành công trình theo điểm dừng kỹ thuật[8]. Do đó, việc xác định phạm vi là hoàn thành xây dựng xong phần móng của tòa nhà để bán cũng tạo sự thuận lợi cho phía Ngân hàng Chính sách xã hội, các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định. Hơn thế nữa, về trình tự, thủ tục nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà để bán (xác lập bằng biên bản nghiệm thu) cũng sẽ đơn giản hơn.

Trong khi đó, nếu như xác định việc bảo đảm điều kiện được thực hiện giao dịch mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai là cần phải hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của toàn bộ dự án thì sẽ giúp giảm bớt được rủi ro cho người mua trong việc chủ đầu tư cố tình chậm trễ tiến độ xây dựng tòa nhà đó, đồng thời tăng sự ràng buộc trách nhiệm đối với chủ đầu tư trong việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, khi nhìn nhận ở góc độ quản lý nhà nước, góc độ của chủ đầu tư và Ngân hàng Chính sách xã hội, các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định, việc xác định phạm vi là hoàn thành xây dựng xong phần móng của toàn bộ dự án sẽ gây ra khá nhiều khó khăn cho họ. Theo đó, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Trình tự, thủ tục nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của toàn bộ dự án sẽ phức tạp, tốn nhiều thời gian và ngân sách của Nhà nước.

Như vậy, có thể thấy rằng việc hoàn thành xây dựng xong phần móng của nhà ở xã hội nên được xác định trong phạm vi tòa nhà để bán tương tự như quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Từ những phân tích ở trên, có thể thấy, khi xác định hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở trong phạm vi tòa nhà để bán sẽ bảo đảm được lợi ích, yếu tố thuận lợi gần như hoàn toàn khi xét với góc độ quản lý nhà nước, chủ đầu tư và ngân hàng.

Thứ ba, đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.

Mặc dù mua bán nhà ở xã hội cũng là một trong những loại hình kinh doanh bất động sản, nhưng đối với điều kiện mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 so với điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có một sự khác biệt nhất định. Ngoài những điều kiện cơ bản đối với dự án đã phân tích ở trên, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 còn bắt buộc phải có bảo lãnh, cụ thể là chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng[9]. Trong khi đó, Luật Nhà ở năm 2014 không có yêu cầu về vấn đề bảo lãnh trong giao dịch mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. Một vấn đề được đặt ra, vậy trường hợp chủ đầu tư bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai nhưng không thực hiện việc bảo lãnh ngân hàng thì có đúng với quy định của pháp luật hay không.

Ngày 17/7/2017, Bộ Xây dựng đã ban hành Công văn số 199/ BXD-QLN để cho ý kiến về việc bảo lãnh ngân hàng đối với dự án nhà ở xã hội, cụ thể như sau: “Về vấn đề bảo lãnh, theo quy định tại khoản 2 Điều 26 của Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 63 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện khi bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai không có quy định về điều kiện chủ đầu tư phải có bảo lãnh khi bán, cho thuê mua nhà ở xã hội". Từ những phân tích trong Công văn số 199/BXD-QLN, Bộ Xây dựng đưa ra kết luận: "việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai trong dự án phát triển nhà ở xã hội, chủ đầu tư không phải thực hiện bảo lãnh...”.

Công văn trên của Bộ Xây dựng đã giúp giải quyết được vướng mắc trong vấn đề bảo lãnh đối với việc mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, điều này lại dẫn đến một vấn đề khác, liệu rằng việc quy định không bảo lãnh đối với mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai có hợp lý hay không? Bởi lẽ, bảo lãnh được xem là biện pháp nhằm khắc phục hậu quả khi có rủi ro nói chung và trong mua bán tài sản hình thành trong tương lai nói riêng. Trên thực tế, không ít trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở xã hội theo đúng tiến độ đã cam kết với người mua[10]. Do đó, nếu không có quy định về bảo lãnh thì quyền lợi của người mua nhà ở xã hội có thể sẽ không được bảo đảm.

2. Đối với nhà ở xã hội có sẵn

Việc thực hiện giao dịch bán nhà ở xã hội có sẵn phải bảo đảm đáp ứng các điều kiện như sau[11]:

Một là, khu vực nhà ở để bán đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Nếu chủ đầu tư có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán nhà ở này, trừ trường hợp được người mua và bên nhận thế chấp đồng ý.

Hai là, đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.

Ba là, nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118 của Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể như sau: (i) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; (ii) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với điều kiện có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán trong cả hai hình thức giao dịch mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai và mua bán nhà ở xã hội có sẵn, pháp luật về nhà ở đều không có quy định về quy trình cụ thể cho vấn đề xem xét và đưa ra văn bản thông báo về việc nhà ở xã hội đủ điều kiện được bán.

Trong khi đó, tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định về việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại, điều khoản này cũng có đề cập quy trình đối với việc Sở Xây dựng xem xét và đưa ra văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán. Cụ thể, chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà có đủ điều kiện được bán theo quy định tại khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014[12]. Đối với trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán nhà ở đó, Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán gửi chủ đầu tư. Ngược lại, nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn nêu trên mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán nhà ở này. Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán nhưng chủ đầu tư không bán mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định trên[13].

Từ quy định vừa nêu trên, có thể nhận thấy, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP đã quy định khá chi tiết và cụ thể đối với quy trình đưa ra văn bản thông báo nhà ở có đủ điều kiện được bán thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Ngược lại, đối với trường hợp mua bán nhà ở xã hội, pháp luật không có bất kỳ quy định riêng nào về quy trình ban hành văn bản thông báo nhà ở xã hội có đủ điều kiện được bán hoặc một quy định về việc sẽ áp dụng tương tự quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP cho trường hợp này. Thêm vào đó, pháp luật cũng không quy định về thành phần hồ sơ, giấy tờ chứng minh nhà ở xã hội có đủ điều kiện được bán mà chủ đầu tư cần phải nộp, đặc biệt là giấy tờ chứng minh trong trường hợp có hay không việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán.

Bởi vì đều là dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách, nên để thực hiện được giao dịch mua bán nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng trên diện tích đất ở hợp pháp của mình thì dự án nhà ở xã hội này cũng phải bảo đảm tuân thủ các điều kiện tương tự vừa phân tích ở trên. Thêm vào đó, pháp luật còn quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp mua nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng dù với hình thức nhà ở hình thành trong tương lai hay nhà ở có sẵn thì đều phải bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai[14].

Về điều kiện đối với việc mua bán nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014 hay còn gọi là nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước[15] sẽ có sự khác biệt nhất định so với nhà ở xã hội do doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng. Cụ thể, quy định tại khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014 chỉ ghi nhận việc được cho thuê, cho thuê mua đối với nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước. Tuy nhiên, nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước vẫn có thể được bán trong trường hợp bán nhà ở xã hội này để tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khác[16]. Do đó, điều kiện tiên quyết để nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước được đưa vào thực hiện giao dịch mua bán khi và chỉ khi mục đích của giao dịch mua bán này là nhằm để tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khác. Nói cách khác, số tiền thu được từ việc bán nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước phải được sử dụng vào đúng mục đích tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội[17]. Trong khi đó, việc mua bán nhà ở xã hội do doanh nghiệp, hợp tác xã đầu tư xây dựng không có bất kỳ ràng buộc, giới hạn nào về mục đích bán nhà ở xã hội hay trường hợp được phép bán nhà ở xã hội[18]. Ngoài ra, đối với trường hợp mua bán nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước không chịu sự ràng buộc về điều kiện đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.

Bên cạnh việc Nhà nước, doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, pháp luật còn cho phép cơ quan có thẩm quyền có thể mua nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội. Cụ thể, cơ quan có thẩm quyền có thể mua nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội trong trường hợp trên địa bàn chưa có đủ quỹ nhà ở xã hội mà có nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, phù hợp với loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội[19]. Với quy định cho phép mua nhà ở thương mại làm nhà ở xã hội đã góp phần khắc phục được sự thiếu hụt về quỹ nhà ở xã hội, từ đó có thể đáp ứng được nhu cầu về nhà ở ngày càng nhiều của các đối tượng khó khăn về chỗ ở. Việc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội phải tuân thủ theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Một là, trường hợp sử dụng nguồn vốn ngân sách trung ương thì Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính lập dự án để báo cáo Thủ tướng Chính phủ phê duyệt hoặc thực hiện phê duyệt nếu được Thủ tướng Chính phủ ủy quyền.

Hai là, trường hợp sử dụng nguồn vốn của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quy định cơ quan trực thuộc lập dự án để báo cáo Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phê duyệt hoặc thực hiện phê duyệt nếu được ủy quyền.

Ba là, trường hợp sử dụng nguồn vốn ngân sách địa phương, Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính lập dự án và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phê duyệt.

Bốn là, nội dung dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội bao gồm vị trí, địa điểm, loại nhà, số lượng nhà ở, diện tích sử dụng của mỗi loại nhà ở, giá mua bán nhà ở, các chi phí có liên quan, nguồn vốn mua nhà ở, phương thức thanh toán tiền mua nhà ở, cơ quan ký hợp đồng mua bán nhà ở, cơ quan có trách nhiệm quản lý nhà ở sau khi mua, trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong thực hiện dự án.

Trình tự, thủ tục mua nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định như sau:

Căn cứ vào nội dung của dự án đã được phê duyệt, cơ quan được giao làm chủ đầu tư dự án thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định về mua bán nhà ở thương mại. Căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm bàn giao nhà ở và cung cấp các hồ sơ pháp lý liên quan đến nhà ở mua bán cho bên mua. Sau khi nhận bàn giao nhà ở, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội thực hiện quản lý theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014.

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua nhà ở. Trường hợp sử dụng nguồn vốn ngân sách trung ương, Bộ Xây dựng đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận; trường hợp sử dụng nguồn vốn của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thì đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận là Bộ Quốc phòng, Bộ Công an; trường hợp sử dụng nguồn vốn ngân sách địa phương thì đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Sở Xây dựng. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho các cơ quan vừa đề cập được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai[20].

[1] Do điều kiện dự án nhà ở xã hội được tham gia giao dịch bản hoặc thuê mua là giống nhau, vì vậy, trong nội dung này tác giả sử dụng thuật ngữ “mua bán nhà ở xã hội sẽ bao hàm luôn cả giao dịch thuê mua nhà ở xã hội.

[2] Điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:

"1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phái thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này".

[3] Khoản 1 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014.

[4] Khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014

[5] Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014.

[6] Khoản 1 Điều 9 Thông tư số 19/2016/TT-BXD.

[7] Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

[8] Khoản 8 Điều 15 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP

[9] Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

[10] Tấn Lộc: "Người mua nhà ở xã hội bị lật kèo", Báo điện tử Pháp Luật Thành phố Hồ Chí Minh, https://plo.vn/bat-dong-san/nguoi-mua-nha-o-xa-hoi-bi-lat-keo-933008.html, [truy cập ngày 05/10/2020].

[11] Khoản 3 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014

[12] Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó".

[13] Điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP

[14] Khoản 7 Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP

[15] Khoản 3 Điều 80 Luật Nhà ở năm 2014

[16] Khoản 2 Điều 43 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP

[17] Điểm d khoản 2 Điều 43 Nghị định số 99/2015/ND - CP

[18] Điểm c khoản 2 và điểm b khoản 3 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014

[19] Khoản 1 Điều 12 Nghị định số 100/2015/ND - CP

[20] Khoản 1 Điều 12 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP