1. Quy định của pháp luật hiện hành về nhà ở xã hội

Có thể nhận thấy, những quy định trong hệ thống pháp luật về nhà ở nói chung cũng như pháp luật về nhà ở xã hội nói riêng ngày càng được hoàn thiện, đổi mới theo hướng tích cực phù hợp với tình hình thực tế.

Hệ thống các văn bản pháp luật cơ bản được hoàn thiện từ Luật Nhà ở năm 2014 cho đến Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và đặc biệt là Nghị định số 100/2015/NĐ-CP cũng như Thông tư số 20/2016/TT-BXD đã tạo hành lang pháp lý thông thoáng và là cơ sở để các cơ quan nhà nước, nhà đầu tư, các đối tượng được thụ hưởng nhà ở xã hội có thể hiểu và áp dụng hiệu quả. Theo đó, có thể tóm lược những điểm nổi bật trong quy định pháp luật về nhà ở xã hội như sau:

Thứ nhất, về chủ thể đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Về việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, từ Nhà nước cho đến doanh nghiệp, hợp tác xã và đến cả hộ gia đình, cá nhân đều có thể đầu tư xây dựng nhà ở xã hội[1]. Sự đa dạng về mặt chủ thể đầu tư xây dựng đã góp phần thúc đẩy cho việc phát triển nhà ở xã hội, giải quyết được nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng hưởng chính sách.

Thứ hai, về đối tượng tiếp cận quỹ nhà ở xã hội thông qua hình thức mua nhà, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Từ khi Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành, đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội ngày càng được mở rộng. Điều này thể hiện được sự quan tâm, hỗ trợ kịp thời của Đảng và Nhà nước đối với những đối tượng khó khăn về chỗ ở trên thực tế. Cụ thể, hiện nay, trong 10 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội thì có 7 nhóm đối tượng được tiếp cận quỹ nhà ở xã hội thông qua hình thức thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội[2].

Thứ ba, về chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội

Chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội cũng được pháp luật quy định rõ về hình thức phát triển nhà ở xã hội; yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng; loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội; đất để xây dựng nhà ở xã hội; đặc biệt là quy định cơ chế ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội... nổi bật trong những quy định về chính sách này có thể kể đến việc chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất và miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế. Với những quy định này đã tạo cơ sở pháp lý cho địa phương tổ chức thực hiện các quy định có liên quan đến phát triển nhà ở xã hội; đồng thời tạo điều kiện khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi, tạo điều kiện cho phát triển nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, nhờ vào việc quy định cụ thể các nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014, đã giúp các chủ đầu tư dự án dễ xác định được những “khách hàng” và nhu cầu đối với nhà ở xã hội, từ đó mạnh dạn thực hiện dự án đầu tư.

Với sự quan tâm và chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ và các bộ, ngành, cấp ủy, chính quyền các địa phương, các doanh nghiệp đã tích cực triển khai chủ trương, chính sách về phát triển nhà ở xã hội. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến năm 2020 đã có 1.040 dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, bao gồm 507 dự án nhà ở xã hội độc lập với tổng diện tích đất hơn 1.375 ha và 533 dự án được xây dựng trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị với diện tích đất hơn 1.983 ha. Trong đó, trên địa bàn cả nước, đã hoàn thành 248 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng hơn 103.500 căn với tổng diện tích hơn 5.175.000m² và đang tiếp tục triển khai 264 dự án với quy mô xây dựng khoảng 216.500 căn, với tổng diện tích khoảng 10.825.000m². Còn lại 512 dự án chưa triển khai hoặc đang làm thủ tục đầu tư xây dựng[3].

Thứ tư, về chế định mua, thuê mua nhà ở xã hội

Các quy định về nguyên tắc, tiêu chí xét duyệt đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội; trình tự, thủ tục mua, thuê mua nhà ở xã hội; nguyên tắc xác định giá bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội; quyền, nghĩa vụ của bên bán và bên mua, bên thuê mua, bên thuê nhà ở xã hội cũng như quy định về hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện để hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được quy định khá rõ ràng tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Trong đó, các điều khoản quy định cụ thể về các điều kiện được thụ hưởng chính sách về nhà ở xã hội (điều kiện thực trạng nhà ở, điều kiện cư trú, điều kiện thu nhập) và việc xét duyệt cũng như các tiêu chí chấm điểm khi xét duyệt hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội... đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho việc thực thi pháp luật, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư tiến hành bán nhà ở xã hội dễ dàng, đồng thời giúp cho các đối tượng có thể hiểu thêm về trình tự khi tiến hành mua, thuê mua nhà ở xã hội, hạn chế được tình trạng do không hiểu rõ quy định nên thiếu các giấy tờ không kịp hoàn thành hồ sơ.

Bên cạnh đó, Thông tư số 20/2016/TT-BXD cũng ban hành chỉ tiết và cụ thể về biểu mẫu các giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện để hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Với các biểu mẫu này đã góp phần tạo sự thống nhất, dễ dàng thực hiện trong quá trình xét duyệt đối tượng được mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội, đồng thời với những hướng dẫn chi tiết trong các biểu mẫu giúp cho người dân có thể hiểu và áp dụng một cách hiệu quả.

Thứ năm, nhờ vào sự phối hợp chặt chẽ của các cơ quan từ trung ương đến địa phương trong quá trình soạn thảo và ban hành, tập huấn các quy định pháp luật có liên quan về nhà ở xã hội đã góp phần tạo được sự thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật cũng như góp phần giúp chính sách về nhà ở xã hội được triển khai một cách hiệu quả. Bên cạnh đó, việc thực hiện rà soát các thủ tục hành chính trong lĩnh vực quy hoạch - kiến trúc, quản lý đất đai, xây dựng, đầu tư... đã tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư, hộ gia đình, cá nhân khi tham gia vào giao dịch mua bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội. Hơn thế nữa, công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát của Nhà nước đã hạn chế những tình trạng lợi dụng chính sách nhà ở xã hội để trục lợi[4].

Nhìn chung, việc tổ chức triển khai thực hiện các quy định pháp luật về nhà ở nói chung cũng như quy định pháp luật về nhà ở xã hội nói riêng đã đạt được nhiều kết quả quan trọng, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, từ đó giải quyết được nhu cầu chỗ ở cho các đồi tượng chính sách xã hội, góp phần quan trọng vào chính sách an sinh xã hội của đất nước.

2. Một số vấn đề bất cập về giao dịch nhà ở xã hội

Khi xây dựng và ban hành quy định về nhà ở xã hội, mục đích của Đảng và Nhà nước là nhằm giúp cho các đối tượng gặp khó khăn trong vấn đề chỗ ở có thể có nhà ở để an cư lạc nghiệp. Đây được xem là một chính sách mang tính nhân văn của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên, trong thời gian qua, xuất phát từ những nguyên nhân chủ quan và khách quan, chính sách đúng đắn này vẫn chưa hoàn toàn đạt được mục tiêu đề ra. Có thể thấy, việc triển khai thực hiện các quy định về nhà ở xã hội nói chung và quy định về giao dịch nhà ở xã hội nói riêng trong thời gian qua đã bộc lộ một số hạn chế. Vì vậy, ở phần nội dung này tập trung phân tích những bất cập trong quy định của pháp luật về giao dịch mua, thuê mua nhà ở xã hội.

2.1 Thực trạng triển khai thực hiện các nguyên tắc trong mua, thuê mua nhà ở xã hội

Có thể nhận thấy, các nguyên tắc được pháp luật đặt ra trong việc thực hiện giao dịch mua, thuê mua nhà ở xã hội đã tạo được một khuôn khổ pháp lý để thực hiện chính sách nhà ở xã hội một cách hiệu quả. Việc đặt ra những nguyên tắc và bảo đảm cho việc thực thi những nguyên tắc trong giao dịch mua bán nhà ở xã hội là vấn đề cần thiết trong quá trình xây dựng và thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội, nhằm bảo đảm an sinh xã hội và phát triển bền vững. Tuy nhiên, trong thực tiễn triển khai các nguyên tắc này vẫn còn bộc lộ một số hạn chế, cụ thể như sau[5]:

Một là, tình trạng nhà ở xã hội được bán, cho thuê mua không đúng đối tượng theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, việc xét duyệt nhà ở xã hội cho các đối tượng chủ yếu thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư dự án[6]. Bởi vì chủ đầu tư dự án vừa là người xây dựng, phân phối, vừa là người quản lý sau này nên trong quá trình xét duyệt hồ sơ khách hàng có sự “buông lỏng” nhất định. Bên cạnh đó, quy định pháp luật về hậu kiểm hồ sơ và trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở địa phương chưa được quy định chặt chẽ dẫn đến một số dự án nhà ở xã hội được bán, cho thuê mua, cho thuê không đúng đối tượng[7].

Theo đó, Nhà nước cần có những quy định chặt chẽ, nghiêm khắc hơn trong việc thực hiện quy trình xét duyệt hồ sơ mua, thuê mua nhà ở xã hội nhưng cũng bảo đảm sự khách quan và công bằng, tạo điều kiện thuận lợi cho những người đúng đối tượng và có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội. Công việc này có thể giao cho một tổ công tác hay một nhóm xét duyệt độc lập.

Căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành, đối với hành vi bán nhà ở xã hội không đúng đối tượng hoặc không bảo đảm các điều kiện theo quy định thì chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm hành chính, cụ thể sẽ bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng[8]. Ngoài ra, pháp luật còn đặt ra biện pháp khắc phục hậu quả trong trường hợp bán nhà ở xã hội không đúng đối tượng hoặc không bảo đảm các điều kiện theo quy định là đề nghị cơ quan có thẩm quyền sẽ thu hồi lại nhà ở xã hội đó và buộc chủ đầu tư hoàn trả bên mua số tiền mua nhà ở xã hội[9].

Hai là, mặc dù về mặt nguyên tắc, bên mua, thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở xã hội trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà ở (khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014). Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ nhằm giữ suất, sau khi đã được mua, thuê mua nhà thì họ bán suất lại cho người khác chứ không ở tại căn nhà đó. Việc mua, bán trong trường hợp này chỉ được các bên thực hiện bằng hợp đồng viết tay và không công khai.

Ví dụ: khi vào các trang diễn đàn nhà đất hay các trang điện tử về mua bán bất động sản có thể dễ dàng bắt gặp hàng loạt thông tin rao bán căn hộ trong các dự án nhà ở xã hội. Và các dự án nhà ở xã hội được rao bán đó đều chưa đủ điều kiện về mặt thời gian hoặc chưa bảo đảm các điều kiện khác theo quy định để thực hiện giao dịch[10]. Hay tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng xảy ra nhiều vụ việc căn hộ nhà ở xã hội bị rao bán khi chưa đủ điều kiện giao dịch. Hình thức mua bán nhà ở xã hội ở dự án này được thực hiện theo hình thức hợp đồng ủy quyền hay lập di chúc cho người mua[11].

Có thể thấy, trong trường hợp này, người mua lại nhà ở đó mới là người sử dụng nhà, còn chủ căn hộ vẫn đứng ra thực hiện các nghĩa vụ, giao dịch về mặt danh nghĩa với cơ quan quản lý, ban quản trị. Chủ căn hộ thường sẽ cam kết với người mua nhà ở xã hội là sau khi đủ thời hạn và đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, chủ căn hộ sẽ hỗ trợ người mua công chứng, chứng thực hợp đồng và hoàn thiện các giấy tờ để bán nhà chính thức cũng như hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Thực tế, bản chất của việc mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định pháp luật như thế sẽ phát sinh nhiều rủi ro cho cả hai bên giao dịch, bởi vì bên chủ sở hữu bán nhà ở trái phép nếu bị phát hiện sẽ bị phạt và tịch thu nhà. Cụ thể, đối với trường hợp bên mua nhà ở xã hội bán nhà trong thời gian không đúng quy định sẽ bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng[12], đồng thời cơ quan có thẩm quyền sẽ thu hồi nhà ở xã hội đó[13]. Đối với bên mua thì gần như không có bất cứ cơ sở pháp lý nào về việc bồi thường cho đối tượng này. Thêm vào đó, điều này còn khiến những người thu nhập thấp, những đối tượng khó khăn về chỗ ở thật sự có nhu cầu về nhà ở xã hội lại không được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Do đó, việc siết chặt quy định quản lý về nhà ở xã hội là cần thiết,

2.2 Thực trạng về nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Trên thực tế, diễn ra không ít những trường hợp chủ đầu tư dựa vào việc đối tượng mua nhà ở xã hội (chủ yếu là những người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo...) ít am hiểu về quy định của pháp luật, do đó khi soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, chủ đầu tư đã ghi nhận những điều khoản bất lợi đối với người mua nhà ở xã hội hoặc thậm chí là những điều khoản không đúng với quy định của pháp luật.

Để làm rõ về thực trạng này, tác giả phân tích nội dung của một số hợp đồng mua bán nhà ở xã hội cụ thể trên thực tế.

Một là, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội số YYY của Công ty Cổ phần YYY - thành phố CT[14].

Tại khoản 1 Điều 2 của hợp đồng ghi nhận giá bán nhà ở chưa bao gồm kinh phí bảo trì 2% giá trị căn hộ. Kinh phí bảo trì sẽ được thu vào năm thứ ba kể từ khi bàn giao căn hộ. Vậy nên, người mua nhà ở xã hội bên cạnh việc thanh toán giá trị căn nhà thì vào năm thứ ba kể từ khi nhận bàn giao nhà, họ phải đóng kinh phí bảo trì. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, đối với trường hợp căn hộ trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ. Khoản tiền này được tính vào tiền bán nhà mà người mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán[15]. Sau đó, Nghị định số 99/2015/ND-CP có quy định hướng dẫn về bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, theo đó, “chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở theo quy định tại khoản 1 Điều này trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản này); người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng này hoặc nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng, nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này[16]. Quy định này của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP đã bộc lộ sự mâu thuẫn về thời điểm người mua phải nộp kinh phí bảo trì so với quy định của Luật Nhà ở năm 2014 cũng như mâu thuẫn giữa quy định kinh phí bảo trì được tính vào tiến bán nhà với quy định kinh phí bảo trì được người mua nộp một cách riêng biệt so với tiền bán nhà. Điều này dẫn đến tình trạng phát sinh vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện quy định về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư cũng như không có sự thống nhất trong việc thu kinh phí bảo trì này của mỗi chủ đầu tư dự án.

Dù xét dưới góc độ quy định của Luật Nhà ở năm 2014 hay quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì quy định tại khoản 1 Điều 2 của hợp đồng về thời điểm người mua nộp kinh phí bảo trì đều không phù hợp. Kinh phí bảo trì được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư[17]. Do đó, việc nộp kinh phí bảo trì thể hiện được trách nhiệm đối với những chủ sở hữu nhà chung cư còn lại trong việc bảo trì các phần sở hữu chung. Tuy nhiên, điều khoản của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội nêu trên lại ghi nhận người mua sẽ nộp kinh phí bảo trì vào năm thứ ba kể từ khi bàn giao căn hộ. Theo đó, có hai giả thuyết được đặt ra trong vấn đề này: (i) chủ đầu tư căn cứ theo quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP vừa nêu trên, chủ đầu tư nộp khoản kinh phí bảo trì 2% thay cho người mua nhà ở xã hội là nhà chung cư, (ii) chủ đầu tư không nộp thay kinh phí bảo trì 2%. Dù xem xét ở giả thuyết nào trong hai giả thuyết nêu trên, người mua nhà ở xã hội đều đã chậm nộp kinh phí bảo trì 2% trong thời gian ba năm kể từ khi bàn giao căn hộ. Có thể thấy, việc người mua chậm nộp kinh phí bảo trì 2% có thể tạo ra sự bất bình đẳng, không bảo đảm quyền lợi đối với những chủ sở hữu nhà chung cư đã thanh toán đầy đủ kinh phí bảo trì 2%, bởi lẽ trách nhiệm bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư là trách nhiệm chung của các chủ sở hữu. Trên cơ sở đó, một vướng mắc được đặt ra là khi đến thời điểm ba năm kể từ ngày khi bàn giao căn hộ, người mua nhà ở xã hội là nhà chung cư nộp kinh phí bảo trì 2%, vậy người mua có phải nộp thêm lãi suất phát sinh đối với số tiền kinh phí bảo trì chậm nộp hay không. Vướng mắc này phát sinh do theo quy định của pháp luật, kinh phí bảo trì được nộp vào tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam của chủ đầu tư[18]. Vì lẽ đó, nếu như người mua nộp kinh phí bảo trì theo đúng thời gian pháp luật quy định chắc chắn trong thời gian ba năm việc phát sinh lãi suất là điều đương nhiên. Tuy nhiên, hiện nay, pháp luật chưa có bất kỳ quy định nào để điều chỉnh, hướng dẫn về vấn đề này.

Mặt khác, theo quy định tại khoản 1 Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, chủ đầu tư phải mở một tài khoản để người mua căn hộ nộp kinh phí bảo trì nhà chung cư 2%. Thêm vào đó, căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, người mua nhà chung cư nộp kinh phí bảo trì theo hai hình thức như sau: (i) nộp trực tiếp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán; (ii) nộp cho chủ đầu tư để chủ đầu tư chuyển vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng. Vì lẽ đó, trên thực tế đã diễn ra tình trạng trước khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị, chủ đầu tư có thể tự ý sử dụng kinh phí bảo trì do người mua nộp vào tài khoản được mở của chủ đầu tư hay do người mua nộp trực tiếp cho chủ đầu, từ đó dẫn đến khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao sang cho Ban quản trị.

Quy định về bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà, chung cư có nhiều chủ sở hữu và thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được quy định tại Điều 37 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (nhất là nội dung được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 6, 7 Điều 1 Nghị định số 30/2021/ NĐ-CP được xem là có nhiều tiến bộ so với quy định trước đây cả về góc độ lý luận và thực tiễn).

Hai là, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội của Công ty TNHH XXX - thành phố CT[19]

Tại khoản 1 Điều 3 của hợp đồng ghi nhận “giá bán căn hộ quy định tại điểm này đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng”. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư dự án không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014 vào giá bán nhà ở xã hội[20]. Theo đó, một trong những khoản ưu đãi của Nhà nước tại khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014 chính là miễn tiền sử dụng đất. Vì vậy, quy định tại khoản 1 Điều 3 của hợp đồng này hoàn toàn không đúng với quy định của pháp luật. Việc tính cả giá trị quyền sử dụng đất vào giá bán nhà ở xã hội làm ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người mua nhà ở xã hội, đồng thời phản ánh tình trạng chủ đầu tư vừa nhận được ưu đãi của Nhà nước, vừa muốn đạt được mục đích lợi nhuận nên tính các khoản ưu đãi đó vào giá bán.

Bên cạnh đó, tại điểm d khoản 3 Điều 4 của hợp đồng ghi nhận một trong những điều kiện để giao nhận căn hộ là khi “bên mua đã đóng đủ 95% giá trị căn hộ theo hợp đồng”. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật về nhà ở hiện hành, đối với trường hợp mua bán nhà ở xã hội, tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó[21]. Theo đó, chỉ sau khi chủ đầu tư đã bàn giao nhà cho người mua thì chủ đầu tư mới có thể ứng từ người mua với số tiền hơn 70% giá trị của nhà ở mua bán nhưng phải bảo đảm không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở đó trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Vậy nên, điều khoản này của hợp đồng về việc chỉ giao căn hộ cho bên mua khi đã đóng đủ 95% giá trị căn hộ là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

Có thể nhận thấy, đối với những điều khoản vừa phân tích trong hai hợp đồng trên sẽ ảnh hưởng ít nhiều đến quyền lợi của người mua nhà ở xã hội. Do đó, cần có một cơ chế để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở xã hội tránh khỏi những điều khoản bất lợi hoặc những điều khoản không đúng với quy định của pháp luật cũng như hạn chế tình trạng chủ đầu tư trục lợi từ chính sách hỗ trợ nhà ở của Nhà nước.

Sự ra đời của Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung (Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg) đã tạo ra cơ chế để cơ quan nhà nước có thể kiểm soát được nội dung của hợp đồng, từ đó bảo vệ được quyền lợi của người tiêu dùng. Với thực trạng tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ khi soạn thảo hợp đồng đã ghi nhận những điều khoản bất lợi đôi với người tiêu dùng, việc đặt ra trách nhiệm phải đăng ký hợp đồng theo mẫu là thật sự cần thiết. Trong Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg có để cập việc mua bán căn hộ chung cư cũng phải đăng ký hợp đồng theo mẫu. Mua bán căn hộ chung cư được đề cập ở đây đã bao gồm trường hợp mua bán nhà ở xã hội là căn hộ chung cư. Nhà chung cư là một loại hình nhà ở khá đặc biệt ở điểm có cả phần sở hữu chung và phẩn sở hữu riêng[22], đồng thời nhà chung cư là nhà có nhiều chủ sở hữu[23]. Với quy định việc mua bán căn hộ chung cư phải đăng ký hợp đồng theo mẫu đã góp phần kiểm soát phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng, từ đó hạn chế các tranh chấp phát sinh giữa các chủ sở hữu cũng như giúp nhà chung cư có thể vận hành một cách hiệu quả.

Chính sách về nhà ở xã hội hướng đến những đối tượng có hoàn cảnh đặc biệt, gặp khó khăn về vấn đề chỗ ở, đa phần các đối tượng mua nhà ở xã hội ít am hiểu về quy định của pháp luật, do đó cần phải bảo đảm cho họ được tiếp cận nhà ở xã hội một cách an toàn, tránh những rủi ro không đáng có. Chính vì vậy, để có thể bảo đảm được quyền lợi cho đối tượng chính sách xã hội khi mua nhà ở xã hội, ngoài việc đăng ký hợp đồng theo mẫu trong trường hợp mua bán căn hộ chung cư, pháp luật cũng nên đặt ra trách nhiệm đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với chủ đầu tư trong cả trường hợp mua bán nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng. Vì vậy, cần sửa đổi, bổ sung đối với Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg, cụ thể là bổ sung trường hợp “mua bán nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng” vào Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung ban hành kèm theo Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg.

Trên thực tế diễn ra tình trạng hợp đồng tuy đã được chấp nhận đăng ký theo mẫu nhưng thực chất trong hợp đồng vẫn còn tồn tại những điều khoản không phù hợp với quy định của pháp luật hay những điều khoản bất lợi đối với bên còn lại. Điển hình là hợp đồng giao dịch của Công ty TNHH XXX - thành phố CT như trên phân tích đã có văn bản của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng, Bộ Công Thương về việc chấp nhận đăng ký hợp đồng theo mẫu của công ty này, tuy nhiên, nội dung của hợp đồng vẫn tồn tại nhiều điểm bất cập và không phù hợp với quy định của pháp luật. Do vậy, việc đăng ký hợp đồng theo mẫu theo cơ chế hiện nay vẫn chưa thể bảo đảm được hoàn toàn quyền lợi của người tiêu dùng nói chung và người mua nhà chung cư nói riêng một cách tốt nhất.

2.3 Thực trạng về phương thức thanh toán đối với hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Tương ứng với từng trường hợp mua bán nhà ở xã hội có sẵn hay mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, phương thức thanh toán tiền mua nhà ở xã hội ở mỗi trường hợp là khác nhau. Theo đó, với trường hợp mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, các bên có thể thỏa thuận việc thanh toán theo tiến độ xây dựng nhà ở. Đối với việc thanh toán tiền mua nhà ở xã hội trong trường hợp mua bán nhà ở xã hội có sẵn có thể thanh toán một lần hoặc thanh toán theo phương thức trả chậm, trả dần. Nhìn chung, tuy cả hai giao dịch đều thanh toán nhiều lần trong một khoảng thời gian nhất định để có quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng khi xem xét quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ đối với từng trường hợp là hoàn toàn khác nhau.

Quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành không có bất kỳ ràng buộc nào về thời hạn thanh toán tiền mua nhà ở xã hội.

Trong khi đó, đối với trường hợp thuê mua nhà ở xã hội, pháp luật quy định thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở[24].

Điều này đồng nghĩa với việc thời hạn đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội phải tối thiểu là 05 năm. Thêm vào đó, pháp luật chỉ cho phép người thuê mua nhà ở xã hội được thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó[25]. Có thể nhận thấy, đối với trường hợp thuê mua nhà ở xã hội pháp luật không chỉ giới hạn về thời hạn thanh toán mà còn giới hạn về mức thanh toán lần đầu, đồng thời số tiền còn lại phải được quy đổi thành tiền thuê nhà hằng tháng trong thời gian tối thiểu là 05 năm. Do đó, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở, ít nhất là sau 05 năm người thuê mua mới có thể được quyền sở hữu nhà ở. Còn trường hợp mua bán nhà ở xã hội trả chậm, trả dần, chủ đầu tư có thể thỏa thuận với người mua việc thanh toán theo từng đợt cụ thể mà không chịu sự khống chế của quy định pháp luật về thời gian thanh toán hay mức thanh toán.

Như vậy, so với thuê mua nhà ở xã hội thì khi mua bán nhà ở xã hội trả chậm, trả dần, chủ đầu tư có thể thu hồi vốn trong thời gian nhanh hơn, đối tượng mua nhà ở xã hội cũng không chịu quá nhiều ràng buộc như khi thuê mua nhà ở xã hội, từ đó rút ngắn được khoảng thời gian để có thể sở hữu được nhà ở.

Mặt khác, trên thực tế, đối với trường hợp mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai các bên có thể thỏa thuận việc thanh toán theo tiến độ xây dựng nhà ở trong một khoảng thời gian nhất định. Theo quy định pháp luật, người mua nhà ở xã hội có thể thế chấp căn nhà này cho ngân hàng để vay tiền mua chính căn nhà đó[26]. Sau đó, ngân hàng sẽ là bên đại diện thực hiện việc thanh toán tiền mua nhà ở xã hội cho chủ đầu tư theo từng tiến độ xây dựng nhà ở xã hội đó. Có thể thấy, thời hạn vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội so với thời gian thực hiện việc thanh toán tiền mua nhà ở xã hội theo tiến độ xây dựng chênh lệch với nhau rất lớn. Cụ thể, thời hạn vay tối thiểu là 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên. Trường hợp khách hàng có nhu cầu vay với thời hạn thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu thì được thỏa thuận với ngân hàng về thời hạn cho vay thấp hơn[27]. Trong khi đó, thời gian thực hiện việc thanh toán mua nhà ở xã hội theo tiến độ xây dựng thường diễn ra trong khoảng thời gian ngắn chỉ từ khoảng một năm. Do đó, tuy pháp luật tạo điều kiện cho người mua có thể vay tiền từ ngân hàng để mua nhà ở xã hội nhưng thời gian để có thể sở hữu nhà ở xã hội hoàn toàn lại kéo dài hơn.

2.4 Thực trạng về vị trí xây dựng dự án nhà ở xã hội và thống kê nhu cầu nhà ở xã hội

Vị trí xây dựng dự án nhà ở xã hội được xem là một trong những yếu tố hàng đầu thu hút nhà đầu tư cũng như đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế, vị trí xây dựng nhà ở xã hội chưa thật sự hấp dẫn. Nguyên nhân dẫn đến hạn chế này là do Nhà nước thực hiện cơ chế ưu đãi, cụ thể là miễn tiền sử dụng đất đối với quỹ đất dùng để thực hiện dự án nhà ở xã hội, nên hiện nay ở một số địa phương, mặc dù các cơ quan chức năng đưa ra nhiều ưu đãi nhưng vị trí giao đất cho nhà đầu tư lại ở xa trung tâm, hệ thống hạ tầng xung quanh dự án chưa đồng bộ, thiếu tính kết nối. Điều này dẫn đến việc chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư lựa chọn đầu tư xây dựng vào nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, do vị trí không thuận lợi, chất lượng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thấp, vì vậy một bộ phận không nhỏ các đối tượng mặc dù khó khăn về chỗ ở, người thu nhập thấp vẫn có xu hướng tìm mua nhà tại những dự án nhà ở thương mại ở gần trung tâm, có hệ thống hạ tầng xung quanh tốt và khả năng đầu tư sinh lợi cao hơn, đồng thời họ cũng không bị ràng buộc quá nhiều như trường hợp mua nhà ở xã hội.

Ngoài ra, đối với việc thống kê về nhu cầu nhà ở xã hội hiện nay chưa được quan tâm thực hiện một cách nghiêm túc, từ đó dẫn đến khó khăn cho các cơ quan hữu quan trong việc xác định chỉ tiêu sử dụng đất cho dự án nhà ở nói chung, dự án nhà ở xã hội nói riêng, xác định tỷ lệ phân bổ nguồn vốn đầu tư cho nhà ở xã hội, xây dựng chiến lược phát triển nhà ở cũng như các chính sách hỗ trợ có liên quan...

[1] Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014

[2] Khoản 1 Điều 50 Luật Nhà ở năm 2014

[3] Hữu An: Người thu nhập thấp vẫn khó có nhà ở, Thời báo Ngân hàng, nguồn: https://thoibaonganhang.vn/nguoi-thu-nhap-thap-van-kho- co-nha-o-108314.html, truy cập ngày 19/11/2020

[4] Trần Vang Phủ: Pháp luật về nhà ở xã hội cho người thu nhậ nhập thấp - thực trạng tại thành phố Cần Thơ, Báo cáo tổng kết đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Trường Đại học Cần Thơ, 2019, tr. 71

[5] Phạm Thu Thủy: Các nguyên tắc cho thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội và vấn đề thực tế đặt ra, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số tháng 9 (330)/2019, tr. 17-18

[6] Điểm d khoản 1 Điều 20 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP

[7] Tấn Việt: Phát hiện nhiều người mua nhà ở xã hội không đúng đổi tượng, nguồn: https://plo.vn/bat-dong-san/phat-hien-nhieu-nguoi-mua-nha-o-xa-hoi-khong-dung-doi-tuong-879747.html, truy cập ngày 15/02/2021.

[8] . Điểm b khoản 1 Điều 63 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

[9] Điểm b khoản 6 Điều 63 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP

[10] Ngọc Tân: Đà Nẵng: Nóng tình trạng mua bán nhà ở xã hội trái phép, Báo Đầu tư Bất động sản, nguồn: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/da-nang-nong-tinh-trang-mua-ban-nha-o-xa-hoi-trai-phep-210868.html, truy cập ngày 14/11/2020

[11] Diệu Hoa: Cảnh báo tin giả mua bán nhà ở xã hội, Tạp chí Tài chính, nguồn:http:/tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/canh-bao-tin-gia-mua-ban-nha-o-xa-hoi-324708.html

[12] Điểm b khoản 2 Điều 63 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP

[13] Điểm d khoản 6 Điều 63 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP.

[14] Nguồn: Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội được tác giả tư vấn trên địa bàn thành phố Cần Thơ.

[15] Điểm a Khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014

[16] Khoản 2 Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP

[17] Khoản 2 Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014

[18] Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP

[19] Nguồn: Hợp đồng mua bán bản thành phố Cần Thơ. nhà ở xã hội được tác giả tư vấn trên địa bàn thành phố Cần Thơ

[20] Khoản 1 Điều 21 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP

[21] Khoản 5 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014.

[22] Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

[23] Khoản 13 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư".

[24] Khoản 2 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014.

[25] Khoản 17 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

[26] Khoản 4 Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

[27] Trần Vang Phủ, Lưu Hoàng Dũng, Lê Minh Viễn: Bất cập trong quy định pháp luật về nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số tháng 9(330)/2019, tr. 43-47.