Tại Việt Nam, “giá đất” luôn là vấn đề nhạy cảm và được cả xã hội quan tâm, nhưng phải đến năm 1993, chế định giá đất” lần đầu được pháp luật quy định (Điều 12 Luật Đất đai năm 1993) để áp dụng trong một số trường hợp. Tuy nhiên, các nguyên tắc, phương pháp định giá đất; cơ chế xây dựng áp dụng giá đất thì về cơ bản khung pháp luật còn để ngỏ và phải đến Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 mới từng bước được thể chế hóa.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018): “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” (khoản 19 Điều 3) và “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời gian sử dụng đất xác định” (khoản 20 Điều 3).

Luật Đất đai năm 1993 đã chế định cơ sở pháp lý cơ bản để quan hệ đất đai ở nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Luật này đã đề cập đến nhiều nội dung quan trọng, song có thể nêu lên bốn nội dung cơ bản nhất sau đây: Khẳng định quyền sử dụng đất có giá trị, được pháp luật và cuộc sống thừa nhận. Do đó, giá trị của quyền sử dụng đất là một yếu tố cơ bản trong sự vận động của quan hệ đất đai.

- Khẳng định quyền sử dụng đất được tham gia trực tiếp vào cơ chế thị trường, là một yếu tố quan trọng hình thành thị trường bất động sản của đất nước. Đây là một phương diện rất mới của quan hệ đất đai ở nước ta so với trước đây.

Luật Đất đai năm 2003 và các pháp luật khác có liên quan được ban hành đã làm thay đổi căn ban thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng đã tạo lập được cơ chế để thị trường bất động sản hoạt động và phát triển tương đối nhanh, đồng bộ; giao dịch về quyền sử dụng đất từng bước đi vào nền nếp.

Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định gia đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể. Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, đinh kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng tất cả các mục đích như quy định hiện hành.

Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 cũng được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng đất phù hợp với từng hình thức như giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình. Bên cạnh đó, Luật quy định bình đẳng hơn về quyền và nghĩa vụ về đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, tạo cơ chế thu hút cho đầu tư phát triển kinh tế của tổ chức nước ngoài.

1. Khung giá đất

Ngày 15/5/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định các nguyên tắc và phương pháp định giá đất; nội dung xây dựng, điều chỉnh khung giá đất. bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất nhằm hướng dẫn thi hành Luật Đất đai trong lĩnh vực giá đất và định giá đất. Khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Giá đất trong khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương.

Khung giá đất được xây dựng theo mức giá tối thiểu và tối. đa đối với các loại đất định kỳ 5 năm theo nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp theo 7 vùng kinh tế (vùng Trung du và Miền núi phía Bắc, vùng Đông bằng sông Hồng. vùng Bắc Trung Bộ, vùng Duyên hải Nam Trung Bộ, vùng Tây Nguyễn, vùng Đông Nam Bộ, vùng Đồng bằng sông Cửu Long) và 6 loại đô thị (đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V). Trong đó, khung giá đất nông nghiệp tại nông thôn của mỗi vùng kinh tế được xác định theo 3 loại xã (đồng bằng, trung du, miền núi); khung giá đất phi nông nghiệp tại đô thị được quy định theo vùng kinh tế và loại đô thị. Đối với đất sử dụng có thời hạn thì giá đất trong khung giá đất được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm. Theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ quy định về khung giá đất, khung giá đất được Chính phủ quy định gồm 11 loại đất, có thể khái quát một số điểm chính của khung giá đất như sau:

a. Đối với khung giá đất trồng lúa và cây hàng năm khác, mức giá tối đa là 250.000 đồng/m2 (xã đồng bằng vùng Đông Nam Bộ); mức giá tối thiểu là 5.000 đồng/m (xã miền núi vùng Bắc Trung Bộ và Tây Nguyên).

b. Đối với khung giá đất trồng cây lâu năm, mức giá tối đa là 300.000 đồng/m" (xã đồng bằng vùng Đông Nam Bộ); mức giá tối thiểu là 5.000 đồng/m2 (xã miền núi vùng Tây Nguyên).

c. Đối với khung giá đất rừng sản xuất, mức giá tối đa là 190.000 đồng/m2 (xã đồng bằng vùng Đông Nam Bộ); mức giá tối thiểu là 1.500 đồng/m" (xã miền núi vùng Bắc Trung Bộ và Tây Nguyên).

d. Đối với khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản, mức giá tối đa là 250.000 đồng/m2 (xã đồng bằng vùng Đông Nam Bộ và xã đồng bằng vùng Đồng bằng sông Cửu Long); mức giá tối thiểu là 3.000 đồng/m" (xã miền núi vùng Bắc Trung Bộ).

đ. Đối với khung giá đất làm muốn, mức giá tối đa là 142.000 đồng/m (vùng Đồng bằng sông Cửu Long); mức giá tối thiểu là 5.000 đồng/m" (vùng Bắc Trung Bộ).

e. Đối với khung giá đất ở tại nông thôn, mức giá tối đa là 29.000.000 đồng/m" (xã đồng bằng vùng Đồng bằng sông Hồng); mức giá tối thiểu là 15.000 đồng/m2 (vùng Tây Nguyên).

g. Đối với khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn, mức giá tối đa là 23.200.000 đồng/m2 (xã đồng bằng vùng Đồng bằng sông Hồng); mức giá tối thiểu là 12.000 đồng/m? (vùng Tây Nguyên).

h. Đối với khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn, mức giá tối đa là 17400.000 đồng/m (xã Đồng bằng vùng đẳng bằng sông Hồng); mức giá tối thiểu là 9.000 đồng/m3 (vùng Tây Nguyên).

i. Đối với khung giá đất ở tại đô thị, mức giá tối đa là 162.000.000 đồng/m (thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh); mức giá tối thiểu là 40.000 đồng/m2 (đô thị loại V vùng Bắc Trung Bộ).

k. Đối với khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị, mức giá tối đa là 129.600.000 đồng/m" (thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh); mức giá tối thiểu là 32.000 dồng/m? (đô thị loại V vùng Bắc Trung Bộ).

1. Đối với khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị, mức giá tối đa là 97.200.000 đồng/m2 (thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh); mức giá tối thiểu là 24.000 đồng/m (đô thị loại V vùng Bắc Trung Bộ).

Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định.

Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.

Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 có nội dung như sau: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp",

Nội dung này có sự không rõ ràng ở việc chưa minh định giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% so với giá tối thiểu... thì Chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá đất. Vậy thị trường ở đây là thị trường nào: Thị trường trong cả nước hay thị trường của một vùng hay thị trường của một tỉnh? Trường hợp giá đất phổ biến trên thị trường ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các thành phố khác như Đà Nẵng, Hải Phòng. Cần Thơ tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa; trong khi các địa phương khác giá đất phổ biến không tăng. Ngược lại, giá đất phổ biến trên thị trường ở các địa phương giảm từ 20% so với giá tối thiểu, trong khi những thành phố này giá đất phổ biến không giám thị Chính phủ có tiến hành điều chỉnh khung giá đất không? Hơn nữa, dựa vào những tiêu chí cụ thể nào đó, xác định giá đất phổ biến trên thị trường tăng hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối da hoặc so với giá tối thiểu. Điều này Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 chưa sung nêu rõ nên từ khi ban hành đến nay luôn duy trì tình trạng giá đất quy định trong khung giá ngày càng lạc hậu so với giá trị trường của đất đai.

2. Bảng giá đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018, bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá đất và được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ.

Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phản diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; b) Tính thuế sử dụng đất; c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Bảng giá đất theo quy định (Điều 11 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP[1]) gồm 11 bảng ứng với 11 loại đất, giá mỗi loại đất được quy định trong một bảng giá đất. Về nguyên tắc, giá loại đất nào trong bảng giá đất thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó và phải phù hợp với khung giá đất. Đối với đất sử dụng có thời hạn thì giá đất trong bảng giá đất được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm.

Đối với một số loại đất tại đô thị có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì mức giá đất có thể cao hơn, nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Đất nông nghiệp trong khu dân cư, thuộc địa giới hành chính phường, mức giá đất có thể cao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.

Do bảng giá đất được xây dựng theo địa bàn hành chính cấp tỉnh, nên để bảo đảm mức giá các loại đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương không có sự chênh lệch lớn, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP[2] quy định một số tiêu chí làm cơ sở để xác định khu vực đất giáp ranh, đồng thời quy định, đất tại khu vực giáp ranh có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì quy định mức giá như nhau. Trường hợp có sự khác nhau về các yếu tố nêu trên thì mức giá đất tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhưng mức chênh lệch tối đa không quá 30%.

Việc điều chỉnh bảng giá đất được thực hiện khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với mức giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với mức giá đất tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự hoặc khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với mức giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với mức giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên (khoản 1 Điều 14 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP[3])

Ngày 01/01/2015, toàn bộ 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã ban hành và công bố công khai bảng giá đất kỳ đầu (năm 2015). Có thể khái quát giá của một số loại đất chủ yếu trong bảng giá đất kỳ đầu của các địa phương trong cả nước như sau:

a) Đối với giá đất trồng cây hằng năm: mức giá tối đa và tối thiểu trong bảng giá đất của các địa phương cả nước đều trong khung giá đất cùng loại. Trong đó, so với năm 2014, có 35/63 tỉnh, thành phố điều chỉnh tăng: 22/63 tỉnh giữ nguyên mức giá đất; 06/63 tỉnh, thành phố điều chỉnh giảm (Hà Giang, Hòa Bình Ninh Thuận, Kon Tum, Đắk Lắk, Sóc Trăng. Bình quân mức giá đất trồng cây hàng năm cao nhất quy định trong Bảng giá đất của 63 tỉnh, thành phố là 92.800 đồng/m tăng 18,09% so với năm 2014; thấp nhất là 24.240 đồng/m tăng 6,92% so với năm 2014. Các tỉnh, thành phố có mức giá đất trồng cây hàng năm cao là Đồng Nai (350.000 đồng/m tiếp đến là Bình Dương (340.000 đồng/m), Hà Nội (252.000 đồng/m), Trà Vinh (250.000 đồng/m); các tỉnh có mức giá đất trắng cây hằng năm bằng mức giá tối đa của khung giá đất gồm: Cao Bằng (85.000 đồng/m), Bạc Liêu (212.000 đồng/m). Các tỉnh có mức giá thấp nhất là Đắk Nông 12.000 đồng/m), Đắk Lắk (18.000 đồng/m), Thừa Thiên Huế (23.300 đồng/m).

Trong 7 vùng kinh tế thì Đông Nam Bộ là vùng có mức giá đất trồng cây hàng năm bình quân cao nhất (185.670 đồng/m), tăng 25,03% so với năm 2014 và bằng 74,27% so với mức giá tối đa của loại đất tương ứng trong khung giá đất do Chính phủ quy định; Bắc Trung Bộ là vùng có mức giá bình quân thấp nhất (51.690 đồng/m), tăng 10,37% so với năm 2014 và bằng 41,35% so với mức giá tối đa của loại đất tương ứng trong khung giá đất do Chính phủ quy định.

b) Đối với giá đất trồng cây lâu năm: So với năm 2014, có 44/63 tỉnh, thành phố điều chỉnh tăng; 14/63 tỉnh, thành phố điều chỉnh giảm; 05/63 tỉnh (Hà Nội, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Nghệ An, Bà Rịa - Vũng Tàu) giữ nguyên mức giá. Bình quân mức giá đất trồng cây lâu năm cao nhất của 63 tỉnh, thành phố là 100.150 đồng/m, tăng 32,03% so với năm 2014; thấp nhất là 26.830 đồng/m, tăng 26,59% so với năm 2014. Các tỉnh, thành phố có mức giá đất trồng cây lâu năm cao nhất là Bình Dương (400.000 đồng/m), Đồng Nai (350.000 đồng/m), Hà Nội (252.000 đồng/m), Lâm Đồng (200.000 đồng/m). Trận Vinh 285000 dong/m), các tỉnh, thành phố có mức giá đất. trồng cây lâu năm bằng mức giá tối đa của loại đất tương ứng trong khung giá đất do Chính phủ quy định gồm: Cần Thơ, Bạc Liêu, Kiên Giang (250.000 đồng/m).

Trong 7 vùng kinh tế thì Đông Nam Bộ là vùng có mức giá đất trồng cây lâu năm bình quân cao nhất (205.000 đồng/m), tăng 37,43% so với năm 2014 và bằng 68,33% so với mức giá tối đa của loại đất tương ứng trong khung giá đất do Chính phủ quy định; vùng Miền núi và Trung du Bắc Bộ là vùng có mức giá bình quân thấp nhất (47.750 đồng (m), tăng 14,74% so với năm 2014.

c) Đối với giá đất ở tại nông thôn: So với năm 2014, có 14/63 tỉnh, thành phố giữ nguyên mức giá; 46/63 tỉnh, thành phố điều chỉnh tăng: 03/63 tỉnh, thành phố (Hà Nội, Hà Nam. Ninh Thuận) điều chỉnh giảm. Những địa phương có mức giá đất ở tại nông thôn cao thuộc xã miền núi, gồm: Thanh Hóa (5.500.000 đồng/m), Hà Tĩnh (6.000.000 đồng/m); địa phương có mức giá thấp nhất là Quảng Bình (180.000 đồng/m), Bình Định (190.000 đồng/m), Hà Giang (253.000 đồng/m), Bình Phước (290.000 đồng/m).

Trong 7 vùng kinh tế thì vùng Đồng bằng Bắc Bộ là vùng có mức giá đất ở tại nông thôn bình quân cao nhất (6.035.200 đồng/m), tăng 47,92% so với năm 2014: vùng Tây Nguyên là vùng có mức giá đất ở bình quân thấp nhất (2.102.000 đồng/m), tăng 102 93% so với năm 2014. Nguyên nhân tăng là do các tỉnh đã quy định chung giá đất ở tại nông thôn tại khu vực ven các trục đường giao thông chính, khu du lịch, thương mại, khu công nghiệp và khu vực còn lại làm một.

d) Đối với giá đất ở tại đô thị:

- Tại 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh: Tại Hà Nội, mức giá đất ở cao nhất là 162.000.000 đồng/m (phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý Thái Tổ thuộc quận Hoàn Kiếm), tăng gấp 2 lần so với năm 2014; mức giá đất ở thấp nhất là 3.960.000 đồng/m (phường Dương Nội, quận Hà Đông).

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, mức giá đất ở cũng được điều chỉnh tăng như Hà Nội là 162.000.000 đồng/m, tăng 2 lần so với năm 2014, tập trung tại các tuyến đường thuộc địa bàn Quận 1 như đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Lê Thánh Tôn, Lê Lai.. mức giá thấp nhất là 1.500.000 đồng/m . Giá đất ở tại các thị trấn thuộc địa bàn các huyện Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi được quy định theo giá đất của đô thị loại V, có mức giá đất thấp 120.000 đồng/m, cao nhất là 15.000.000 đồng/m.

Đối với giá đất ở tại đô thị loại I: Năm 2015, cả nước có 15 đô thị loại I, so với năm 2014, giá đất ở tại đô thị loại I được điều chỉnh tăng 17,13%. Thành phố Hạ Long (tỉnh Quảng Ninh) điều chỉnh tăng 19,44%; thành phố Việt Trì (tỉnh Phú Thọ) điều chỉnh tăng 40,0%; thành phố Nam Định (tỉnh Nam Định) điều chỉnh tăng 20,0%; thành phố Huế (tỉnh Thừa Thiên Huế) điều chỉnh tăng 25,0%; thành phố Quy Nhơn (tỉnh Bình Định) điều chỉnh tăng 40,0%; thành phố Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) điều chỉnh tăng 33,33%; thành phố Đà Nẵng điều chỉnh tăng 163,48%. Mức giá đất ở bình quân cao nhất năm 2015 của 15 đô thị loại I là 33.700.600 đồng/m. Trong đó, thành phố Vinh (tỉnh Nghệ An) có mức giá đất ở đô thị tối đa cao nhất là 51.000.000 đồng/m, thành phố Đà Lạt là địa phương có mức giá đất ở đô thị tối da thấp nhất 18.144.000 đồng/m .

- Đối với đô thị loại II: Năm 2015, cả nước có 21 đô thị loại II, so với năm 2014, giá đất tại phần lớn các đô thị đều giữ nguyên mức giá đất ở so với năm 2014. Mức giá đất ở bình quân tại các đô thị loại này là 22.868.100 đồng/mỉ, giảm 15,70% so với năm 2014. Trong đó, thành phố Hải Dương (tỉnh Hải Dương) có mức giá đất ở cao nhất là 36.000.000 đồng/m, bằng 72% mức giá tối đa trong khung giá đất do Chính phủ quy định. Thành phố Bà Rịa (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) có giá đất ở thấp nhất 9.240.000 đồng/m, bằng 20,53% so với mức giá đất ở tối đa của loại đất tương ứng trong khung giá đất do Chính phủ quy định.

- Đối với các đô thị còn lại: Bình quân mức giá đất ở cao nhất của các đô thị loại III tại 34 tỉnh là 15.616.590 đồng/m tăng 5,38% so với năm 2014. Bình quân mức giá đất ở cao nhất của các đô thị loại IV tại 36 tỉnh là 8.963.560 đồng/m tăng 13,82% so với năm 2014. Bình quân mức giá đất ở cao nhất của các đô thị loại V tại 57 tỉnh là 6.666.770 đồng/m tăng 26,89% so với năm 2014.

(đ) Giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị Phần lớn các tỉnh quy định giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị bằng khoảng 70 – 80% mức giá đất ở cùng vị trí. Các tỉnh Hà Giang Gia Lai có giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị bằng 100% giá đất ở cùng vị trí. Các tỉnh có giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị thấp so với giá đất ở cùng vị trí như Hưng Yên (bằng 40%), Khánh Hòa (bằng 30%), Kiên Giang (hàng 42%),

e) Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị: hầu hết các tỉnh quy định giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 60 - 70% mức giá đất ở cùng vị trí. Các tỉnh, thành phố có giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bằng 50% giá đất ở cùng vị trí như Quảng Ninh, Hải Phòng, Ninh Bình, Nghệ An, Đà Nẵng, Quảng Ngãi. Tình Khánh Hòa có giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bằng 30% giá đất ở cùng vị trí, Hưng Yên bằng 20% đất ở cùng vị trí.

3. Định giá đất cụ thể

Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

Thứ nhất, tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

Thứ hai, tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhân quyền sử dụng đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

Thứ ba, tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

Thứ tư, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm;

Thứ năm, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo quy định thì giá đất cụ thể là để áp dụng trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018, do vậy nhu cầu, kế hoạch định giá đất cụ thể phải căn cứ kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện và kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Việc xác định giá đất cụ thể phải căn cứ kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, đồng thời phải tuân thủ các nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 và các phương pháp định giá đất quy định tại Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Nghị định số 136/2018/NĐ-CP. Nghị định số 148/2020/NĐ-CP).

Nội dung, trình tự thủ tục điều tra, xây dựng giá đất và hồ sơ phương án giá đất được quy định chi tiết tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014. Theo đó, sở Tài nguyên và Môi trường tại địa phương là cơ quan nhà nước chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện định giá đất; việc điều tra, xây dựng giá đất và đề xuất phương án giá đất do tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất (đơn vị trúng thầu việc định giá đất cụ thể - trong trường hợp địa phương thuê tư vấn) thực hiện; việc thẩm định phương án giá đất trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định do Hội đồng thẩm định giá đất của địa phương thực hiện.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được. thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thêm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 vẫn tiếp tục giao cho Ủy ban nhân dân cấp tinh thẩm quyền quyết định giá đất (khoản 3 Điều 114). Điều này có thể phù hợp với chế độ sở hữu đất đai ở nước ta, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt mà vấn đề liên quan đến đất đai, trong đó có giá đất. Nhưng cơ chế này sẽ không giải quyết triệt để những vướng mắc, bất cập xung quanh việc thu hồi đất, bởi quy định một cơ quan vừa có thẩm quyền thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, vừa có thẩm quyền quyết định giá đất sẽ chứa đựng nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện rất cao. Bên cạnh đó, mặc dù quy định: “giá đất do tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất”; nhưng quy định này cho thấy giá đất do tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất xác định chỉ có giá trị để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tham khảo trước khi quyết định, chưa tạo đủ “sức nặng cũng như hiệu quả của cơ chế này đối với vấn đề quyết định giá đất, do đó khó có thể giải quyết được các khiếu kiện, tranh chấp trong thu hồi đất liên quan đến việc xác định giá đất để thực hiện bởi thường, hỗ trợ, tái định cư và vấn đề tham nhũng trong giao đất, cho thuê đất”. Nghị quyết số 19-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương ngày 31/10/2012 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ dẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta có bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại đã đặt ra hướng: “Kiện toàn cơ quan định giá đất của Nhà nước. nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất và thẩm định giá đất. Cơ quan tham mưu xây dựng giá đất và cơ quan thẩm định giá đất là hai cơ quan độc lập; làm rõ trách nhiệm cơ quan giải quyết khiếu nại về giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng... Có cơ chế giám sát các cơ quan chức năng và tổ chức định giá đất độc lập trong việc định giá đất”. Đây là những đổi mới quan trọng về định hướng quản lý về giá đất của Đảng, là kim chỉ nam để chúng ta tiếp tục nghiên cứu, thể chế hóa trong các quy định của luật và các văn bản dưới luật, góp phần đưa giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất được công khai, minh bạch, trở thành công cụ đắc lực trong phòng, chống tham nhũng về đất đai. Một số nội dung của Nghị quyết số 19-NQ/TW đã được luật hóa trong Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018, nhưng cũng còn nhiều nội dung dường như chưa được thể hiện trong Luật Đất đai. Nghị quyết nêu rõ “kiện toàn cơ quan định giá đất của Nhà nước" nhưng trong Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 không có quy định nào về “cơ quan định giá đất của Nhà nước" mà vai trò này vẫn giao cho cơ quan hành chính là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Việc xác định giá đất cụ thể căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Với nội dung này, cơ chế xác định giá đất cụ thể vẫn không có gì thay đổi. Cơ quan này vừa có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất vừa có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đây chính là tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi" cho dù Luật quy định cho phép tổ chức tư vấn xác định giá đất được tham gia, song vai trò của nó dường như còn mờ nhạt. Về thực chất, việc xác định giá đất này phụ thuộc phần lớn vào quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, vì:

Một là, Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 quy định trong quá trình giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê chứ không phải bắt buộc phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Như vậy, trên thực tế cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có thể thuê hoặc không thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Điều này hoàn toàn do ý chí của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh quyết định. Do đó, trên thực tế sẽ phát sinh hai khả năng: i) Trong trường hợp cụ thể cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh không thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất mà không phải chịu một chế tài pháp lý nào. ii) Để được thuê tư vấn xác định giá đất, tổ chức có chức năng tư vấn giá đất có thể phải theo ý kiến cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh. Đây là điều có thể xảy ra.

Hai là, khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 quy định căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thêm định giá đất xem xét trước khi trình Uy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh là Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Quy định này cho thấy, giá đất cuối cùng được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định làm giá đất cụ thể có thể không phải là giá đất do cơ quan tư vấn xác định mà là giá đất hình thành do ý chí của Hội đồng thẩm định gia đất. Bởi lẽ, tổ chức có chức năng tư vấn giá đất chỉ là một thành viên, các thành viên còn lại là đại diện của tổ chức, cá nhân có liên quan (nhưng không phải là cơ quan chuyên môn về định giá đất) trong Hội đồng thẩm định giá đất. Thông thưởng Hội đồng làm việc theo nguyên tắc tập thể biểu quyết theo đa số; nên việc đưa ra giá đất cuối cùng để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định dường như mang ý kiến chủ quan của đa số các thành viên không có chuyên môn về định giá đất nên có thể giá đất này không phù hợp với thực tế là điều khó tránh khỏi.

Về nguyên tắc và phương pháp định giá đất được quy định cùng chưa thống nhất và có những điểm chưa phù hợp dẫn đến kết quả định giá không chính xác hoặc không thể thực hiện được.

Thứ nhất, một trong những nguyên tắc xác định giá đất là căn cứ “theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá”. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 trong phần giải thích thuật ngữ đề cập tại Điều 3 lại không hề giải thích thế nào là “mục đích sử dụng đất hợp pháp. Mục đích sử dụng đất hợp pháp là mục đích ghi trong n quyết định giao đất, cho thuê đất hay là mục đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hay là mục đích sử dụng đất thực tế được Ủy ban nhân dân xã, phường thị trấn (gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) xác nhận sử dụng ổn định, lâu dài không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Sự không rõ ràng này sẽ dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, tạo kẽ hở cho cơ quan có thẩm quyền trong việc xác định giá đất và tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng, tiêu cực.

Thứ hai, một nguyên tắc khác của việc xác định giá đất là phải bảo đảm phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng... Tuy nhiên, hiểu thế nào là phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng. Phù hợp là bao nhiêu % so với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng (bằng 70%, 80% hay 85%). Mặt khác, hiểu thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng" và thị trường ở đây là thị trường nào (thị trường có tổ chức hay thị trường phi chính quy; thị trường bất động sản trước khi Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng hay thị trường sau khi Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng); cơ quan nào có chức năng xác định giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng. Mặc dù khoản 4 Điều 115 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 có quy định: “Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ dẻ cơ quan nhà nước có. thẩm quyền quy định, quyết định giá đất” song Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 lại không làm rõ chức tư vấn xác định giá đất có độc lập hay không so với cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định giá đất hoặc Nhà nước có được quyền ra quyết định thành lập tổ chức tư vấn giá đất để thực hiện dịch vụ công về vấn đề này hay không.

Thứ ba, nguyên tắc thứ tư của việc xác định giá đất được quy định là “Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau”. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 lại không quy định cụ thể cơ quan nào sẽ có thẩm sung quyền điều chỉnh mức giá đất trong trường hợp các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau được xác định mức giá khác nhau.

[1] Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 136/2018/NĐ-CP ngày 05/10/2018 của Chính phủ Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ; Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ.

[2] Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 136/2018/NĐ-CP ngày 05/10/2018 của Chính phủ Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ; Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ.

[3] Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 136/2018/NĐ-CP ngày 05/10/2018 của Chính phủ; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ; Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ.