I. CƠ SỞ LÝ LUẬN

1. Khái niệm.

Hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đất đai là hoạt động trao đổi đất đai nhằm mục đích kiếm lời bằng cách khai thác chênh lệch giá đất đai theo thời gian hoặc theo đối tượng mua.

Giá chênh lệch ở đây là mức chênh lệch giữa giá thị trường với giá trị sử dụng thực tế mà đất đai mang lại.

Như vậy, đất đai tham gia HĐĐC là đất đai không được dùng vào mục đích thoả mãn nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh của chính người mua mà nó bị nằm chờ khi lên giá thì bán để thu lời và đất đai bị mua đi bán lại nhiều lần. Những đất đai được mua nhưng chưa sử dụng ngay mà chờ một thời gian mới được đưa vào sử dụng và ngay cả khi giá tăng lên người ta cũng không có nhu cầu bán thì đất đó không coi là đối tượng của HĐĐC đất đai.

Ví dụ như sau:

Một gia đình có con thi đỗ vào một trường đại học ở Tp. HCM và gia đình đó đã mua sẵn một căn hộ ở gần trường cho con cái của họ khi bắt đầu nhập học sẽ sử dụng để ở, trong thời gian chờ nhập học giá cả đã tăng lên nhiều nhưng mà họ không bán thì BĐS của họ không coi là tài sản bị sử dụng vào đầu cơ và đất có căn hộ đó không coi là đất đai của HĐĐC.

2. Đặc điểm của hoạt động đầu cơ.

Hoạt động đầu cơ đất đai là hoạt động trái pháp luật.

Đây là một hoạt động gây ra nhiều tác hại cho nền kinh tế và đời sống xã hội nên các nước trên thế giới luôn luôn tìm các biện pháp nhằm hạn chế tình trạng này (các tác hại ta sẽ xét ở phần sau này). Các biện pháp hạn chế tình trạng này đều được thể chế hoá bằng các văn bản luật và dưới luật. HĐĐC là hoạt động bị nghiêm cấm.

Tính chất trái pháp luật thể hiện ở chỗ sử dụng đất đai không đúng với mục đích sử dụng đất khi được giao, hoặc khi đăng ký mà chờ đất đai lên giá và bán. Việc mua bán chuyển nhượng đất đai diễn ra dưới hình thức trao tay không qua sự tham gia của Nhà nước và Nhà nước chẳng thu được gì từ đất đai do mình là chủ sở hữu, hoặc là đất công biến thành đất riêng để chờ thời cơ bán thu lời. Hơn nữa những người đầu cơ vì muốn thu lời cao nên luôn tìm cách tăng giá, phổ biến là việc đưa ra các thông tin ảo.

Hoạt động đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) phụ thuộc rất lớn vào chính sách, pháp luật và công tác quản lý đất đai của Nhà nước.

Do ĐCĐĐ là một hoạt động phi pháp nên những người đầu cơ đất luôn luôn rất nhạy bén với những thông tin thay đổi trong chính sách pháp luật và những thông tin quản lý đất đai của Nhà nước. Sở dĩ như vậy là vì người đầu cơ đất lo sợ đất đai mà mình đang nắm giữ sẽ bị thu hồi hoặc chịu những rủi ro khác. Khi chính sách pháp luật của Nhà nước còn nhiều kẽ hở, công tác quản lý đất đai còn nhiều bất cập thì hiện tượng này phát sinh mạnh mẽ và nhanh chóng lan rộng và ngược lại. Nếu Nhà nước thực hiện tốt chính sách pháp luật đã có hiệu lực thì không có lý do gì hoạt động đầu cơ không bị đẩy lùi, bởi lẽ nhiều khi luật đã đúng và luôn được sửa đổi, bổ sung nhưng hiện tượng này không giảm vì thực hiện pháp luật không đến độ cần thiết, việc quản lý đất đai cũng được quy định trong luật và các văn bản hướng dẫn nếu làm tốt thì hiện tượng đầu cơ không thể có cơ hội phát sinh và phát triển.

Hoạt động đầu cơ đất đai thường sôi động khi có “sốt đất”.

Khi sốt đất (sốt nóng) là lúc cầu vượt quá cung rất nhiều, người có nhu cầu mua đất đai nhưng thông tin thị trường rất thiếu hụt, họ không nắm được giá cả thị trường trong khi đó khi có sốt đất giá cả biến động thất thường, họ không hề biết giá nào là giá ảo, giá nào là giá thực. Lợi dụng vào đó giới đầu cơ thu lời lớn, siêu lợi nhuận thì càng kích thích cho hoạt động này gia tăng mạnh mặc dù biết rằng việc làm này là trái pháp luật cũng giống như buôn ma tuý vậy mặc dù biết rằng là vi phạm pháp luật nhưng người ta vẫn làm vì lợi nhuận thu được là quá lớn.

Hoạt động đầu cơ đất đai rất khó bị phát hiện.

Do hoạt động đầu cơ là hoạt động trái pháp luật nên những người đầu cơ luôn luôn tìm cách che giấu, việc phát hiện ra hiện tượng này không phải là dễ nếu không quản lý chặt chẽ đất đai. Người trùm đất không mấy khi lộ diện nên nhiều khi phát hiện được đất đai có hiện tượng đầu cơ thì cũng khó mà tìm thấy chủ của mảnh đất đó. Hơn thế, nhiều khi biết rõ đất có HĐĐC mà không thể chứng minh chủ đất đó đang tích trữ chờ lên giá bởi vì do những người ĐCĐĐ luôn nhạy bén với thông tin thay đổi, mà các chính sách pháp luật ban hành không phải lúc nào cũng thực hiện được ngay nên người đầu cơ đất có thể tạm thời sử dụng đất đúng mục đích theo kiểu chống đối và vẫn đảm bảo được mục đích riêng của mình; Khi có sốt đất có nhiều mảnh đất được mua đi bán lại nhiều lần và sau mỗi lần giá đất lại tăng lên, khuyến khích hiện tượng đầu cơ mở rộng và nhà đầu cơ đất đai tìm ra nhiều thủ đoạn tinh vi khiến việc phát hiện là vô cùng khó khăn. Nói như thế không có nghĩa là HĐĐC không thể bị xoá bỏ mà các biện pháp để đối phó với HĐĐC ta sẽ xét sau.

Hoạt động đầu cơ đất đai kéo theo sự hình thành của một thị trường ngầm.

Ta đã biết rằng nhà ĐCĐĐ hoạt động nhằm mục đích khai thác giá đất do chênh lệch mà có và hoạt động của họ là hoạt động trái pháp luật. Do đó, người ĐCĐĐ đương nhiên sẽ không thể cho đất đai của mình tham gia vào thị trường chính thức nếu anh ta không hợp thức hoá được đất đai mình đang chiếm hữu. Khi giao dịch trên thị trường chính thức anh ta sẽ bị phát hiện và công lao bấy lâu của anh ta trở thành công dã tràng. Chính vì thế, mà người ta giao dịch dưới một thị trường ngầm không có sự kiểm soát của Nhà nước. Nhà đầu cơ sẽ dễ dàng thuyết phục người mua trong điều kiện thông tin thị trường là rất thiếu và tình trạng khan hiếm đất đai là phổ biến, lúc đó người mua không cần quan tâm đến tính hợp pháp của giấy tờ nhà, đất hoặc là bị những kẻ đầu cơ đất lừa gạt.

Ở nước ta, thị trường ngầm còn hình thành do sự quản lý thiếu khoa học trong lĩnh vực đất đai và BĐS bởi lẽ trong một thời gian dài chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai trong khi các quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai là một nhu cầu thực tế và ngày một tăng nên các quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai phải hoạt động dưới dòng chảy của một thị trường ngầm. Đó là nguyên nhân khiến cho người có nhu cầu sử dụng đất đai muốn mua đất phải thực hiện mua đất trong thị trường không chính thức này và đây là điều kiện cho giới đầu thực hiện việc trao đổi đất đai trong thị trường ngầm một cách dễ dàng...

Trên đây là trích dẫn của tài liệu, để xem toàn văn tài liệu xin quý vị tải xuống tệp đính kèm.