1. Khái niệm về nhà ở và nhà ở xã hội

1.1. Khái niệm nhà ở

Đại từ điển tiếng Việt năm 1999 nêu rõ: “Nhà là công trình xây dựng có mái, tường bao quanh, cửa ra vào để ở, sinh hoạt văn hóa, xã hội hoặc cất giữ vật chất, phục vụ cho các hoạt động cá nhân và tập thể của con người, và có tác dụng bảo vệ cho các hoạt động đó. Nhà cũng có thể là một nơi cư trú hay trú ẩn”[1]. Theo đó, nhà ở không chỉ có mục đích để ở mà còn có thể được sử dụng với mục đích khác như sinh hoạt văn hóa, xã hội hoặc cất giữ vật chất...

Xuất phát từ những ý trên, thời gian qua, nhà ở được nhiều ngành khoa học nghiên cứu với nhiều góc độ khác nhau. Nếu tiếp cận nhà ở dưới góc độ khoa học pháp lý thì nhà ở chính là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật có cách hiểu và điều chỉnh ở những góc độ khác nhau.

Theo Điểm b khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, nhà ở là một loại tài sản mà cụ thể chính là bất động sản[2]. Đối tượng của một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, cho thuê nhà ở, tặng cho nhà ở, thế chấp nhà ở...

Xét theo góc độ pháp luật về nhà ở, cụ thể căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, sửa đổi năm 2019, 2020 (Luật Nhà ở năm 2014) có thể hiểu nhà ở là công trình xây dựng với mục đích nhằm để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Như vậy, từ khái niệm pháp lý nêu trên có thể rút ra một số đặc điểm cơ bản của nhà ở, cụ thể như sau:

Một là, nhà ở là một loại công trình xây dựng, từ đó có thể hiểu rằng nhà ở cũng chính là sản phẩm được xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước[3].

Hai là, mục đích sử dụng chính của nhà ở là nhằm “để ở” và phục vụ cho các nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của hộ gia đình, cá nhân, nếu căn nhà được sử dụng vào mục đích khác thì chỉ được xem là “nhà” mà không phải là “nhà ở”.

Ba là, khi và chỉ khi chủ thể sử dụng là hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích chính là để ở và phục vụ cho các nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của chính chủ thể sử dụng đó thì công trình xây dựng với kiến trúc là nhà ở mới thỏa được điều kiện là nhà ở.

Dựa vào các căn cứ khác nhau, nhà ở có thể được phân loại như sau:

Thứ nhất, căn cứ vào mức độ hoàn thiện của công trình, nhà ở được chia thành nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ hai, căn cứ vào kết cấu công trình và hình thức sở hữu, nhà ở bao gồm nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư.

Thứ ba, căn cứ vào tính chất giao dịch về nhà ở, nhà ở được phân thành nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ và nhà ở để phục vụ tái định cư[4].

1.2. Khái niệm nhà ở xã hội

Chính sách về nhà ở xã hội hiện nay đã được xây dựng ở Việt Nam cũng như các nước trên thế giới. Riêng đối với Việt Nam đã có những bước tiến nhất định về cách thức tiếp cận và quan điểm về khái niệm nhà ở xã hội. Cụ thể, qua từng giai đoạn thì khái niệm về nhà ở xã hội ở Việt Nam đã có những thay đổi, bổ sung rõ nét như sau:

Những năm 1960-1970, dù Nhà nước đã có chính sách nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, trong đó tập trung việc phát triển các nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho cán bộ, công nhân, viên chức thuê với mức giá rẻ, tuy nhiên, chính sách bao cấp nhà ở này vẫn chưa được định danh chính thức. Trong thời kỳ đầu đổi mới (sau năm 1986), do một số khó khăn về tài chính cũng như những thay đổi căn bản về quan điểm phát triển, nhà ở được đầu tư bằng ngân sách của Nhà nước không còn được chú trọng, thay vào đó các cấp chính quyền đưa ra các chính sách khuyến khích việc tự xây nhà của người dân và sự tham gia của kinh tế tư nhân tới việc phát triển nhà ở thông qua việc thừa nhận sở hữu nhà tư nhân và quyền trao đổi, mua bán nhà ở thể hiện trong Pháp lệnh của Hội đồng Nhà nước số 51-LCT/HĐNN8 ngày 6/4/1991 về Nhà ở năm 1991 và việc thay đổi căn bản về chế độ sở hữu đất đai thể hiện trong Luật Đất đai năm 1993 cũng như những Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và 2001. Tuy nhiên, vẫn phải khẳng định rằng trong thập niên 1990 cho đến giữa những năm 2000, Nhà nước vẫn muốn giữ vai trò chủ đạo như là người xây dựng và cung cấp nhà ở cho những đối tượng ưu tiên và muốn hướng các thành phần kinh tế khác tham gia vào phân khúc nhà ở này. Đến những năm đầu tiên của thế kỷ XXI, đã xuất hiện những thay đổi căn bản về việc khuyến khích mạnh mẽ sự tham gia của các thành phần kinh tế khác nhau vào việc xây dựng các dự án nhà ở.

Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê (Nghị định số 71/2001/NĐ-CP)[5] là văn bản đầu tiên có đề cập việc ưu đãi về nhà ở. Qua đó, có thể thấy rằng vào đầu những năm 2000, khái niệm nhà ở được ưu đãi - một khái niệm rất gần với nhà ở xã hội - bao gồm tất cả các loại hình nhà chung cư cao tầng tại các khu vực đô thị (từ 5 tầng trở lên đối với thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, từ 3 tầng trở lên đối với các tỉnh, thành phố khác)[6]. Nghị định số 71/2001/NĐ-CP quy định rất rõ đối với các căn hộ thuộc nhà chung cư cao tầng phải được ưu tiên bán và cho thuê đối với các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở như các đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước; cán bộ, công nhân, viên chức làm việc trong các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế và sinh viên các trường đại học, cao đẳng[7]. Quan điểm nhà ở được ưu đãi phải là nhà chung cư vẫn sẽ có sự ảnh hưởng nhất định. Điều này được biểu hiện thông qua việc quan điểm này được tiếp tục đưa vào Luật Nhà ở năm 2005 sau này.

Mặt khác, Quyết định số 123/2001/QĐ-UB ngày 06/12/2001 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội (Quyết định số 123/2001/QĐ-UB), một văn bản địa phương ban hành cùng năm nhưng sau vài tháng so với Nghị định số 71/2001/NĐ-CP nêu trên, có thể thấy rằng quy định về quỹ nhà ở thành phố là một khái niệm khá gần so với khái niệm quỹ nhà ở xã hội sau này. Cụ thể, trong đó quy định rằng đối với dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán, chủ đầu tư phải giành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) để bổ sung vào quỹ nhà ở thành phố. Đối với phần diện tích còn lại (80% diện tích đất ở, hoặc 70% diện tích sàn xây dựng nhà ở), chủ đầu tư được phép kinh doanh nhưng phải giành 50% để bán cho các cơ quan, tổ chức có nhu cầu về nhà ở theo giá quy định và 50% còn lại được phép bán theo giá thị trường[8].

Bên cạnh đấy, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia được ban hành kèm theo Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 6/5 / 2004 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 (Quyết định số 76/2004/ QĐ-TTg), đây được xem là văn bản đầu tiên xuất hiện cụm từ “nhà ở xã hội". Trong văn bản này đã có đề cập khái niệm về quỹ nhà ở xã hội. Cụ thể, quỹ nhà ở xã hội là quỹ nhà ở do Nhà nước thực hiện chính sách đầu tư xây dựng nhằm để bán trả dần, cho thuê - mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở. Qua đó, có thể nhận thấy khái niệm nhà ở xã hội đã xuất hiện một cách gián tiếp thông qua khái niệm về quỹ nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước và đây cũng là kết quả của sự kế thừa về quan điểm quỹ nhà ở trong một số văn bản trước đó. Quy định này đã đặt nền móng cho sự ra đời của khái niệm nhà ở xã hội trong văn bản pháp luật sau đó.

Năm 2005, Luật Nhà ở được ban hành đánh dấu một bước ngoặt quan trọng, bởi đây là lần đầu tiên khái niệm nhà ở xã hội chính thức được xuất hiện trong văn bản pháp luật. Theo đó, khoản 3 Điều 33 Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 đưa ra định nghĩa như sau: “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua (sau đây gọi là nhà ở xã hội)”. Như vậy, khái niệm nhà ở xã hội đã được luật hóa và ghi nhận trong văn bản luật, còn đối với các văn bản dưới luật đều sử dụng định nghĩa gián tiếp như trên xem nhà ở xã hội như một loại hình nhà ở được xây dựng dành cho các nhóm đối tượng khó khăn về chỗ ở trong xã hội. Về sau các văn bản dưới luật cũng có nhiều thay đổi, tuy nhiên những thay đổi này đều chỉ nhằm cụ thể hóa hơn những nhóm đối tượng cũng như các điều kiện để được tiếp cận nhà ở xã hội[9].

Hiện nay, khái niệm nhà ở xã hội được quy định cụ thể tại khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, theo đó, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Từ khái niệm trên có thể nhận thấy, nhà ở xã hội phải đáp ứng được hai điều kiện mà nếu thiếu một trong hai điều kiện này thì không phải là nhà ở xã hội. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, nhà ở xã hội phải là nhà ở. Vì thế về bản chất, nhà ở xã hội đương nhiên sẽ có những đặc điểm tương tự như nhà ở. Bên cạnh đó, nhà ở xã hội phải thỏa mãn thêm được yếu tố “được Nhà nước hỗ trợ". Sự hỗ trợ của Nhà nước có thể tồn tại với nhiều cách thức khác nhau. Có thể thấy, các dự án nhà ở xã hội do được Nhà nước hỗ trợ nên người mua nhà sẽ được hưởng mức giá ưu đãi hơn so với những căn hộ thuộc diện nhà ở thương mại.

Thứ hai, mục đích của việc xây dựng nhà ở xã hội là chỉ để dành cho một số đối tượng nhất định như người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo, cán bộ, công chức, viên chức... Nhìn chung, họ đều là những đối tượng không có khả năng hoặc gặp khó khăn trong vấn đề tự lo cho mình một chỗ ở ổn định nếu không có sự hỗ trợ của Nhà nước.

Nhìn một cách tổng thể, có thể thấy được sự khác biệt nhất định giữa khái niệm về nhà ở xã hội trong quy định của Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2014. Đối với Luật Nhà ở năm 2005, khái niệm nhà ở xã hội được quy định theo hướng chi tiết hóa, thể hiện các yếu tố đặc trưng của nhà ở xã hội một cách rõ ràng. Điều này được thể hiện ở việc khi dựa vào khái niệm nhà ở xã hội tại khoản 3 Điều 33 Luật Nhà ở năm 2005 có thể dễ dàng xác định được các vấn đề như sau: (i) Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân chính là chủ thể được phép đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; (ii) Giao dịch được phép thực hiện đối với nhà ở xã hội chỉ có thể là thuê hoặc thuê mua; (iii) Đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội là các đối tượng được quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật Nhà ở năm 2005.

Thay vào đó, tại Luật Nhà ở năm 2014, nhà làm luật chọn cách thể hiện khái niệm nhà ở xã hội theo một hướng hoàn toàn khác - ngắn gọn, xúc tích và cô đọng nhưng vẫn thể hiện được các dấu hiệu đặc trưng vốn có của loại nhà ở xã hội so với các loại nhà ở khác. Đặc trưng của nhà ở xã hội chính là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước và nhà ở này chỉ dành cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. Đối với các vấn đề như chủ thể được phép đầu tư xây dựng, Nhà nước thể hiện sự hỗ trợ như thế nào, đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ cũng như hình thức hỗ trợ cụ thể mà họ được nhận... thì sẽ được quy định một cách cụ thể dot j các điều luật khác trong Luật Nhà ở năm 2014. Chính vì điều này đã tạo nên sự tối ưu, hoàn thiện trong quy định của Luật Nhà ở năm 2014 so với Luật Nhà ở năm 2005.

Từ những phân tích trên, có thể hiểu một cách chi tiết và cụ thể hơn về khái niệm nhà ở xã hội được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 như sau: Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật để mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định[10].

Nhà ở xã hội là một trong những chính sách an sinh xã hội của Nhà nước, một chính sách đúng đắn, thể hiện tính nhân đạo và ý nghĩa nhân văn rất lớn, đồng thời thể hiện rõ nét sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với các nhóm đối tượng gặp nhiều khó khăn trong việc tự lo cho mình một chỗ ở. Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, hiện có 10 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội[11] và tương ứng với từng nhóm đối tượng sẽ có những chính sách hỗ trợ cụ thể để tạo điều kiện cho họ được tiếp cận về chỗ ở theo hình thức thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội, hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước, hỗ trợ giao đất có miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tặng nhà ở...[12]

2. Phân loại nhà ở xã hội

Để có thể đáp ứng được nhu cầu của từng đối tượng, nhà ở xã hội tồn tại với nhiều hình thức khác nhau. Dựa vào các tiêu chí nhất định, có thể phân loại nhà ở xã hội theo ba cách sau:

Một là, căn cứ vào nguồn vốn đầu tư, nhà ở xã hội được chia thành nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước và nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách.

Đối với trường hợp nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, Nhà nước sẽ huy động nguồn vốn từ các nguồn sau đây:

Thứ nhất, vốn đầu tư trực tiếp từ ngân sách trung ương; vốn trái phiếu Chính phủ (nếu có); quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), quỹ của Bộ Quốc phòng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (nếu có); ngân sách địa phương hỗ trợ hằng năm theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh; phát hành trái phiếu chính quyền địa phương, công trái nhà ở; huy động từ các nguồn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật;

Thứ hai, vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA và các nguồn vốn khác vay của nước ngoài (nếu có).

Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách bởi các thành phần kinh tế (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân), nguồn vốn được huy động gồm:

Thứ nhất, vốn tự có của chủ đầu tư dự án hoặc của hộ gia đình, cá nhân;

Thứ hai, vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc từ các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định theo quy định của pháp luật;

Thứ ba, phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh theo quy định của pháp luật về phát hành trái phiếu Chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương, trái phiếu của doanh nghiệp đầu tư;

Thứ tư, vay vốn thương mại của các tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật;

Thứ năm, vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), quỹ của Bộ Quốc phòng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (nếu có);

Thứ sáu, các nguồn vốn huy động hợp pháp khác theo quy định của pháp luật[13].

Hai là, căn cứ vào các loại nhà, nhà ở xã hội bao gồm ba loại là nhà chung cư, nhà ở liền kề thấp tầng và nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng.

Đối với trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng[14], tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25m² sàn, tối đa là 70m² sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyềnphê duyệt. Chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phép căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương để từ đó điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70m² và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70m² không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án[15].

Đặc điểm của nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức[16]. Do vậy, nhà ở xã hội là nhà chung cư cũng sẽ có các đặc điểm tương tự như trên. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng nhà ở xã hội chỉ tồn tại với dạng là nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở. Đối với vấn đề quản lý vận hành nhà ở xã hội trong trường hợp này cũng phải tuân thủ theo các quy định về quản lý vận hành nhà chung cư quy định tại Luật Nhà ở năm 2014[17].

Đối với trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không được vượt quá 70m², hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì phải được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo và xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các đô thị này[18].

Thực hiện Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2020; Nghị quyết số 41/NQ-CP ngày 09/4/2020 của Chính phủ về phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 3/2020, trong đó giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung một số nội dung bất cập tại Nghị định số 100/2015/ NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội để trình Chính phủ xem xét, ban hành trong quý IV năm 2020 theo trình tự thủ tục rút gọn; ngày 01/4/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

Đối với trường hợp nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng, việc thiết kế phải bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tối thiểu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành[19]. Tiêu chuẩn tối thiểu xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng được Bộ Xây dựng hướng dẫn chi tiết tại Chương II Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư số 02/2019/TT-BXD (Thông tư số 20/2016/TT-BXD) như sau:

Một là, đối với căn hộ nhà chung cư phải đáp ứng tiêu chuẩn của căn hộ khép kín theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở, có diện tích sử dụng tối thiểu là 25m² (bao gồm cả khu vệ sinh).

Hai là, đối với căn nhà (không phải căn hộ nhà chung cư) phải được xây dựng khép kín (có phòng ở riêng, khu vệ sinh riêng), có diện tích sử dụng tối thiểu là 25m² (bao gồm cả khu vệ sinh) và đáp ứng các quy định về chất lượng công trình xây dựng từ cấp 4 trở lên theo pháp luật về xây dựng[20]. Ngoài ra, căn nhà cũng phải đáp ứng các tiêu chuẩn về phòng ở như sau:

• Diện tích sử dụng phòng ở không được nhỏ hơn 10m²; chiếu rộng thông thủy không dưới 2,40m; chiều cao thông thủy chỗ thấp nhất không dưới 2,70m.
• Phòng ở phải có cửa đi, cửa sổ bảo đảm yêu cầu thông gióvà chiếu sáng tự nhiên.
• Tường bao che, tường ngăn giữa các phòng phải được làmbằng vật liệu đáp ứng yêu cầu phòng cháy và chống thấm.
• Mái nhà không được lợp bằng vật liệu dễ cháy và phải bảo đảm không bị thấm dột.
• Nền nhà phải được lát gạch hoặc láng vữa xi măng và phải cao hơn mặt đường vào nhà, mặt sân, hè.
• Có đèn đủ ánh sáng (tối thiểu có một bóng đèn điện công suất 40W cho diện tích 10m²), nếu ở tập thể thì phải có tối thiểu một ổ cắm điện cho một người.
• Nếu phòng ở được xây dựng khép kín thì khu vệ sinh phải có tường ngăn cách với chỗ ngủ.
• Bảo đảm cung cấp nước hợp vệ sinh theo quy chuẩn, tiêuchuẩn của pháp luật chuyên ngành.
• Có các thiết bị phòng chống cháy nổ theo quy định.
• Diện tích sử dụng bình quân không nhỏ hơn 5m² cho một người.

Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng để bán hoặc cho thuê mua thì từng phòng ở phải được xây dựng khép kín (có khu vệ sinh). Trường hợp để cho thuê thì có thể sử dụng khu vệ sinh chung cho nhiều phòng ở, nhưng phải bố trí khu vệ sinh riêng cho nam và nữ[21].

Riêng đối với trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thì phải áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Trường hợp chủ đầu tư dự án đề xuất được áp dụng mẫu thiết kế khác thì phải được cơ quan quyết định chủ trương đầu tư chấp thuận[22].

Ba là, căn cứ vào hiện trạng và mức độ hoàn thiện của công trình, nhà ở xã hội được phân thành nhà ở xã hội hình thành trong tương lai và nhà ở xã hội có sẵn. Hiện nay, nhà ở xã hội hình thành trong tương lai là một trong những loại nhà ở đang được quan tâm và chú trọng, bởi khi thực hiện việc mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thì giá nhà ở có phần thấp hơn so với giá nhà ở khi dự án đó hoàn thành toàn bộ.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà ở có sẵn được hiểu là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng[23]. Điều này được thể hiện ở việc nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy)[24]. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng[25] và không đáp ứng điều kiện quy định đối với nhà ở có sẵn[26].

Nhà ở xã hội là một loại hình của nhà ở, do đó việc xác định nhà ở xã hội có sẵn và nhà ở xã hội hình thành trong tương lai cũng sẽ được xác định tương tự theo quy định nêu trên. Tuy nhiên, để dự án nhà ở xã hội có thể được đưa vào thực hiện giao dịch mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai hay giao dịch mua bán nhà ở xã hội có sẵn thì dự án đó sẽ cần phải đáp ứng thêm một số điều kiện nhất định.

3. Hình thức phát triển nhà ở xã hội

Hiện nay, ở Việt Nam, trong điều kiện giá nhà ở chênh lệch khá lớn so với mức thu nhập của người dân nên loại hình nhà ở xã hội đã được quan tâm ngày càng nhiều hơn. Vì thế, việc phát triển nhà ở xã hội là một chiến lược lớn có ý nghĩa cả về mặt kinh tế và xã hội. Nhà ở xã hội được phát triển với nhiều hình thức khác nhau. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua[27]. Ngày 18/6/2020, Quốc hội đã thông qua Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2021). Theo đó, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020 đã bỏ hình thức hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao[28], đồng thời cũng có điều khoản để sửa đổi khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014[29] để bảo đảm được tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Nếu dựa vào khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014 để đưa ra kết luận nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng chỉ để cho thuê, cho thuê mua thì hoàn toàn không đúng. Bởi lẽ, nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước vẫn có trường hợp được cho phép bán. Đó chính là trường hợp bán nhà ở xã hội này để tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khác[30].

Thứ hai, doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định tại khoản 1 Điều 58 và Điều 59 của Luật Nhà ở năm 2014[31].

Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình để cho thuê, cho thuê mua, bán nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở năm 2014[32].

Có thể nhận thấy, pháp luật cho phép khá nhiều chủ thể được đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Từ Nhà nước cho đến doanh nghiệp, hợp tác xã và đến cả hộ gia đình, cá nhân đều có thể đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Sự đa dạng về mặt chủ thể đầu tư xây dựng góp phần thúc đẩy cho việc phát triển nhà ở xã hội, từ đó có thể tạo thêm nguồn cung về nhà ở xã hội để giải quyết được nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội. Trong các chủ thể được phép đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, Nhà nước được xem là một chủ thể đặc biệt, bởi lẽ Nhà nước đóng vai trò vừa là bên thực hiện dự án, vừa là bên ban hành các chính sách nhằm mục tiêu phát triển đối với loại hình nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng chỉ được bán trong trường hợp để tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khác, còn lại chủ yếu chỉ để cho thuê và cho thuê mua. Trong khi đó, đối với doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ gia đình, cá nhân khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thể dùng để cho thuê, cho thuê mua, bán. Bên cạnh đó, để có thể tạo điều kiện khuyến khích, thu hút các doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, pháp luật còn cho họ được hưởng nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi của Nhà nước.

Như vậy, có thể thấy rằng, nhà ở xã hội mang một ý nghĩa tốt đẹp, có vai trò lớn trong an sinh xã hội, Nhà nước cũng dùng các công cụ chính sách để tạo điều kiện, ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội và cả đối tượng có đầy đủ điều kiện cần thiết để mua, thuê nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ở vấn đề này còn tồn tại nhiều hạn chế nhất định như về phía doanh nghiệp việc tiếp cận nguồn vốn vay chính sách còn nhiều khó khăn, các đối tượng thực sự có nhu cầu mua nhà ở xã hội thì không đủ điều kiện để tiếp cận dự án. Như vậy, để đảm bảo tính hiệu quả, công bằng trong chính sách đầu tư, xây dựng cũng như tạo điều kiện cho người dân mua, thuê nhà ở xã hội, Nhà nước cần tiếp tục quy định rõ về điều kiện đầu tư, vay vốn chính sách và điều kiện thuê, mua nhà ở xã hội.

 

---

[1] Nguyễn Như Ý: Đại từ điển tiếng Việt, Nxb. Văn hóa - Thông tin, Hà Nội, 1999, tr. 225.

[2] Điểm b khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[3] Khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2018, 2019, 2020 (Luật Xây dựng năm 2014).

[4] Nguyễn Thị Thanh Xuân, Lâm Thình Trâm, Trấn Vang Phủ: Giáo trình Pháp luật về nhà ở, Cần Thơ, 20

[5] Nghị định số 71/2001/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và Nghị định số 142/2005/NĐ-CP.

[6] Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 71/2001/ND-CP.

[7] Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 71/2001/NĐ-CP.

[8] Điều 8 Quyết định số 123/2001/QĐ-UB. 2. Điểm d khoản 1 Mục III Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg.

[9] Phạm Thái Sơn: “Nhà ở xã hội tại Việt Nam: quan niệm, chính sách và thực tiễn", 2014, https://ashui.com/mag/chuyenmuc/bat-dong-san/10853-nha-o-xa-hoi-tai-viet-nam-quan-niem-chinh-sach-va-thuc-tien.html, truy cập ngày 9/9 / 2020

[10] Nguyễn Thị Thanh Xuân, Lâm Thị Bích Trâm, Trần Vang Phủ: Giáo trình Pháp luật về nhà ở, Tldd, tr. 2.

[11] Điều 49, Điều 50 Luật Nhà ở năm 2014.

[12] Điều 49, Điều 50 Luật Nhà ở năm 2014.

[13] Điều 10 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ (Nghị định số 100/2015/NĐ-CP).

[14] Khoản 3 Điều 55 Luật Nhà ở năm 2014.

[15] Điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

[16] Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

[17] Điểm c khoản 2 Điều 64 Luật Nhà ở năm 2014.

[18] Điểm b, điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP

[19] Điểm b, điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP

[20] Điều, 4 Điều 3 Thông tư số 20/2016/TT-BXD

[21] Điều, 4 Điều 3 Thông tư số 20/2016/TT-BXD

[22] Khoản 2 Điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP

[23] Khoản 18 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014

[24] Điểm a khoản 5 Điều 80 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày20/10/2015 của Chính phủ đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 30/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (Nghị định số 99/2015/NĐ-CP).

[25] Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

[26] Điểm b khoản 5 Điều 80 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

[27] Khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014

[28] Khoản 16 Điều 3 Luật Đầu tư theo phương thức đổi tác công tư năm 2020.

[29] Điểm b khoản 6 Điều 99 Luật Đầu tư theo phương thức đổi tác công tư năm 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014 như sau: "1.Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua".

[30] Khoản 2 Điều 43 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

[31] Khoản 2, khoản 3 Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014.

[32] Khoản 2, khoản 3 Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014.