I. Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại

1. Hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại 

1.1. Khái niệm và vai trò của Ngân hàng thương mại(NHTM)

Ngân hàng ra đời và phát triển gắn liền với sự ra đời và phát triển của nền kinh tế hàng hoá để giải quyết nhu cầu phân phối vốn, nhu cầu thanh toán… phục vụ cho phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh của các tổ chức kinh tế, cá nhân với đặc thù kinh doanh trên lĩnh vực tiền tệ. Quá trình phát triển kinh tế cũng như sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị trường đã biến đổi hệ thống ngân hàng thương mại từ những ngân hàng đơn giản, sơ khai thành các ngân hàng hiện đại, các tập đoàn tài chính khổng lồ, đa quốc gia có mối liên kết chặt chẽ với nhau, tạo nên sự thống nhất trong điều hành và vận hành của hệ thống ngân hàng.

Trải qua quá trình hình thành và phát triển cùng với các tư tưởng kinh tế và các dịch vụ mang tính chất đặc thù, phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của từng quốc gia mà khái niệm về ngân hàng thương mại có sự khác nhau, nhưng đều có chung quan điểm: Ngân hàng là một tổ chức tài chính trung gian thực hiện việc kết nối giữa tiết kiệm và đầu tư của các tổ chức và cá nhân, thu hút vốn từ nơi nhàn rỗi và bơm vào nơi khan thiếu. Nói cách khác Ngân hàng thương mại là một tổ chức kinh tế chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ và tín dụng, nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế, sau đó thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư nhằm mục đích sinh lời, đồng thời thực hiện cung cấp các dịch vụ tài chính, tín dụng và thanh toán cho các tác nhân trong nền kinh tế. Ngoài ra ngân hàng cũng có thể được định nghĩa thông qua chức năng, các dịch vụ hoặc vai trò mà ngân hàng thực hiện trong nền kinh tế. Trên giác độ loại hình dịch vụ mà hệ thống ngân hàng cung cấp, chúng ta có thể coi: “Ngân hàng là các tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất – đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm, dịch vụ thanh toán, và thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh tế.

Như vậy Ngân hàng thương mại là một trong những tổ chức tài chính quan trọng của nền kinh tế. Với vai trò trung gian của mình, NHTM sẽ thực hiện việc chuyển các khoản tiết kiệm thành đầu tư. Sự ra đời của ngân hàng đã giải quyết được mâu thuẫn của tín dụng trực tiếp trong nền kinh tế, góp phần hạn chế và phân tán rủi ro, giảm thiểu chi phí giao dịch trong hoạt động tín dụng của các tác nhân trong nền kinh tế. Đồng thời NHTM cũng là tổ chức cung cấp tín dụng với qui mô lớn nhất, là thành viên quan trọng trong việc phát triển thị trường trái phiếu, tín phiếu và cũng là nơi huy động và cung cấp các khỏan vốn dài hạn, trung hạn và ngắn hạn cho các cá nhân và tổ chức kinh tế.

Với vai trò thanh toán, NHTM thay mặt khách hàng thực hiện các khoản thanh toán từ việc mua sắm hàng hóa và dịch vụ thông qua việc phát hành séc, thẻ thanh toán và cung cấp mạng lưới thanh toán điện tử khác... Hiện nay ở hầu hết các quốc gia ngân hàng đang trở thành trung gian thanh toán lớn nhất thực hiện việc thanh toán giá trị hàng hóa và dịch vụ dưới các hình thức  như séc, ủy nhiệm chi, nhờ thu, các loại thẻ, thanh toán điện tử, kết nối các quĩ và cung cấp tiền khi khách hàng cần. Với việc phát triển và chuẩn hóa các hình thức thanh toán quốc tế đã góp phần tạo tính thống nhất trong thanh toán không chỉ giữa các ngân hàng trong một quốc gia mà còn giữa các ngân hàng trên toàn thế giới. Đồng thời với sự ra đời của các trung tâm thanh toán quốc tế đã làm tăng tính hiệu quả của thanh toán qua ngân hàng, biến ngân hàng trở thành trung tâm thanh toán quan trọng và có hiệu quả, phục vụ cho nền kinh tế toàn cầu.

Do khả năng thanh toán của ngân hàng đối với một khách hàng là rất lớn, và ngân hàng nắm giữ lượng tiền gửi của các khách hàng, nên ngân hàng có vai trò và uy tín rất lớn trong bảo lãnh cho khách hàng. Với vai trò là người bảo lãnh, ngân hàng sẽ đứng ra cam kết trả nợ cho khách hàng trong trường hợp khách hàng không có khả năng thanh toán. Các trường hợp ngân hàng bảo lãnh thường là để mua chịu hàng hóa, trang thiết bị, phát hành chứng khoán, vay vốn của các tổ chức tín dụng khác.

1.2. Hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại

Hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng theo đó NHTM giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi.

Cho vay là một hoạt động quan trọng nhất của các ngân hàng thương mại, chiếm tỷ trọng cao trong tổng tài sản, tạo nguồn thu nhập từ lãi lớn nhất nhưng đồng thời cũng là hoạt động mang lại rủi ro cao nhất.

Mặc dù hoạt động cho vay mang lại lợi nhuận chủ yếu và quyết định sự tồn tại và phát triển của một ngân hàng nhưng lại là hoạt động chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro nhất ảnh hưởng đến hoạt động của toàn bộ hệ thống ngân hàng, trong đó quan trọng nhất là các loại rủi ro về tín dụng, rủi ro về thị trường, rủi ro về chính trị và đạo đức.

Hoạt động cho vay được phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo yêu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của ngân hàng

* Theo mục đích sử dụng, bao gồm:

-  Cho vay tiêu dùng

Là loại hình cho vay đáp ứng các nhu cầu tiêu dùng của khách hàng như mua sắm hàng hóa, xây dựng nhà cửa và trang trải các chi phí thông thường khác. Trong giai đoạn đầu, hầu hết các ngân hàng không tích cực cho vay đối với các cá nhân và hộ gia đình bởi vì họ cho rằng các khoản vay tiêu dùng có rủi ro vỡ nợ tương đối cao. Sự gia tăng thu nhập và cạnh tranh trong tín dụng đã buộc các ngân hàng phải hướng tới người tiêu dùng như là khách hàng tiềm năng. Ngày nay cho vay tiêu dùng đã trở thành một trong những loại hình phát triển nhanh nhất ở các nước có nền kinh tế phát triển

-  Cho vay thương mại

Đây là hình thức cho vay phục vụ sản xuất và lưu thông hàng hóa, đáp ứng nhu cầu về vốn trong quá trình họat động sản xuất kinh doanh  như để dự trữ nguyên vật liệu, các chi phí sản xuất trực tiếp, gián tiếp hoặc đáp ứng nhu cầu thiếu vốn trong quan hệ thương mại giữa các doanh nghiệp. Ngay ở thời kỳ đầu, các ngân hàng đã chiết khấu thương phiếu  mà thực chất là cho vay đối với những người bán  (người bán chuyển các khoản phải thu cho ngân hàng trước). Sau đó là chuyển từ chiết khấu thương phiếu sang cho vay trực tiếp đối với các khách hàng (là người mua), giúp họ có vốn để mua hàng dự trữ nhằm mở rộng sản xuất kinh doanh.

-   Tài trợ dự án

Bên cạnh việc cho vay truyền thống là các khỏan vay ngắn hạn, các ngân hàng càng ngày càng trở nên năng động hơn trong việc tài trợ cho xây dựng các công trình, nhà máy mới đặc biệt là trong các ngành công nghệ cao. Hiện nay có nhiều ngân hàng còn cho vay để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

* Theo thời hạn cho vay, bao gồm:

 - Cho vay  ngắn hạn

Là loại hình cho vay có thời hạn dưới 12 tháng và được sử dụng để bù đắp thiếu hụt vốn lưu động của các doanh nghiệp và nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của các cá nhân

-   Cho vay  trung hạn

Là loại hình cho vay có thời hạn từ 1- 5 năm để đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, công nghệ, mở rộng sản xuất kinh doanh, xây dựng các dự án mới có qui mô nhỏ và thời gian thu hồi vốn nhanh

-   Cho vay dài hạn

Là loại cho vay có thời hạn trên 5 năm và tối đa có thể lên đến 20-30 năm, thậm chí có trường hợp lên đến 40 năm. Đây là loại hình cho vay nhằm đáp ứng các nhu cầu dài hạn như xây dựng nhà ở, mua sắm các trang thiết bị, phương tiện vận tải có qui mô lớn, hoặc xây dựng các nhà máy xí nghiệp mới.

* Theo hình thức bảo đảm

-    Cho vay  không có bảo đảm

Là loại vay không có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba. Việc cho vay không có bảo đảm chỉ áp dụng đối với những khách hàng tốt, trung thực trong kinh doanh, có khả năng tài chính mạnh, quản trị có hiệu quả, ít xảy ra tình trạng nợ nần, hoặc món vay tương đối nhỏ so với vốn của người vay.

- Cho vay có tài sản bảo đảm

Cho vay có tài sản đảm bảo là hình thức cho vay cho phép ngân hàng có được nguồn thu nợ thứ hai bằng cách bán tài sản đó khi nguồn thu nợ thứ nhất không có hoặc không đủ khả năng trang trải. Trong cơ chế thị trường, hoạt động của các NHTM thường xuyên phải đối mặt với nhiều loại rủi ro khác nhau, trong đó rủi ro tín dụng là rủi ro dễ xảy ra nhất. Rủi ro tín dụng là tình trạng khác hàng không có khả năng hoàn trả nợ vay cho ngân hàng đầy đủ và đúng hạn. Tình trạng này xảy ra do nhiều nguyên nhân khác nhau, có thể do chủ quan hoặc khách quan. Để giảm thiểu rủi ro tín dụng các ngân hàng thường phải áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay trong đó có biện pháp thế chấp bằng tài sản đảm bảo. Cho vay có tài sản đảm bảo là điều kiện để yêu cầu người vay vốn thực hiện các cam kết trả nợ, là cơ sở để ngân hàng có thể thu hồi khi thực hiện xử lý tài sản thế chấp. Cho vay theo hình thức này yêu cầu ngân hàng và khách hàng phải ký kết hợp đồng đảm bảo. Ngân hàng phải kiểm tra, đánh giá được tình trạng của tài sản đảm bảo (quyền sở hữu, giá trị, tính thanh khoản, khả năng tài chính của bên thứ ba…) và có khả năng giám sát việc sử dụng hoặc bảo quản tài sản đảm bảo. Các tài sản đảm bảo có thể là các tài sản tài chính, hay giấy tờ có giá, các tài sản là bất động sản...

Trên đây là trích dẫn của tài liệu, để xem toàn văn tài liệu xin quý vị tải xuống tệp đính kèm.