I. THỰC TRẠNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG, CÔNG SỞ HIỆN NAY
Sau những năm 90 của thế kỷ trước,nền kinh tế của nước ta đã đạt được những thành tựu đáng kể. Các ngành dịch vụ phát triển Đồng thời các tập đoàn nước ngoài đã quyết định gia nhập thị trường Việt Nam; cộng với thực tế là ngay tại Việt Nam, rất nhiều doanh nghiệp trong nước đã được mở ra. Thêm vào đó, cũng có không ít các công ty có nhu cầu mở rộng và cần tìm những diện tích lớn hơn để đặt văn phòng. Chính nguồn cầu phong phú này đã thúc đẩy thị trường văn phòng cho thuê phát triển không ngừng trong một vài năm trở lại đây.Đặc biệt là các thành phố, nơi tập trung các hoạt động trao đổi, buôn bán như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng…
Trong suốt một thời gian dài từ năm 1998 đến năm 2004 hầu như không có công trình thương mại nào được xây,trong khi nền kinh tế của nước ta vẫn tăng trưởng đều đặn. Mà một dự án phát triển bất động sản cần tới 3 – 5 năm, do vậy cũng dần khan hiếm dẫn tới đột biến về giá thuê văn phòng ,khách sạn trung tâm thương mại trong những năm tới.
1) Nhìn nhận sự phát triển của thị trường văn phòng công sở ở nước ta những năm gần đây
Kể từ năm 2005, cầu BĐS văn phòng công sở bắt đầu tăng mạnh. Tốc độ tăng trưởng của dòng chảy FDI vào vùng kinh tế trọng điểm phía Nam như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và việc mở rộng hoạt động của các tập đoàn đa quốc gia, các văn phòng đại diện mới thành lập của các công ty nước ngoài cũng như nhu cầu của các công ty trong nước... là những nhân tố chính khiến mảng thị trường này liên tục lên cơn sốt. Đến năm 2006, chưa lúc nào thị trường văn phòng, căn hộ cho thuê tại TP.HCM và Hà Nội lại sôi động đến thế. Mặc dù giá cho thuê liên tục tăng và giá thuê văn phòng ở Hà Nội là giá cao nhất trong các thành phố lớn ở Châu Á nhưng các cao ốc hiện nay đều đạt tỷ lệ cho thuê từ 90 - 100%.
Theo đà phát triển, nền kinh tế VN vẫn tăng trưởng tốt, cùng với sự kiện VN gia nhập WTO cuối năm 2006, số công ty nước ngoài vào nước ta tìm kiếm cơ hội đầu tư, kinh doanh ngày càng nhiều, vì thế cần thêm nhiều văn phòng tiện nghi, cao cấp để giao dịch. Đó chính là lí do làm cho cầu BĐS văn phòng công sở tiếp tục tăng cao.
Cuối năm 2006, 3.500m2 văn phòng hạng A sẽ đi vào hoạt động; 21.500m2 sẽ đi vào hoạt động đầu năm 2009. Trong đó có một số tòa nhà điển hình: Opera Business; VIT Tower; North Asia Tower; Hoa Binh Int"l Tower; Pacific Place. Khoảng 11.000m2 văn phòng hạng B và C sẽ đi vào hoạt động năm 2006.
Ông Francey, Phó giám đốc khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp Công ty CBRE nói: “Các cao ốc hạng A cháy hàng khiến các cao ốc văn phòng cho thuê hạng B, C tăng giá rất mạnh trong giai đoạn 2006-2007. Cụ thể, giá cao ốc hạng B từ năm 2006 đến 2009 đã tăng 32%, chỉ tính riêng quý 1 đến quý 2/2009 tăng thêm 6%. Tương tự, cao ốc hạng C trong 1 năm qua giá thuê đã tăng 43% và cuối quý 2/20010 tăng thêm 6%.
Tuy nhiên, đây vẫn chưa phải là mức giá cuối cùng”. Giá thuê các cao ốc văn phòng đang chuẩn bị hoàn thành cũng khiến không ít người giật mình. Còn tại thị trường thuê văn phòng ở Hà Nội đang tiếp tục tăng cao. Hội nhập kinh tế và tốc độ tăng trưởng thời gian qua đã thu hút nhiều tập đoàn kinh doanh nước ngoài tìm đến VN đặt trụ sở giao dịch, trong khi số lượng văn phòng cho thuê lại có hạn. Cung không đáp ứng đủ cầu, phí thuê văn phòng tăng là tất yếu. Hiện nay, phí thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội đã tăng 6,31%/quý và hạng B là 4,55%/quý. Chính vì nhu cầu như vậy có nhiều công trình xây các khu công sở,các khu khách sạn cao cấp,trung tâm thương mại dịch vụ được tiến hành ở nhiều nơi.
Giá văn phòng cho thuê (bình quân) loại A ở tp HCM là 50-60 USD/m2/tháng, loại B là 20-45 USD/m2/tháng,loại C dưới 20USD/m2/tháng. Tại Hà Nội, nhu cầu văn phòng cho thuê cũng tăng không ngừng. Quý II/2009, các văn phòng cho thuê ở những tòa nhà ở HN như Opera Business Centrer, Pacific Place...hầu như không còn chỗ trống. Theo khảo sát của Công ty Quản lý bất động sản Chesterton Petty Vietnam, TPHCM hiện có gần 60 cao ốc văn phòng đạt tiêu chuẩn quốc tế tại khu trung tâm và công suất cho thuê của nhiều cao ốc luôn đạt gần 100%. Tuy nhiên đây vẫn còn là con số nhỏ so với nhu cầu hiện tại. Tại thời điểm này các nhà kinh tế đã dự đoán là nền kinh tế sẽ còn tiếp tục tăng trưởng và kéo theo đó là cầu về văn phòng cho thuê còn có thể tăng thêm nữa.
Do tác động của nền kinh tế Việt Nam rơi vào khủng hoảng và suy thoái nghiêm trọng một cách nhanh chóng. Vốn đầu tư nước ngoài vào VN giảm đáng kể, đó là 1 trong những nguyên nhân làm cho cầu về văn phòng cho thuê giảm . Đến cuối năm 2010, giá thuê văn phòng tại HN đã giảm khoảng 30% so với năm 2009. Tuy phân khúc văn phòng cho thuê hạng A vẫn giữ giá 55-60 USD/m2/tháng nhưng sức cầu vẫn đang theo chiều hướng giảm. Theo khảo sát của công ty BĐS Simon Daterson tại HN và thành phố HCM bên cạnh việc rất ít công ty có nhu cầu mở rộng diện tích văn phòng thì khối các công ty tài chính đang có xu hướng thu hẹp bằng việc sang nhượng hoặc tìm mọi cách cho thuê lại nhằm giảm chi phí. Tại HN các doanh nghiệp chỉ có nhu cầu thuê từ 100-200m2/công ty.
Năm 2010, khủng hoảng kinh tế thế giới bắt đầu ảnh hưởng đến VN trầm trọng hơn, làm cho thị trường BĐS văn phòng càng trở nên ảm đạm. Các nhà đầu tư nước ngoài hoãn các dự án đầu tư tại VN, khả năng chi trả của nhiều doanh nghiệp bị thu hẹp. Điều này làm giảm nhu cầu thuê văn phòng trên thị trường.Theo nhận định của Công ty quản lý, tư vấn bất động sản CB Richard Ellis Vietnam, nếu tất cả các tòa nhà văn phòng đang xây dựng được hoàn thành, tỷ lệ chỗ trống có thể tăng lên 30% ở Hà Nội. Nhiều đơn vị đã cạnh tranh quyết liệt hơn để thu hút khách thuê trong những tháng cuối năm. Thay vì chạy theo mức giá cho thuê cao, mục tiêu chủ yếu của các chủ đầu tư là lấp đầy diện tích. Do đó nhiều lợi ích cho bên thuê đã được cung cấp bởi các chủ đầu tư văn phòng hoàn thành vào năm 2010. Trong quý 3 năm 2010, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A và B đã giảm so với 2 quý trước. Nếu trong quý 2, tỷ lệ mặt bằng trống cho văn phòng hạng B là 22,1% thì giờ đạt mức 13%, văn phòng hạng A giảm từ 2,84% xuống còn 2%. Tuy nhiên, xét trên tổng thể, thị trường văn phòng ở tất cả các phân khúc, mức thuê thực tế đã giảm mạnh. Ví như tòa nhà Pacific Place, Sun City, Vietconbank Tower,quý 1/2009 giá chào thuê khoảng 48-60USD/m2/tháng thì quý 2 chào giá là 46-55 USD/m2/tháng, đến tháng 9 năm nay có giá chào thuê 42-52 USD/m2/tháng; dự án Resco, CDC quý 1 chào giá khoảng 35 USD/m2/tháng, quý 2 chào khoảng 30 USDm2/tháng và đến nay là dưới 30 USD/m2/tháng. Song phần lớn các hợp đồng được ký tại thị trường rơi vào khoảng 20-30USD/m2/tháng. Các giao dịch thuê chủ yếu dưới 250m2.
Trong quý 4/2010, công suất thuê tiếp tục suy yếu và giảm khoảng 2% so với quý 3/2010, trong đó công suất thuê ở văn phòng hạng A giảm 18% do có một khối lượng cung mới trên thị trường từ hai dự án thuộc quận Hoàn Kiếm. Công suất thuê của văn phòng hạng B giảm nhẹ ở mức 1% trong khi đó công suất thuê của văn phòng hạng C giảm hơn 10% so với quý 3/2009. Giá thuê trung bình tất cả các hạng và các quận được ghi nhận ở mức 29USD/m2/tháng trong quý 4/2009, tăng khoảng 4.5% so với quý 3/2009.
Triển vọng thị trường năm 2011 có vẻ lạc quan hơn. Theo công ty nghiên cứu thị trường bất động sản Savills Việt Nam,quý 1/2011 có khoảng 610.000 m2 diện tích văn phòng, tăng nhẹ 3,5% so với quý 4/2010, bao gồm 86 văn phòng các hạng A, B, C phân bố trên 10 quận của thành phố. Hai tòa nhà văn phòng mới là Hà Nội Tourism Tower (Quận Hoàn Kiếm) và Sky City Tower (Quận Đống Đa) đã bổ sung thêm khoảng 17.600m2 diện tích văn phòng vào tổng cung. Công suất thuê trung bình của thị trường văn phòng trong quý này đạt mức 85%, tăng nhẹ khoảng 2% so với quý trước. Công suất thuê của văn phòng hạng B và C quý này cũng lạc quan hơn so với quý 4/2010. Trong khi đó, giá thuê văn phòng trên tất cả các hạng vẫn tiếp tục xu hướng giảm, thấp hơn 3,6% so với quý 4/2010, đạt khoảng 27 USD/m2/tháng.Quy mô văn phòng hạng A được thuê trong quý này tăng hầu như không đáng kể. Văn phòng hạng C vẫn tiếp tục đạt kết quả tốt nhất. Trước những tác động ban đầu của quy định cấm sử dụng chung cư vào mục đích cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh thương mại, văn phòng hạng C được dự đoán sẽ có nhiều chuyển biến tích cực hơn nữa trong các quý tiếp theo...
(Trên đây là trích dẫn của tài liệu, để xem toàn văn tài liệu xin quý vị tải xuống tệp đính kèm)