Nhà ở xã hội là một trong những chính sách an sinh của Nhà nước nhằm giúp những người có thu nhập thấp hoặc những người thuộc diện đối tượng chính sách có được nhà ở theo nguyện vọng. Trước tiên, để dự án nhà ở xã hội được thực hiện, vai trò của Nhà nước, của chủ đầu tư rất quan trọng. Làm rõ được trình tự, thủ tục thực hiện đầu tư dự án sẽ giúp cho nhà đầu tư có được những hiểu biết nhất định và tính toán kĩ lưỡng khi thực hiện đầu tư nhà ở xã hội.
Một quy trình thực hiện dự án đầu tư nhà ở xã hội chặt chẽ và rõ ràng theo đúng quy định của pháp luật sẽ giúp cho chủ đầu tư chuẩn bị tốt những thủ tục pháp lý cần phải có, tiến độ thực hiện sẽ thuận lợi và ít gặp khó khăn hơn. Theo đó, việc chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư[1]. Trước khi lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư phải có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền. Đối với loại hình nhà ở xã hội theo quy định thì phải lập thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xin quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư tuỳ thuộc vào quy mô của dự án. Cụ thể:
Một là, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công thì việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật đầu tư công và pháp luật xây dựng.
Hai là, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công thì việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện như sau:
- Đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014 thì thực hiện theo quy định của pháp luật đấu thầu;
- Đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014 thì thực hiện theo quy định của pháp luật đầu tư. Nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội;
- Đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 5 - Luật Nhà ở năm 2014 thì thực hiện theo quy định của pháp luận nhà ở. Nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hộ phải đáp ứng điều kiện năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật có liên quan khác
Trên đây là những bước thực hiện cơ bản để hợp pháp việc đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội. Có thể thấy, toàn bộ quá trình thực hiện xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án luôn để cao vấn đề năng lực tài chính của chủ đầu tư, tính chất của dụ án xây dựng có phù hợp với quy hoạch đô thị và có được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận chủ trương đầu tư hay không. Mỗi một thủ tục là một sự chuẩn bị từ phía nhà đầu tư. Vì vậy, nhà đầu tư phải xem xét tiến trình thực hiện các thủ tục sao cho phù hợp với quy định pháp luật.
1. Trình tự thực hiện các thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội đối với chủ đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã
Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng có ba giai đoạn gồm chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng, trừ trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ.
Căn cứ điều kiện cụ thể của dự án, người quyết định đầu tư quyết định việc thực hiện tuần tự hoặc kết hợp, xen kẽ các công việc trong giai đoạn thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng.
Đối với dự án đầu tư xây dựng cần đáp ứng yêu cầu sau đây[2]: Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương nơi có dự án đầu tư xây dựng; Có phương án công nghệ và phương án thiết kế xây dựng phù hợp; Bảo đảm chất lượng, an toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng công trình, phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu; Bảo đảm cấp đủ vốn đúng tiến độ của dự án, hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.
1.1. Chuẩn bị hồ sơ thực hiện dự án
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư là một quy trình quan trọng trong quá trình thực hiện dự án đầu tư. Vì vậy để thực hiện hiệu quả việc đề nghị chấp thuận đầu tư thì nhà đầu tư cần chuẩn bị các hồ sơ sau:
Chuẩn bị hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư dự án
Hồ sơ đăng ký được thực hiện theo quy định tại Điều 7 Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng và Điều 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ. Bao gồm:
- Văn bản đăng ký làm chủ đầu tư dự án đính kèm các giấy tờ chứng minh tư cách pháp nhân của doanh nghiệp như quyết định thành lập doanh nghiệp, giấy đăng ký kinh doanh hoặc giấy chứng nhận đầu tư có hoạt động đầu tư bất động sản và có đủ vốn được hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam (bản sao có công chứng).
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ đầu tư theo quy định pháp luật về đất đai.
Chủ đầu tư cũng phải chuẩn bị giấy tờ chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư. Theo đó, cần chuẩn bị một số văn bản đối với từng trường hợp sau:
Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai. Trường hợp chưa có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm nhận chuyển nhượng hoặc năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng) đối với doanh nghiệp đang hoạt động.
Đối với doanh nghiệp mới thành lập thì nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thì phải được Ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp, nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp.
Chuẩn bị hồ sơ quy hoạch, xây dựng dự án nhà ở xã hội
Giai đoạn này chủ đầu tư cần phải có quy hoạch bảo đảm điều kiện đôi với loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội. Theo đó, không phải dự án xây dựng nhà ở xã hội nào cũng được tự do xây dựng về số lượng, loại hình nhà ở xã hội và diện tích xây dựng. Theo quy định tại Điều 55 Luật Nhà ở năm 2014 thì điều kiện về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội phải phù hợp với các nội dung của quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và quyết định chủ trương của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp xây dựng căn hộ chung cư thì phải tuân theo tiêu chuẩn, thiết kế căn hộ khép kín, diện tích sàn theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Trường hợp với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế.
Ở bước này thì chủ đầu tư phải thực hiện sau khi có văn bản công nhận chủ đầu tư đủ điều kiện tham gia dự án nhà ở xã hội. Sau đó, chủ đầu tư phải thực hiện xin cấp phép quy hoạch đối với dự án. Hồ sơ xin cấp phép bao gồm: Đơn đề nghị cấp giấy phép quy hoạch; Sơ đồ vị trí địa điểm đề nghị cấp giấy phép quy hoạch; Dự kiến phạm vi, ranh giới khu đất, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị; Dự kiến nội dung đầu tư, quy mô dự án và tổng mức đầu tư; Báo cáo về pháp nhân và năng lực tài chính để triển khai dự án[3].
Như vậy, sau khi được cấp phép quy hoạch xong, chủ đầu tư mới tiến hành lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng; quy hoạch chi tiết của dự án. Bởi lẽ, Giấy phép quy hoạch là cơ sở để chủ đầu tư dự án tổ chức lập nhiệm vụ và đổ án quy hoạch chi tiết đối với dự án đầu tư xây dựng công trình và là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư xây dựng. Đây chính là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền ra Quyết định phê duyệt quy hoạch kèm theo bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án. Đây là yếu tố cần phải có trong hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.
Chuẩn bị hồ sơ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật dự án
Khi đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 52 Luật Xây dựng năm 2014. Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải phù hợp với yêu cầu của từng loại dự án. Việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải tuân theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Đối với dự án đầu tư xây dựng chỉ cần lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng trong các trường hợp sau: Công trình xây dựng sử dụng cho mục đích tôn giáo; Công trình xây dựng quy mô nhỏ và công trình khác do Chính phủ quy định.
Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội dung về sự cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng theo phương án thiết kế bản vẽ thi công xây dựng công trình quy mô nhỏ, làm cơ sở xem xét, quyết định đầu tư xây dựng[4].
Thiết kế bản vẽ thi công là thiết kế thể hiện đầy đủ các thông số kỹ thuật, vật liệu sử dụng và chi tiết cấu tạo phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng, bảo đảm đủ điều kiện để triển khai thi công xây dựng công trình.
Nội dung Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng[5], bao gồm:
- Thiết kế bản vẽ thi công, thiết kế công nghệ (nếu có) và dự toán xây dựng.
- Các nội dung khác của Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng gồm thuyết minh về sự cần thiết đầu tư, mục tiêu xây dựng, địa điểm xây dựng, diện tích sử dụng đất, quy mô, công suất, cấp công trình, giải pháp thi công xây dựng, an toàn xây dựng, phương án giải phóng mặt bằng xây dựng và bảo vệ môi trường, bố trí kinh phí thực hiện, thời gian xây dựng, hiệu quả đầu tư xây dựng công trình.
Lập hồ sơ báo cáo đánh giá tác động môi trường, cam kết bảo vệ môi trường
Báo cáo liên quan đến vấn đề môi trường là việc tất yếu đối với công trình xây dựng nhà ở xã hội nói riêng và các công trình xây dựng nói chung khi đưa vào thực hiện dự án đều có tác động lớn đến môi trường. Tùy thuộc vào quy mô của dự án đầu tư nhà ở xã hội, tầm ảnh hưởng đến môi trường theo quy định mà nhà đầu tư phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường[6] hoặc đánh giá môi trường chiến lược[7] hoặc Giấy phép môi trường, Đăng ký môi trường[8] (theo quy định của Luật Bảo vệ môi trường năm 2020[9]).
Việc lập các báo cáo này cũng là một bước quan trọng để đánh giá dự án đầu tư nhà ở xã hội đó có tầm ảnh hưởng như thế nào đến môi trường xung quanh so với mức tiêu chuẩn quy định, từ đó đi đến quyết định có phê duyệt dự án xây dựng tại khu đất xây dựng hay không. Đây là cơ sở để chủ đầu tư biết rõ hơn về hiện trạng chất lượng môi trường của mình từ đó chủ động đưa ra các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm hiệu quả đồng thời để cơ quan quản lý nhà nước có thể giám sát công tác bảo vệ môi trường của nhà đầu tư. Mặt khác, việc lập báo cáo này còn thể hiện sự ràng buộc trách nhiệm của nhà đầu tư để họ chủ động hơn trong việc bảo vệ môi trường khu vực thực hiện dự án. Đó cũng là hình thức hợp thức hoá cho hoạt động kinh doanh theo hướng phát triển kinh tế - xã hội phải đi đôi với bảo vệ môi trường. Vì vậy, việc lập thẩm định và phê duyệt báo cáo bảo vệ môi trường hoặc cam kết bảo vệ môi trường là điều không thể tránh khỏi khi tham gia thực hiện dự án.
1.2. Thực hiện việc đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư và đăng ký đầu tư lên cơ quan có thẩm quyền
Sau khi giai đoạn chuẩn bị hồ sơ thực hiện dự án xong, chủ đầu tư tiến hành thực hiện việc đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư và đăng ký đầu tư lên cơ quan có thẩm quyền. Giai đoạn này cần thiết thực hiện là vì việc đầu tư dự án không chỉ xuất phát từ ý muốn của nhà đầu tư mà còn phải phụ thuộc vào cơ chế quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên tham gia đầu tư, người có liên quan hoặc người sử dụng sản phẩm từ dự án đó, Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư nộp tại Sở Xây dựng. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ dựa vào yêu cầu của hồ sơ để xem xét sự hợp lệ và kiểm tra đầy đủ thành phần hồ sơ theo quy định. Trường hợp thành phần hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ thì người nộp được nhận biên nhận. Trong đó, ghi rõ ngày hẹn trả kết quả cho người nộp.
Thời hạn giải quyết: trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi hồ sơ lấy ý kiến của các cơ quan nhà nước có liên quan về dự án. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ lấy ý kiến, cơ quan được lấy ý kiến phải có văn bản trả lời về những nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của mình liên quan đến dự án gửi Sở Xây dựng; Trong thời hạn 25 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, Sở Xây dựng có tờ trình kèm theo hồ sơ gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án; Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình kèm theo hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án; trường hợp không chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do cho Sở Xây dựng và nhà đầu tư biết[10].
Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư do nhà đầu tư đề xuất bao gồm[11]:
- Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư, gồm cả cam kết chịu mọi chi phí, rủi ro nếu dự án không được chấp thuận;
- Tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư;
- Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư gồm ít nhất một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;
- Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu sau: nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án và đề xuất nhu cầu sử dụng đất (nếu có), nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án, đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường. Trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì nhà đầu tư được nộp báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư;
Trường hợp dự án đầu tư không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;
Nội dung giải trình về công nghệ sử dụng trong dự án đầu tư đối với dự án thuộc diện thẩm định, lấy ý kiến về công nghệ theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ;
- Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC;
- Tài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư, yêu cầu về điều kiện, năng lực của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật (nếu có).
- Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập bao gồm[12]:
- Tờ trình chấp thuận chủ trương đầu tư;
Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu sau: mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án, điều kiện thu hồi đất đối với dự án thuộc diện thu hồi đất, dự kiến nhu cầu sử dụng đất (nếu có); đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; dự kiến hình thức lựa chọn nhà đầu tư và điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có); cơ chế, chính sách đặc biệt (nếu có).
Nếu quy định của pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiến khả thi thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền được sử dụng báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư.
Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư (Nghị định số 31/2021/NĐ-CP), quy định tài liệu, giấy tờ giải trình để xuất hình thức lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều 33 Luật Đầu tư năm 2020 gồm:
Bản sao Danh mục dự án thu hồi đất đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua; giấy tờ chứng minh đất đã được giải phóng mặt bằng (nếu có), tài liệu giải trình khác (nếu có) trong trường hợp đề xuất lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Bản sao Danh mục dự án thu hồi đất đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua; giấy tờ chứng minh đất chưa được giải phóng mặt bằng (nếu có), tài liệu giải trình khác (nếu có) trong trường hợp đề xuất lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trong trường hợp này, đề xuất dự án đầu tư xác định sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án được xác định trên cơ sở tổng mức đầu tư của dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng, không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về xã hội hóa, pháp luật chuyên ngành, tài liệu giải trình căn cứ pháp lý và điều kiện áp dụng hình thức lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu theo quy định của pháp luật về xã hội hóa, pháp luật chuyên ngành;
Tài liệu chứng minh dự án không thuộc Danh mục dự án thu hồi đất đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua; bản sao hợp lệ Quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 29 của Luật Đầu tư năm 2020; iv) Bản sao hợp lệ văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chấp thuận việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và bản sao hợp lệ các giấy tờ, văn bản khác thỏa thuận sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 29 của Luật Đầu tư năm 2020.
Đối với dự án đầu tư xây dựng, đề xuất dự án đầu tư gồm:
Nội dung quy định tại điểm d khoản 1 hoặc điểm b khoản 2 Điều 33 Luật Đầu tư năm 2020; thuyết minh việc đáp ứng mục tiêu, định hướng phát triển đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; dự kiến phân chia dự án thành phần (nếu có); sơ bộ phương án phân kỳ đầu tư bảo đảm yêu cầu đồng bộ; sơ bộ cơ cấu sản phẩm nhà ở và việc dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội; sơ bộ phương án đầu tư xây dựng, quản lý hạ tầng đô thị trong và ngoài phạm vi dự án, trong đó đề xuất sơ bộ phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư giữ lại để đầu tư kinh doanh, phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư có trách nhiệm bàn giao hoặc đề xuất bàn giao cho địa phương đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị.
Đối với dự án khu đô thị, trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiến khả thi, nhà đầu tư hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền được nộp hoặc sử dụng báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư, trong đó đề xuất sơ bộ phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư giữ lại để đầu tư kinh doanh, phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư có trách nhiệm bàn giao hoặc đề xuất bàn giao cho địa phương; ii) Nội dung quy định tại điểm d khoản 1 hoặc điểm b khoản 2 Điều 33 Luật Đầu tư năm 2020, dự kiến phân chia dự án thành phần (nếu có) đối với các dự án đầu tư xây dựng không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 3 Điều 31 Nghị định số 31/2021/ND-CP.
Cấp giấy phép xây dựng đối với dự án
Luật Xây dựng năm 2014 được áp dụng vào cuộc sống đánh dấu một bước vượt bậc trong công tác quản lý xây dựng và những quy định dưới luật ra đời nhằm mục đích hướng dẫn thi hành luật và quản lý chặt chẽ việc xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, Giấy phép xây dựng đóng một vai trò quan trọng trong việc quản lý về xây dựng của Nhà nước, thể hiện tinh thần trách nhiệm thượng tôn pháp luật của người dân.
Việc cấp giấy phép xây dựng được coi là cơ sở bảo đảm quản lý nhà nước về xây dựng, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, tạo điều kiện cho việc kiểm tra, giám sát xử lý các vi phạm về trật tự xây dựng. Có thể nói giấy phép xây dựng là tấm vé thông hành đối với các chủ đầu tư (trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng) là tiền đề để họ có thể thực hiện việc xây dựng, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình, giúp chủ đầu tư tránh những sai phạm đáng tiếc. Để thực hiện việc cấp phép, chủ đầu tư nộp hai bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, bộ hồ sơ bao gồm[13]:
Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;
Bản vẽ thiết kế xây dựng;
Bản sao hoặc mã số chứng chỉ hành nghề của tổ chức thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng, chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng công trình được cấp theo quy định.
Tùy thuộc vào quy mô, tính chất, loại công trình và địa điểm xây dựng công trình nhà ở xã hội mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ yêu cầu thêm một số giấy tờ khác để bổ sung vào hồ sơ này sao cho đầy đủ nhất, đáp ứng được các quy định pháp luật đặt ra, bảo đảm thực hiện theo đúng trình tự. Sau đó, chủ đầu tư nộp bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thẩm quyền cấp phép xây dựng được quy định như sau[14]: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.
Cơ quan nhà nước sau khi tiếp nhận hồ sơ sẽ thực hiện cấp giấy phép xây dựng theo quy trình cấp giấy phép xây dựng theo quy định[15]: kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014.
Đối với dự án đầu tư xây dựng chủ đầu tư được phép gia hạn giấy phép xây dựng theo quy định[16]: về cấp giấy phép xây dựng thì thời hạn khởi công xây dựng chậm nhất là 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng. Trước thời điểm giấy phép xây dựng hết hạn mà vẫn chưa khởi công xây dựng thì chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng, mỗi giấy phép xây dựng được gia hạn hai lần, giới hạn số lần gia hạn như vậy nhằm giúp cho chủ đầu tư chủ động hơn trong quá trình xây dựng, góp phần làm giảm tình trạng chủ đầu tư trì trệ trong việc tiến hành xây dựng, đây cũng là nhắc nhở chủ đầu tư quan tâm và có ý thức trách nhiệm hơn trong việc xây dựng đúng thời hạn, giảm bớt thủ tục hành chính. Thời gian gia hạn mỗi lần là 12 tháng. Nếu hết thời gian gia hạn mà chủ đầu tư chưa khởi công xây dựng thì phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới.
Thực hiện việc huy động vốn để phục vụ phát triển dự án nhà ở xã hội
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội là người sở hữu vốn hoặc người được giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó.
Nguồn vốn mà chủ đầu tư dùng để sử dụng cho dự án có thể là vốn của chủ đầu tư hoặc vốn huy động qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; vốn của đối tượng thuộc diện chính sách; vốn đầu tư ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước; vốn do Nhà nước hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng được hưởng chính sách, tổ chức tín dụng Nhà nước chỉ định; vốn hỗ trợ từ các Quỹ và các nguồn hỗ trợ hợp pháp khác[17].
Như vậy, nguồn vốn ở đây rất đa dạng. Tuy nhiên để chứng minh được sự hợp pháp của số vốn này là một vấn đề pháp lý rất quan trọng. Trừ trường hợp vốn thuộc sở hữu của nhà đầu tư thì các hình thức còn lại phải thực hiện thông qua việc ký kết các hợp đồng như hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng vay vốn... Đây chính là cơ sở pháp lý quan trọng để chứng minh nguồn gốc của số vốn này.
Đối với vốn xuất phát từ việc huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì chủ đầu tư phải thông qua ký kết hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Đối với nguồn vốn xuất phát từ tiền mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải thực hiện theo quy định tại Điều 63 Luật Nhà ở 2014. Theo đó, việc huy động vốn này là hình thức thu tiền trước đối với người có nhu cầu sử dụng nhà ở, thông qua các hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thì phải tuân thủ một số điều kiện đó là: Có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thiết kế nhà ở đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng hệ thống đường giao thông, hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án đã được phê duyệt[18].
Đối với nguồn vốn xuất phát từ việc vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam hoặc phát hành trái phiếu để huy động số vốn còn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà ở xã hội thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu.
Nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân có thể gồm nguồn vốn thực có của các chủ thể nói trên hoặc được huy động dưới các hình thức khác nhau được pháp luật thừa nhận: vốn của hộ gia đình, cá nhân; vốn hợp tác giữa các hộ gia đình, cá nhân; vốn hỗ trợ của dòng họ, cộng đồng dân cư; vốn vay của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam; vốn hỗ trợ của Nhà nước đối với các trường hợp được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; vốn hỗ trợ từ các nguồn hợp pháp khác[19].
Tổng quan pháp lý dự án đầu tư xây dựng
Giai đoạn 1: giai đoạn chuẩn bị gồm có các bước sau: Quy trình xin chủ trương đầu tư; Quy trình quy hoạch; Quy trình giao đất, thuê đất và giải phóng mặt bằng
Tiếp đến chuyển sang giai đoạn 2 gọi là giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng gồm các bước: Khảo sát xây dựng; Đầu tư xây dựng; Thi công xây dựng và kết thúc dự án
Để thực hiện một dự án phát triển nhà ở nói chung, điều kiện tiên quyết là chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các quy định Luật Nhà ở năm 2014[20]. Song song đó, chủ đầu tư phải thực hiện hàng loạt các công việc, trải qua nhiều bước để có thể triển khai thực hiện dự án và đưa vào khai thác, sử dụng. Các công việc mà chủ đầu tư cần hoàn thành đối với một dự án đầu tư xây dựng có thể tóm lược như sau:
* Giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án xây dựng
- Quy trình xin chủ trương đầu tư dự án xây dựng: Nghiên cứu quy mô đầu tư; Thăm dò thị trường; Tìm kiếm khu đất; Tìm kiếm thông tin về thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;Lên phương án đầu tư và thỏa thuận địa điểm quy hoạch.
* Xin chủ trương đầu tư
* Văn bản chấp thuận đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Trên đây là những thủ tục pháp lý cơ bản cho toàn bộ quá trình đầu tư nhà ở xã hội do chủ đầu tư là doanh nghiệp thực hiện đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, các thủ tục này được chỉ ra dựa trên lý thuyết. Việc áp dụng của chủ đầu tư và việc thực thi các quy định của cơ quan chức năng còn phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố thực tiễn khác.
2. Trình tự thực hiện các thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội đối với hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng
Theo quy định tại khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được quy định “Đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình thì hộ gia đình, cá nhân đó thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội”.
Nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu cơ bản về hạ tầng kỹ thuật và phù hợp với tiêu chuẩn tối thiểu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và được đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, bán cho các đối tượng theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014[21].
Như vậy, về trình tự, thủ tục đầu tư nhà ở xã hội đối với hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng tương tự như trình tự, thủ tục xây dựng của chủ đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã nêu trên chỉ khác là bỏ qua giai đoạn xin chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền trước khi lập dự án đầu tư xây dựng. Hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở trong dự án thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án đã được phê duyệt. Đối với khu vực yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế thì phải tuân thủ đúng nội dung của Giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế được phê duyệt. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí từ ngân sách để các hộ gia đình, cá nhân bảo tồn, bảo trì, cải tạo nhà ở trong khu vực cần bảo tồn giá trị nghệ thuật, văn hóa, lịch sử[22].
Bên cạnh doanh nghiệp, hợp tác xã được đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán thì pháp luật còn cho phép hộ gia đình, cá nhân cũng được quyền bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình để bán[23]. Tương ứng với từng chủ thể sẽ phải đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật để có thể được phép đầu tư xây dựng cũng như thực hiện giao dịch mua bán nhà ở xã hội. Tuy nhiên, quy định của pháp luật đối với hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong vấn đề này còn khá chung chung.
Có thể thấy điểm khác biệt trong quy định pháp luật đối với hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội so với các dự án được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách của các chủ đầu tư khác như sau:
Nếu như đối với các trường hợp nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014 phải trải qua một quy trình cụ thể để lựa chọn chủ đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Chẳng hạn, đối với trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội thì thực hiện lựa chọn thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư. Trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật Nhà ở năm 2014 thì giao chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội[24].
Riêng đối với trường hợp cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014, điều kiện tiên quyết để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là phải xây dựng trên diện tích đất ở hợp pháp của chính cá nhân đó.
Trong những năm qua việc ưu tiên phát triển nhà ở xã hội luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm. Có thể thấy rằng quy định về thủ tục thực hiện đầu tư nhà ở xã hội tương đối đầy đủ nhưng trên thực tế hiện nay các chủ đầu tư thường không mặn mà với dự án nhà ở xã hội với một lý do chính là yếu tố lợi nhuận. Một trong những lý do chính đó là việc tiếp cận nguồn vốn hỗ trợ thông qua gói 120 nghìn tỷ còn rất nhiều khó khăn, thủ tục phức tạp khó thực hiện. Như vậy, bên cạnh việc ban hành các chính sách, quy định pháp luật cụ thể, chặt chẽ đối với thủ tục đầu tư nhà ở xã hội thì Nhà nước cần quan tâm hỗ trợ doanh nghiệp, nhà đầu tư về yếu tố vốn để nhà đầu tư có thể nhanh chóng, tích cực thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội góp phần thực hiện tốt chính sách an sinh xã hội của Nhà nước.
[1] Khoản 1 Điều 9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP
[2] Nguyễn Thị Thanh Xuân, Lâm Thị Bích Trâm, Trần Vang Phủ: Giáo trình Pháp luật về nhà ở, Cần Thơ, 2017
[3] Điều 38 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về hướng dẫn về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 72/2019/NĐ-CP ngày 30/8/2019 của Chính phủ (Nghị định số 37/2010/NĐ-CP).
[4] Khoản 3 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014
[5] Điều 55 Luật Xây dựng năm 2014
[6] Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Bảo vệ môi trường năm 2020: “Đánh giá tác động môi trường là quá trình phân tích, đánh giá, nhận dạng, dự báo tác động đến môi trường của dự án đầu tư và đưa ra biện pháp giảm thiểu tác động xấu đến môi trường".
[7] Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật Bảo vệ môi trường năm 2020: “Đánh giá môi trường chiến lược là quá trình nhận dạng, dự báo xu hướng của các vấn đề môi trường chính, làm cơ sở để tích hợp, lồng ghép giải pháp bảo vệ môi trường trong chính sách, chiến lược, quy hoạch"
[8] Theo quy định tại khoản 8 Điều 3 Luật Bảo vệ môi trường năm 2020: “Giấy phép môi trường là văn bản do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cấp cho tổ chức, cá nhân có hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ được phép xả chất thải ra môi trường, quản lý chất thải, nhập khẩu phế liệu từ nước ngoài làm nguyên liệu sản xuất kèm theo yêu cầu, điều kiện về bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật”.
[9] Theo quy định tại khoản 9 Điều 3 Luật Bảo vệ môi trường năm 2020: “Đăng ký môi trường là việc chủ dự án đầu tư, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ thực hiện đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước các nội dung liên quan đến xả chất thải và biện pháp bảo vệ môi trường của dự án đầu tư, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ (sau đây gọi chung là dự án đầu tư, cơ sở)".
[10] Theo thủ tục quản lý hành chính lĩnh vực nhà ở của Sở Xây dựng tỉnh Tiền Giang, https://dichvucong.tiengiang.gov.vn/trang-chu/tradựng chi-tiet-thu-tuc?ma-thu-tuc-20890. Truy cập ngày 13/02/2021.
[11] Khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư năm 2020.
[12] Khoản 2 Điều 33 Luật Đầu tư năm 2020.
[13] Khoản 2 Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014.
[14] Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014.
[15] Điểm e khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014.
[16] Điều 99 Luật Xây dựng năm 2014.
[17] Điều 70 Luật Nhà ở năm 2014.
[18] Khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014.
[19] Điều 73 Luật Nhà ở năm 2014.
[20] Chương III, Luật Nhà ở năm 2014
[21] Khoản 2 Điều 2 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP
[22] Điều 42 Luật Nhà ở năm 2014
[23] Khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014
[24] Khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014.