1. Quan niệm về tài sản là đối tượng của quyền sở hữu

Theo quan niệm thông thường: Tài sản là của cải vật chất tồn tại dưới dạng cụ thể, được con người sử dụng và được nhận biết bằng giác quan tiếp xúc, hiểu theo nghĩa rộng hơn thì tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu. Với nghĩa này, tài sản luôn gắn với một chủ thể xác định trong một xã hội nhất định. Do đó, qua niệm về tài sản cũng thay đổi theo xã hội đối với của cải trong xã hội đó.

Theo phương diện pháp lý: Tài sản là của cải được con người sử dụng để mang lại lợi ích. Của cải là một khái niệm luôn luôn có sự biến đổi về giá trị vật chất và được pháp luật quy định về chế độ pháp lý đối với nó.

Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật của các quốc gia trên thế giới luôn xách định quyền sở hữu là vấn đề quan trọng nhất của pháp luật dân sự. Các quan hệ tài sản luôn xuát phát từ quan hệ sở hữu và cũng vì quan hệ sở hữu, quan hệ sở hữu là tiền đề, là xuất phát điểm cho tính hợp pháp của các quan hệ khác. Tài sản và quyền sở hữu tài sản đóng vai trò quan trọng các văn bản pháp luật, trên hết là Hiến pháp và đặc biệt là trong Bộ luật dân sự, nó vừa là đối tượng vừa là khách thể của quan hệ sở hữu. Yêu cầu cơ bản nhất đặt ra đới với tài sản trong Bộ luật dân sự là tài sản đó phải giao dịch được và được phép đưa vào giao dịch dân sự, nó là đối tượng phổ biến được điều chỉnh bởi các quy định của cả hệ thống pháp luật. Vì vậy, việc quy định về tài sản và phân loại tài sản trong Bộ luật dân sự là cần thiết để phân biệt tài sản trong quan hệ dân sự với tài sản trong quan niệm thông thường.

2. Các quan niệm về bất động sản

2. 1. Bất động sản theo Luật La Mã:

Bất động sản trước hết là đất đai, là một phần, bộ phận quan trọng nhất, đầu tiên của lãnh thổ quốc gia. Một thực thể chỉ được coi là một quốc gia khi nó hội đủ bốn yếu tố: lãnh thổ, dân cư, quyền lực nhà nước và có khả năng quan hệ ngoại giao đối với các quốc gia khác trong cộng đồng quốc tế. Đất đai là không gian sinh tồn của một quốc gia, là nơi cư trú của cả cộng đồng dân cư và nó có vị trí đặc biệt quan trọng đối với từng cá nhân cụ thể.

Những tài sản gắn liền với đất đai, liên quan đến đất đai, dựa vào đất đai để tồn tại như nhà ở, công trình xây dựng, thực vật cấy trồng trên đất đai cũng được coi là bất động sản. Các tài sản mà thông qua hoạt động vật chất của con người để gắn, đặt vào các công trình xây dựng thì cũng được coi là bất động sản. Mặc dù về tính chất tự nhiên, những tài sản này không phải là bất động sản nhưng khi chúng đã được đặt vào, gắn vào nhà ở, công trình xây dựng thì sẽ tạo thành một khối, một tập hợp tài sản hoàn chỉnh và trở thành bất động sản. Thời bấy giờ, các quyền trên bất động sản cũng được xác định là bất động sản.

Có thể khẳng định những quy định trong Luật La Mã nói chung và những quy định về tài sản nói riêng hết sức tiến bộ. Cho đến ngày nay, nhiều quy định vẫn được tiếp tục sử dụng, được đưa vào các văn bản pháp luật dân sự của nhiều quốc gia.

2.2. Bất động sản trong Bộ luật dân sự của Cộng hòa Pháp:

Các nhà lập pháp của nước Cộng hòa Pháp cho rằng, tất cả mọi tài sản đều là động sản hoặc bất động sản và khi phân chia tài sản thành động sản và bất động sản thì tiêu chí để phân chia là căn cứ vào bản chất tự nhiên, giá trị sử dụng và đối tượng trên bất động sản. Điều này được thể hiện: tài sản là bất động sản do tính chất, mục đích sử dụng hoặc do đối tượng gắn liền với tài sản. Đất đai và các công trình xây dựng là bất động sản do tính chất. Các cối xay gió hay cối xay chạy bằng sức nước đặt cố định trên cột và là một bộ phận của công trình xây dựng cũng là bất động sản do tính chất. Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hái cũng là bất động sản. Các loại hạt đã gặt và trái cây chưa hái, dù chưa được đem đi được coi là bất động sản. Nếu chị một phần mùa màng được gặt, thì chỉ riêng phần đó được coi là động sản. Các súc vật mà người chủ sở hữu ruộng đất giao cho người lĩnh canh hoặc tá điền với quy ước để dùng vào canh tác, dù có định giá hay không đều được coi là bất động sản gắn liền với ruộng đất. Các súc vật mà người chủ sở hữu ruộng đất giao cho những người không phải là lĩnh canh hay tá điền chăn nuôi theo hợp đồng nuôi súc vật là động sản. Các đường ống dùng để dẫn nước trong một ngôi nhà hoặc một công trình là bất động sản và là một bộ phận của đất đai mà bất động sản đó gắn vào. Các vật mà người chủ sở hữu ruộng đất đưa vào để phục vụ hoặc khai thác ruộng đó đó là bất động sản do mục đích sử dụng; mọi đồ đạc trong nhà mà chủ sở hữu gắn cố định vào ruộng đất cũng là bất động sản do mục đích sử dụng. Chủ sở hữu được coi là gắn cố định các đồ đạc vào tài sản của mình khi những đồ đạc đó được gắn bằng thạch cao, vôi, xi măng hoặc không thể tách ra mà không bị gãy, hư hỏng hoặc không làm vỡ, làm hư hỏng phần tài sản mà những vật ấy được gắn vào.

2. 3. Bất động sản trong Bộ luật dân sự của Nhật bản và Bộ luật dân sự thương mại Thái Lan:

Đất: đất được biểu hiện là một diện tích đất nhất định với không gian về chiều cao và bề sâu. Đá, cát, sỏi, phù sa là một phần của đất cho nên không phải là vật sản độc lập tách rời khỏi đất. Tài nguyên khoáng sản chưa được phát hiện cũng có địa vị pháp lý tương tự, tuy nhiên trong trường hợp đó quyền khai thác thuộc về Nhà nước và có thể chuyển giao cho một người nhất định.

Vật gắn liền với đất: vật gắn liền với đất là những vật liên quan chặt chẽ với đất. Mức độ liên quan của cây cối hoặc máy móc với đất hoặc với nhà cửa có ảnh hưởng đến việc xác định các vật đó là gắn liền với đất hay không. Vật sản gắn liền với đất nói chung là một bộ phận thống nhất của đất nơi các sản vật đó có vị trí xác định. Tuy nhiên, theo pháp luật về rừng thì rừng và trong một số trường hợp cả cây cối được công nhận là bất động sản độc lập so với đất.

Công trình kiến trúc: công trình kiến trúc thường được công nhận là bất động sản độc lập so với đất và được đăng ký riêng. Vấn đề có ý nghĩa quan trọng là ở giai đoạn nào thì công trình kiến trúc được công nhận là công trình. Án lệ thừa nhận đó là khi đã kết thúc việc xây dựng tường và lợp mái.

Cây cối: Theo Luật về rừng Nhật Bản, trong một số trường hợp cây cối được công nhận là bất động sản độc lập. Án lệ cũng coi các khóm cây, dãi cây không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật về rừng là bất động sản, với điều kiện nếu đã trở thành đối tượng của giao dịch dân sự. Đồng thời, có một thủ tục đăng ký quyền sở hữu riêng đối với bất động sản đó.

2. 4. Bất động sản trong Bộ luật dân sự của bang Quebec (Canada), Bang Lusiana, bang California (Hoa Kỳ) và Trung Quốc:

Không đưa ra một định nghĩa về khái niệm tài sản, Bộ luật dân sự của bang Lusiana (Hoa Kỳ) đã dựa vào phân loại tài sản để xác định khái niệm tài sản: Tài sản được phân chia thành tài sản chung, tài sản công và tài sản tư; tài sản hữu hình và tài sản vô hình; động sản và bất động sản. Điều luật này đã phân loại tài sản theo ba cách dựa trên các căn cứ khác nhau: Căn cứ vào chủ sở hữu, tài sản được chia thành tài sản chung, tài sản công và tài sản riêng; Căn cứ vào việc có hay không có đặc tính vật lý, tài sản được chia thành tài sản hữu hình và tài sản vô hình; Căn cứ vào đặc tính di dời hay không di dời được của tài sản hữu hình và các quyền được thiết lập trên đó hay không được thiết lập trên đó, tài sản được chia thành động sản và bất động sản.

Bộ luật dân sự bang California đã liệt kê bất động sản bao gồm: Đất đai; Tất cả những gì liên quan đến đất đai; Những tài sản cùng với đất đai hoặc thuộc đất đai; Những tài sản khác do pháp luật quy định.

Bộ luật dân sự Quebech (Canada) đưa ra một định nghĩa khái niệm tài sản cũng dựa trên các phân loại tài sản như: Tài sản, dù hữu hình hay vô hình, được phân chia thành bất động sản và động sản.

Theo Luật về quyền sở hữu tài sản năm 2007 của Trung Quốc thì bất động sản chỉ là ruộng đất và nhà cửa, cây rừng… và những vật gắn liền trên đất. Còn động sản là chỉ những vật ngoài bất động sản. Luật này còn quy định: Động sản là vật có thể di chuyển được đồng thời không vì di chuyển mà tổn hại giá trị; Bất động sản là vật không thể di chuyển hoặc tuy có thể di chuyển nhưng trái lại vì di chuyển thì làm giảm giá trị của vật.

2. 5. Bất động sản trong Bộ luật dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam:

Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005, pháp luật Việt Nam thừa nhận các loại bất động sản sau đây:

- Bất động sản không thể di, dời được do bản chất tự nhiên vốn có của nó, bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; cây cối, hoa màu và các tài sản khác trên đất.

- Các động sản trở thành bất động sản vì mục đích sử dụng chúng: đó là các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đều được coi là bất động sản. Ví dụ như: hệ thống điện được lắp đặt trong tường nhà, hệ thống đường nước trong nhà, bể cá, tủ bày các vật dụng gắn vào hố tường một cách kiên cố.

- Bất động sản do pháp luật quy định: ngoài những tài sản là bất động sản kể trên, khi cần thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy định những tài sản khác là bất động sản. Điểm d khoản 1 Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 đã quy định bất động sản có thể còn là các tài sản khác do pháp luật quy định. Ví dụ như: quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác định là bất động sản, đây chính là việc thừa nhận khái niệm quyền có tính chất bất động sản.