1. Kinh nghiệm của một số quốc gia

- Kinh nghiệm của Trung Quốc về hoàn thiện chính sách quản lý thị trường bất động sản.

Cùng với sự phát triển vượt bậc của nền kinh tế trong quá trình đổi mới, thị trường bất động sản ở Trung Quốc cũng có những bước tiến mạnh mẽ.

Tại Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể, cụ thể là: đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu toàn dân, còn đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động. Theo qui định tại Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức: cấp đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất), xuất nhượng đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất) và cho thuê đất.

Cũng như nhiều quốc gia đang phát triển khác, Trung Quốc đang phải đối mặt với hiện tượng cung về nhà ở còn hạn chế trong khi cầu lại tăng mạnh do tốc độ đô thị hoá nhanh. Điều này đã tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ hoành hành nên tầng lớp có thu nhập thấp rất khó khăn trong việc mua nhà ở đô thị. Để giải quyết tình trạng này, Chính phủ Trung Quốc đã ban hành và thực thi hàng loạt chính sách như: kiểm soát thu nhập mua nhà ở dân dụng, công khai thông tin về người mua bất động sản dành cho người có thu nhập thấp và trung bình, thu hồi bất động sản sau thời gian không sử dụng, hỗ trợ các công ty xây chung cư và nhà ở cho người có thu nhập thấp...

Để khắc phục tình trạng thiếu vốn trong xây dựng nhà ở, Trung Quốc đã từng bước mở cửa thị trường cung cấp bất động sản cho các doanh nghiệp nước ngoài. Đặc biệt là kể từ khi gia nhập WTO vào năm 2004, Trung Quốc đã có nhiều chính sách ưu đãi các nhà đầu tư nước ngoài như: cho phép thành lập công ty bất động sản 100% vốn nước ngoài, tạo cơ hội cho các công ty này được bình đẳng như những nhà đầu tư trong nước và tương lai là quyền sử dụng đất cho các dự án thương mại sẽ được quyết định thông qua bán đấu giá công khai hay bán trực tiếp trên thị trường. Chính vì vậy, rất nhiều nhà thầu uy tín trên thế giới từ các nước Singapo, Nhật Bản, Mỹ, Canađa, Anh, Hà Lan, Đức.... đã đến đầu tư tại Trung Quốc, hàng loạt các liên doanh xây dựng - thiết kế cũng đã được cấp phép hoạt động.

- Kinh nghiệm của Malaysia về hoàn thiện chính sách quản lý thị trường bất động sản.

Do đặc điểm của nền kinh tế, việc quản lý thị trường bất động sản ở Malaysia được tập trung vào chính sách đất đô thị. Với hai mục tiêu là tái cơ cấu xã hội và giảm nghèo nên các chính sách này có những điểm khác biệt. Theo đó, chính phủ can thiệp vào việc phát triển đất đai thông qua việc kiểm soát qui hoạch và đất đai, không ai có thể tiến hành bất kỳ hình thức phát triển đất đai nào nếu không được sự cho phép của chính quyền địa phương. Để ngăn chặn việc tích tụ đất của những người mua được đất rẻ để xây nhà ở, chính phủ ban hành qui định là đất đai phải được phát triển trong vòng 2 năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu. Để ngăn chặn những người mua được đất bán lại thu lợi nhuận nhanh chóng, các lô nhà phải kèm điều kiện là không thể được bán hoặc chuyển nhượng nếu không được chính quyền cho phép. Chính phủ cũng ban hành một loạt thuế đánh vào thu nhập từ bất động sản để giảm thiểu sự đầu cơ. Ngoài ra, chính sách đất đô thị yêu cầu chủ đầu tư tư nhân phải dành một phần các toà nhà mới xây cho nhóm người Malaysia nhất định. Điều này dựa trên lý luận rằng nếu để mặc cho tác động của thị trường thì nhiều nhóm kinh tế xã hội có thể bị tính giá cắt cổ trên thị trường đất, chính phủ yêu cầu các nhà đầu tư đất đai tư nhân phải dành một phần nhất định trong các kế hoạch phát triển của họ cho những người nghèo.

- Kinh nghiệm ban hành và thực hiện chính sách quản lý đối với thị trường bất động sản ở Cộng hoà Liên Bang Đức.

Để quản lý thị trường bất động sản, Cộng hoà liên bang Đức đã xây dựng khung pháp luật cho thị trường này. Theo Hiến pháp của nước này, quyền sở hữu đất và quyền thừa kế đất đai, nhà xây dựng và thừa kế xây dựng được Nhà nước đảm bảo, nhưng chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng đất theo qui hoạch của Nhà nước và không đi ngược lại lợi ích của xã hội. Luật pháp cho phép quyền thừa kế xây dựng, người hưởng quyền thừa kế có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác với thời gian tối đa là 9 năm. Người mua quyền xây dựng có nghĩa vụ phải trả cho chủ đất hàng năm một khoản tiền bằng 6 - 7 % giá trị mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng còn được thế chấp, khi hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà, công trình.

Ngoài khung pháp luật cho thị trường bất động sản, Nhà nước Đức còn can thiệp trực tiếp vào thị trường này thông qua các chính sách thuế, phí, giá trần, các chính sách hỗ trợ nhà ở (cho vay không lãi, cho vay ưu đãi, trợ cấp không hoàn lại, tư vấn miễn phí ...), các qui định về chống đầu cơ (ví dụ nếu một người hay một tổ chức quyết định bán bất động sản mà mình sở hữu dưới 10 năm thì phải nộp thuế đầu cơ)...

Chính sách quản lý thị trường bất động sản của Chính phủ Liên bang Đức được công khai, minh bạch, có tính khả thi cao, quy định cụ thể những đối tượng cơ bản được thực hiện giao dịch trên thị trường bất động sản là: đất đai, đất có công trình và quyền thừa kế xây dựng. Chủ thể tham gia thị trường gồm: chính phủ với toàn bộ tổ chức các cấp của hệ thống này, pháp nhân, thể nhân, công dân. Mọi người đều có thể:

- Truy cấp các thông tin về hồ sơ địa bạ. Hồ sơ địa bạ được lập bởi cơ quan chức năng và được lưu giữ tại cơ quan toà án, trong đó chứa đựng mọi thông tin về bất động sản như mô tả rõ bất động sản, chủ sở hữu, các quyền và nghĩa vụ tồn đọng liên quan đến tài sản....

- Sử dụng các dịch vụ giám định giá. Cơ quan giám định giá được coi là Hội đồng giám định giá trị. Hội đồng này có chức năng thống kê giá cả mua bán, xác định giá định hướng, cung cấp thông tin giá cho thị trường, thu thập các dữ liệu cần thiết để xác định giá cụ thể... phục vụ cho cả người mua và người bán, phục vụ cho tư nhân hoá hoặc quốc hữu hoá, phục vụ cho việc giải quyết tranh chấp của toà án.

- Sử dụng dịch vụ từ các tổ chức môi giới. Đối với nghề môi giới tự do, pháp luật có thể cấp giấy hành nghề mà không đòi hỏi họ phải có trình độ chuyên môn, nhưng để trở thành hội viên của Hiệp hội môi giới thì trình độ chuyên môn là điều kiện bắt buộc.

Mọi giao dịch trên thị trường bất động sản đều phải thực hiện theo hợp đồng và giá cả thoả thuận. Hợp đồng này được công chứng và đăng ký vào sổ địa bạ tại Toà án.

- Kinh nghiệm Singapo về hoàn thiện chính sách quản lý đối với thị trường bất động sản.

Mặc dù là một quốc gia phát triển với GDP bình quân đầu người thuộc diện cao nhất thế giới nhưng vấn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư khác nhau ở Singapo cũng không đơn giản. Chính phủ nước này vẫn phải có chính sách hỗ trợ tài chính đáng kể cho những người thuộc diện có thu nhập không cao thông qua cơ quan chuyên trách của mình. Vào đầu những năm 80, Uỷ ban phát triển nhà đã được thành lập với mục đích xây nhà cho thuê. Nhưng sau đó, những căn hộ này đã được bán lại cho nhân dân vì chính phủ tin rằng khi được sở hữu nhà người dân sẽ gắn bó, chăm lo cho nó và cả đất nước. Hỗ trợ cho động thái này, chính phủ cung cấp các khoản vay để làm sao mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (một dạng quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp sẽ thấp hơn thị trường. Sang những năm 90, Chính phủ lại có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ để nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới. Chẳng hạn, khu nhà ở 30 năm sẽ được cải tiến nội thất với tỷ lệ chi phí do Chính phủ chịu là 80% còn người dân chỉ phải trả 20%. Ngoài ra, Chính phủ cũng có hệ thống tài phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ.

2. Những bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam về hoàn thiện chính sách quản lý đối với thị trường bất động sản

Trên đây đã phân tích kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới. Dù có sự khác biệt về điều kiện lịch sử dẫn đến quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở mỗi nước đều có những đặc điểm riêng, nhưng chính sách quản lý của các Nhà nước này đối với thị trường bất động sản đều khá hiệu quả. Từ đó, có thể rút ra một số kinh nghiệm về hoàn thiện chính sách quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản đều khá hiệu quả. Từ đó, có thể rút ra một số kinh nghiệm về hoàn thiện chính sách quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản như sau:

- Nhà nước cần tạo dựng một khuôn khổ pháp luật để hình thành và phát triển thị trường bất động sản. Khung pháp lý này qui định một số vấn đề cơ bản như: vấn đề sở hữu tài sản, bất động sản và đăng ký quyền sở hữu tài sản; phạm vi, đối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp... cùng với các qui định các bên tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và hợp đồng, biện pháp thực hiện các giao dịch dân sự.

- Nhà nước không chỉ tạo dựng môi trường kinh tế pháp luật và xã hội cho thị trường bất động sản, mà còn là “bà đỡ” cho thị trường này thông qua các chủ trương, chính sách, phải pháp hỗ trợ về mọi mặt, tạo mọi điều kiện cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển. Trong số đó, các chính sách tài chính như thuế, vốn, lệ phí... được coi là công cụ kinh tế, là đòn bẩy quan trọng đối với thị trường bất động sản.

- Hoàn thiện chính sách quản lý đối với thị trường bất động sản trước hết phải đảm bảo tính đồng bộ của hệ thống chính sách: chính sách đất đai, chính sách tín dụng, chính sách thuế v.v... Tính thống nhất trong quan hệ tương tác giữa các chính sách, phát triển theo định hướng và mục tiêu chung của thị trường bất động sản. Đồng thời tính đồng bộ của quản lý thị trường phải tương tích với quy mô, dung lượng của thị trường. Ở giai đoạn sơ khai hình thành thị trường, Nhà nước can thiệp trực tiếp bằng các biện pháp hành chính, công cụ pháp luật cưỡng bức v.v... Khi thị trường phát triển đi vào ổn định, quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản chủ yếu được thực hiện bằng các chính sách, công cụ kinh tế vĩ mô mang tính định hướng gián tiếp.

- Hoàn thiện chính sách quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, phải công khai, minh bạch, phổ biến rộng rãi trong xã hội ngay từ khâu quy hoạch đến khâu đấu giá. Công khai, minh bạch, thông tin đầy đủ chính sách kịp thời về thị trường, để thực hiện kiểm tra giám sát thực sự của xã hội đối với sử dụng tài nguyên đất đai của quốc gia, đồng thời góp phần hạn chế tình trạng tham nhũng đất đai, đặc biệt trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là chủ thể đại diện sở hữu về đất đai.

- Nhà nước cần tạo cơ chế pháp lý cho sự ra đời của các tổ chức tư vấn để phục vụ cho các bên giao dịch. Đây là nội dung cần thiết bởi trong hoạt động của thị trường bất động sản, vấn đề định giá được xem như một yếu tố trọng yếu. Giá cả của bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá trị của tài sản, mục đích sử dụng, vị trí địa lý, cảnh quan kiến trúc, các yếu tố tâm lý, xã hội.... Các bên tham gia giao dịch thường rất khó tự mình có đầy đủ thông tin liên quan đến giá cả của bất động sản. Do đó, giao dịch về bất động sản sẽ trở nên dễ dàng, thuận tiện và rút ngắn thời gian nếu có tổ chức đứng ra tư vấn cho các bên tham gia.