I. Quá trình hình thành, phát triển và tính chất đặc thù của thị trường BĐS Hà Nội

1. Các giai đoạn hình thành và phát triển của thị trường BĐS Hà Nội

1.1. Thị trường bất động sản Hà Nội trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thị hành

Mặc dù khái niệm về thị trường BĐS đã được đề cập chính thức tại Văn kiện Đại hội Đảng khóa VIII năm 1996, nhưng lúc đó đất đai để phát triển thị trường vẫn được Nhà nước bao cấp nên thực tế chưa hình thành thị trường bất động sản. Đến khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành, Nhà nước quy định đất đai có giá và giá đất đó chỉ bằng khoảng 10-20% giá đất trên thị trường. Nghị định số 17/2005/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai: giá đất phải phù hợp với giá thị trường trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và tính giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trên thực tế, quy định này vẫn chưa được thực hiện đầy đủ vì pháp luật vẫn chưa tạo được cách thức để quyết định giá đất thực sự phù hợp với giá trên thị trường, dịch vụ định giá BĐS vẫn chưa có chỗ đứng trong quá trình vận hành thị trường. Đó là một ngữ cảnh lịch sử tác động mạnh vào quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam nói chung và thị trường BĐS Hà Nội nói riêng.

Giống như các tỉnh thành khác, trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, bất động sản tại Hà Nội đã trải qua 2 lần sốt giá khá mạnh là các thời điểm trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003. Nguyên nhân cụ thể của 2 lần sốt giá này chính là quá trình phát triển nhận thức về giá trị của đất đai, nhận thức càng đúng với thực tế thì giá trị đất đai càng sát với thực tế. Mặt khác, nhận thức về giá trị ngày càng sát hơn với cơ chế thị trường trong khi các yêu cầu khác của quản lý lại chưa kịp thời đồng bộ cũng là một nguyên nhân là tăng giá thị trường. Có nhận thức về giá đất nhưng do giá đất của Nhà nước quy định thấp hơn giá thị trường với kỳ vọng làm cho giá đất thị trường giảm đi là một cách làm duy ý chí. Giá đất trên thị trường không giảm mà tăng lên rất cao, đầu cơ dễ dàng hơn đã đẩy giá đất lên cao hơn. Khi dễ dàng kiếm lợi ích từ đầu tư vào BĐS từ trạng thái tăng giá đất đột biến đã kéo luồng đầu tư lệch về phía thị trường BĐS, tiền tiết kiệm của dân cũng hướng tới việc mua BĐS để dự trữ, các doanh nghiệp cũng thi nhau chuyển sang đầu tư BĐS nhiều hơn.

1.2. Thị trường bất động sản Hà Nội sau ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành

Sau ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, thị trường BĐS Hà Nội đã trầm lắng trong khoảng 3 năm, sau đó thị trường sôi động trở lại vào nửa đầu năm 2007. Quy định giá đất do Nhà nước quy định bằng với giá đất trên thị trường của Luật Đất đai năm 2003 đã làm cho giới đầu cơ đất đai chuyển vốn sang thị trường chứng khoán khi đó đang phát triển. Đây cũng là một điều kiện tăng vốn rất nhanh cho thị trường chứng khoán làm cho thị trường chứng khoán tăng mạnh đồng thời lại làm nguội lạnh thị trường BĐS. Vào nửa đầu năm 2007,  thị trường chứng khoán bắt đầu rạn nứt, nhanh chóng giảm sút và rơi vào trầm lắng, thị trường này đã hướng về giá trị thực ( giảm tới 60% từ mức đỉnh của năm 2007). Giới đầu tư chuyển hướng từ thị trường chứng khoán sang tập trung trở lại thị trường BĐS với lực đầu tư cao hơn do thu được từ thị trường chứng khoán. Các "bong bóng kinh tế" trong thị trường BĐS bắt đầu hình thành gây nên tình trạng suy thoái cho thị trường chứng khoán và sốt nóng đối với thị trường BĐS. Thị trường BĐS tăng nhanh trong khoảng 1 năm thì ngừng lại và đi xuống do tác động của các chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát. Đó là thời điểm đầu năm 2008.

Từ sau Quý I năm 2008, thị trường BĐS Hà Nội lại diễn ra trong mối quan hệ khăng khít với thị trường tài chính. Lúc này, chỉ số lạm phát cao của thành phố đang ở mức 15,3%, 8 giải pháp kiềm chế lạm phát đã được Chính phủ đưa ra, trong đó giải pháp đầu tiên là ổn định thị trường tiền tệ. Các ngân hàng thương mại bắt đầu ngừng các khoản cho vay đầu tư BĐS, tăng lãi suất tín dụng ( lãi suất cho vay tới 21%/năm), luồng tiền của doanh nghiệp, tiền tiết kiệm của dân chuyển tới các ngân hàng thương mại, làm cho thị trường BĐS trầm lắng.

Do ảnh hưởng nặng nền của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới và với chính sách tín dụng hà khắc của NHNN, chỉ số giá tiêu dùng những tháng cuối năm 2008 liên tục âm đã đưa nền kinh tế đến tình trạng đình đốn. Để thúc đẩy nền kinh tế, chính phủ quyết định tung ra 2 gói kích cầu năm 2008 và 2009. Một lượng tiền lớn được đưa vào lưu thông lạm phát lại bùng nổ vào những tháng cuối năm 2010 kéo tràn sang 2011. Trong giai đoạn này thị trường BĐS Hà Nội nóng lạnh thất thường và có sốt cục bộ tại một số khu vực, tuy nhiên nhìn chung đây là giai đoạn khó khăn cho thị trường BĐS Hà Nội.

   Từ tháng 2 năm 2011, thực hiện nghị quyết 11 NQ-CP, thị trường vốn thị thu hẹp, thì trường bất động sản Hà Nội gặp nhiều khó khăn và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Tại TP. Hồ Chí Minh, sự bùng phát về giá và lượng giao dịch trong thời gian ngắn năm 2007 đã bắt đầu giảm giá từ năm 2008, thậm chí có lúc đã giảm 40-50% so với thời điểm cao nhất. Hiện tượng tương tự đã xảy ra tại Hà Nội vào năm 2009-2010 và đang có dấu hiệu của sự sụt giảm.

Trên đây là trích dẫn của tài liệu, để xem toàn văn tài liệu xin quý vị tải xuống tệp đính kèm.