1. NHẬT BẢN:

Để kiểm tra, giám sát và cung cấp thông tin về bất động sản được chính xác thuận lợi, Luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản quy định về việc ghi nhận hiện trạng của bất động sản khi thực hiện đăng ký như sau:

- Mỗi tờ đăng ký trong sở đăng ký được chia thành phần thuyết minh, hai phần được đánh dấu A và B, mỗi phần có một cột ghi dữ kiện và một cột ghi số thứ tự. Luật quy định rằng, nếu các phần A và B không được ghi thì coi như phần đó là không cần thiết.

- Phần thuyết minh ghi các nội dung liên quan đến hiện trạng của đất đai hoặc của khu nhà có liên quan.

Để thực hiện đúng các trình tự, thủ tục đăng ký, Luật đăng ký bất động sản quy định phải lập hai loại sổ đăng ký để theo dõi là: Sổ đăng ký đất và Sổ đăng ký công trình. Thông qua việc ghi nhận hiện trạng về công trình xây dựng trong sở đăng ký bất động sản, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiếp cận đầy đủ thông tin về công trình xây dựng, sẽ kiểm tra giám sát các tiêu chuẩn về chất lượng của công trình, thời hạn sử dụng và các tiêu chuẩn kỹ thuật khác. Tren cơ sở các thông tin đó sẽ đề ra kế hoạch nâng cấp, sửa chữa. Nếu công trình là đối tượng của các hợp đồng thì người quan tâm sẽ biết được thông tin chi tiết về công trình có bảo đảm các nhu cầu của mình hay không để có quyết định đúng đắn.

Luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản quy định là phải đăng ký hiện trạng bất động sản và các vật quyền, quyền liên quan đến bất động sản nếu được đăng ký. Việc đăng ký bất động sản có giá trị pháp lý đối kháng với người thứ ba, vì vậy khi thực hiện các giao dịch về bất động sản, các chủ thể liên quan cần phải biết các thông tin chính xác về bất động sản đó nhằm thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình, tránh tranh chấp xảy ra sẽ bất lợi cho bản thân. Mặc khác, thông qua việc đăng ký bất động sản, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ quản lý được việc xây dựng, cải tạo, phá dở bất động sản, sử dụng bất động sản đúng mục đích hay không, từ đó đề ra các chính sách phát triển và bảo tồn bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước.

2. TRUNG QUỐC:

Trong hệ thống pháp luật của Trung Quốc, không có luật chuyên ngành về đăng ký bất động sản. Tuy nhiên, trình tự thủ tục đăng ký bất động sản được quy định trong Luật về quyền sở hữu tài sản. Luật này điều chỉnh các loại tài sản như bất động sản, động sản, quyền tài sản. Luật quy định căn cứ xác lập, chấm dứt thay đổi quyền sở hữu tài sản và các vật quyền đối với tài sản. Việc xác lập các vật quyền đối với bất động sản bắt buộc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nguyên tắc đăng ký vật quyền đối với bất động sản là xác minh, theo đó cơ quan đăng ký phải kiểm tra tính hợp pháp của các tài liệu, giấy tờ giao dịch đối với bất động sản, điều kiện về năng lực chủ thể của người đăng ký vật quyền đối với bất động sản. Điều 11 Luật về quyền sở hữu tài sản quy định: Người xin đăng ký bất động sản phải tùy theo sự việc đăng ký mà cung cấp các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và các tài liệu cần thiết như ranh giới, địa chỉ, diện tích của bất động sản.

Qua các quy định trên trong Luật về quyền sở hữu tài sản của Trung Quốc, việc đăng ký bất động sản và đăng ký các vật quyền đối với bất động sản, luật không quy định trực tiếp là tự nguyện. Tuy nhiên qua những dữ kiện có thể thấy việc đăng ký bất động sản là không bắt buộc. Mặt khác, luật không quy định trực tiếp về hiệu lực đối kháng của việc đăng ký, nhưng quyền của các chủ thể đối với bất động sản được pháp luật bảo vệ nếu quyền đó được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. LIÊN BANG NGA:

Để thực hiện việc đăng ký bất động sản và các vật quyền, Điều 1 Luật đăng ký bất động sản quy định bất động sản là: Tài sản là bất động sản mà quyền đối với các tài sản đó phải được đăng ký theo quy định của Luật này, là các thửa đất, vùng lòng đất, công trình độc lập dưới nước và tất cả các vật gắn liền với đất ở dưới nước mà nếu di chuyển chúng thì không thể không gây tổn hại nghiêm trọng đến công dụng chủa chúng, bao gồm cả nhà, công trình xây dựng, phòng ở và phòng không phải để ở, cây rừng và cây lâu năm, khu chung cư, doanh nghiệp như một khối tài sản thống nhất.

Khi bất động sản là đối tượng của các giao dịch trên thị trường bất động sản thì các quyền mới phát sinh, thay đổi của chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp đối với bất động sản và các giao dịch liên quan đến bất động sản phải được đăng ký, khoản 1 Điều 4 Luật đăng ký bất động sản quy định những đối tượng phải đăng ký: Phải đăng ký nhà nước quyền sở hữu và các vật quyền khác đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản theo quy định tại điều 130, 131, 132 và 146 Bộ luật dân sự của Liên bang Nga, trừ các quyền đối với tàu bay, tàu biển, tàu nội địa và các tàu vũ trụ. Cùng với việc đăng ký nhà nước các vật quyền đối với bất động sản còn phải đăng ký nhà nước sự hạn chế các quyền đối với bất động sản, bao gồm các giao dịch, quyền thế chấp bất động sản, quản lý, ủy quyền, quyền thuê bất động sản.

Việc đăng ký bất động sản và các vật quyền đối với bất động sản là căn cứ pháp lý xác lập quyền sở hữu và các vật quyền khác, các quyền liên quan đến bất động sản. Ngoài ra, các chủ thể còn phải đăng ký việc hạn chế quyền sử dụng bất động sản và các dịch quyền khác. Như vậy, theo quy định của Luật đăng ký bất động sản Liên bang Nga thì đăng ký bất động sản là bắt buộc tại cơ quan đăng ký quốc gia về bất động sản. Cơ quan đăng ký bất động sản của Liên bang Nga thuộc hệ thống tư pháp, độc lập với cơ quan quản lý nhà nước và nhiệm vụ chính là cung cấp thông tin về bất động sản.

Theo quy định của Luật đăng ký bất động sản Liên bang Nga, việc đăng ký là ghi nhận thực trạng bất động sản để cung cấp thông tin và đăng ký các vật quyền các giao dịch về bất động sản bặt buộc phải đăng ký. Ngoài ra, Luật còn quy định các hạn chế về quyền đối với bất động sản cũng phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. HÀN QUỐC:

Luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc quy định đăng ký bất động sản là các vật quyền, hạn chế các quyền đối với bất động sản là đất đai và công trình xây dựng. Khoản 1 Điều 14 Luật đăng ký bất động sản quy định: Đăng ký được chia làm hai loại là đăng ký đất và đăng ký công trình xây dựng.

Luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc chia thành hai loại đăng ký như trên và mỗi loại cần phải đăng ký theo trình tự thủ tục nhất định như đối với đăng ký đất đai, chủ sở hữu phải có đầy đủ giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật chứng minh về thửa đất, vùng đất của mình. Mỗi mảnh đất cần ghi hiện trạng vật lý của đất như chất đất, loại đất.

Luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc quy định các đối tượng đăng ký là các vật quyền và hạn chế các quyền đối với bất động sản, tuy nhiên trong sổ đăng ký phải ghi hiện trạng bất động sản. Giá trị pháp lý của đăng ký bất động sản là xác lập, thay đổi, hạn chế quyền của chủ sở hữu và đăng ký bất động sản nhằm đối kháng với người thứ ba.

Qua nghiên cứu về đối tương, trình tự thủ tục đăng ký bất động sản của một số nước cho thấy, pháp luật của các nước về đăng ký bất động sản có những điểm giống nhau cơ bản như sau:

- Đăng ký bất động sản là đăng ký các quyền về bất động sản và hạn chế quyền về bất động sản. Tuy nhiên, trong sổ đăng ký phải có đầy đủ thông tin về hiện trạng thực tế, vật lý của bất động sản. Sau khi đăng ký bất động sản sẽ xác lập quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với bất động sản. Thông qua việc ghi nhân hiện trạng bất động sản, nhằm mục đích cung cấp thông tin đầy đủ cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu tiếp cận thông tin.

- Đăng ký các vật quyền đối với bất động sản trước tiên là đăng ký quyền sở hữu bất động sản. Khi chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu cho người khác thông qua hợp đồng, giao dịch, người nhận bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu của mình. Chủ sở hữu cũ không còn quyền năng đối với bất động sản, các quyền của chủ sở hữu cũ được chuyển giao cho chủ sở hữu mới.

- Trường hợp chủ sở hữu cho thuê, cho mượn, ủy quyền quản lý phải đăng ký các vật quyền đó. Qua đăng ký sẽ xác định phạm vi thẩm quyền của người chiếm hữu hợp pháp đối với bất động sản.

- Việc đăng ký có hiệu lực đối kháng với người thứ ba, trường hợp có tranh chấp xảy ra sẽ ưu tiên bảo vệ các vật quyền đã được đăng ký trước.

- Nguyên tắc đăng ký bắt buộc và tự nguyện.

- Cơ chế đăng ký xác minh giấy tờ, trường hợp cần thiết mới xác minh trên thực trạng.