Quyền sử dụng đất trong thi hành án là một tài sản của người phải thi hành án, trong khi đó, một trong những bản chất của hoạt động thi hành án dân sự là quá trình tác động đến tài sản của người phải thi hành án để thi hành nghĩa vụ của họ. Chính vì vậy, quyền sử dụng đất luôn là một đối tượng hướng tới của hoạt động thi hành án dân sự.

Trong thi hành án dân sự tại Việt Nam, thi hành án đối với quyền sử dụng đất luôn chiếm một vị trí quan trọng. Chẳng hạn, một hoạt động thi hành án đối với quyền sử dụng đất là hoạt động cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản thì quyền sử dụng đất luôn là đối tượng chủ yếu của hoạt động cưỡng chế này. Tổng cục thi hành án dân sự khi đánh giá về tình hình kê biên, xử lý tài sản đã cho rằng tài sản chủ yếu kê biên, định giá, bán đấu giá là bất động sản. Trong khi đó, đối với các bản án, quyết định tuyên nghĩa vụ trả nợ của người phải thi hành án, nếu người phải thi hành án không tự nguyện thi hành thì biện pháp cưỡng chế thi hành án được các chấp hành viên sử dụng chủ yếu để bắt buộc người phải thi hành án thi hành đối với khoản nợ đó là kê biên tài sản. Như vậy, có thể nói, hiệu quả của việc kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất sẽ tác động đến hiệu quả của công tác thi hành án dân sự.

Xuất phát từ tầm quan trọng của việc kê biên, xử lý quyền sử dụng đất, ở Việt Nam, pháp luật về thi hành án dân sự đã có quy định riêng biệt về kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất. Cụ thể, từ năm 2004, Chính phủ đã ban hành nghị định số 164/2004/NĐ-CP quy định riêng về trình tự, thủ tục kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án. Sau đó, với sự ra đời của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 thay thế cho Pháp lệnh thi hành án dân sự năm 2004, các quy định hợp lý của Nghị định số 164/2004/NĐ-CP về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất được đưa vào Luật thi hành án dân sự. Luật thi hành án dân sự năm 2008 đã dành mục 8 để quy định về thủ tục cưỡng chế đối với tài sản là quyền sử dụng đất.

Dù có cách tiếp cận khác về vấn đề sở hữu đất đai nhưng dưới góc độ thi hành án dân sự, nhiều quốc gia trên thế giới xem đất đai là một đối tượng để thi hành án. Luật Thi hành án dân sự của Pháp quy định “Bất kỳ người được thi hành án nào khi thu hồi một khoản nợ đã đến hạn đều có thể tiến hành thu giữ bất động sản theo các điều kiện được quy định bởi luật này và bởi các quy định không trái với quy định của luật này”.

Pháp luật thi hành án của bang Minnesota, Mỹ quy định “Tất cả tài sản, bất động sản và tài sản cá nhân khác, bao gồm quyền và cổ phần trong các tập đoàn, tiền, tài khoản, sổ sách, tín dụng, công cụ chuyển nhượng, và các bằng chứng mắc nợ khác, có thể được thu và bán khi thi hành án”.

Như vậy, thi hành án đối với quyền sử dụng đất là hoạt động thi hành án dân sự, trong đó đối tượng thi hành án là quyền sử dụng đất, nhằm hướng tới mục đích là đảm bảo thi hành các bản án, quyết định hoặc các tài liệu có giá trị thi hành. Do đó, bản chất của thi hành án đối với quyền sử dụng đất sẽ mang bản chất của thi hành án dân sự nói chung và mang những bản chất riêng có đối với loại đối tượng này.

Tại Việt Nam, chưa có bất kỳ một công trình nghiên cứu nào nghiên cứu về khái niệm thi hành án đối với quyền sử dụng đất. Để phục vụ cho mục đích nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành về thi hành án đối với quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra các kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật đối với lĩnh vực này, nghiên cứu sinh tiếp cận khái niệm thi hành án đối với quyền sử dụng đất dưới nhiều góc độ khác nhau, bao gồm: là một chế định pháp luật; là một trình tự, thủ tục; là một quan hệ pháp luật.

Với cách tiếp cận là một chế định pháp luật, thi hành án đối với quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh giữa các chủ thể tham gia vào quá trình tác động đến tài sản là quyền sử dụng đất của người phải thi hành án để tổ chức thi hành các bản án, quyết định có hiệu lực thi hành. Như vậy, chế định thi hành án đối với quyền sử dụng đất là một bộ phận của hệ thống pháp luật nói chung và của pháp luật thi hành án dân sự nói riêng. Chế định thi hành án đối với quyền sử dụng đất có những đặc trưng để phân biệt với các chế định khác của pháp luật thi hành án dân sự.

Sau khi bản án, quyết định được đưa ra thi hành, cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền phải ra quyết định thi hành án và thông báo cho các đương sự, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Hết thời gian tự nguyện mà người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án thì Chấp hành viên phải xác minh điều kiện thi hành án của người phải thi hành án, trường hợp xác định người phải thi hành án có điều kiện thi hành án (có tài sản để thi hành án đối với trường hợp thi hành nghĩa vụ trả tiền, có khả năng để thi hành án đối với trường hợp thi hành nghĩa vụ khác) mà người phải thi hành án vẫn không tự nguyện thi hành thì chấp hành viên áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án. Như vậy, chế định thi hành án đối với quyền sử dụng đất bao gồm những quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh từ khi quyền sử dụng đất bị tác động bởi các chủ thể có thẩm quyền để tổ chức thi hành án, tức là từ thời điểm tài sản được chấp hành viên tiến hành xác minh, cưỡng chế thi hành án và các hoạt động sau cưỡng chế thi hành án.

Với tư cách là một chế định pháp luật thì thi hành án đối với quyền sử dụng đất có thể được định nghĩa như sau: Thi hành án đối với quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật quy định về điều kiện, nguyên tắc, trình tự, thủ tục nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình tác động đến tài sản là quyền sử dụng đất của người phải thi hành án để tổ chức thi hành các bản án, quyết định của các cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, khi nghiên cứu khái niệm thi hành án đối với quyền sử dụng đất dưới góc độ là một trình tự, thủ tục thuộc lĩnh vực thi hành án dân sự, nghiên cứu sinh nhận thấy, quyền sử dụng đất là một tài sản đặc biệt, do đó, trong quá trình xây dựng các quy phạm pháp luật về thi hành án dân sự, các nhà lập pháp luôn dành các quy phạm pháp luật riêng để điều chỉnh các quan hệ phát sinh khi tác động đến tài sản này. Trong khi đó, thi hành án dân sự là một tiến trình với các hoạt động cụ thể khác nhau của những chủ thể có thẩm quyền để hướng tới mục đích cuối cùng là tổ chức thi hành thành công các bản án, quyết định. Trong tiến trình này không phải mọi hoạt động đều tác động đến quyền sử dụng đất. Ví dụ, khởi nguồn đầu tiên của quá trình thi hành án là quyết định thi hành án. Khi nhận được bản án hoặc quyết định của Tòa án hoặc quyết định của các cơ quan có thẩm quyền khác, cơ quan thi hành án dân sự sẽ ra quyết định thi hành án và thông báo quyết định này đến các bên đương sự. Các công việc này có trong mọi loại bản án, quyết định và với mọi loại nghĩa vụ cũng như đối với mọi đối tượng (bao gồm cả quyền sử dụng đất). Tại thời điểm này chưa xuất hiện khái niệm thi hành án đối với quyền sử dụng đất bởi các chủ thể chưa thực hiện bất kỳ hoạt động  nào liên quan đến quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bắt đầu từ thời điểm chấp hành viên tiến hành xác minh, rồi sau đó là quá trình cưỡng chế kê biên hoặc chuyển giao quyền sử dụng đất thì lúc đó các chủ thể mới chính thức tác động đến loại tài sản đặc biệt này. Đó cũng là lý do mà pháp luật chỉ xây dựng các quy phạm pháp luật về thi hành án đối với quyền sử dụng đất ở những hoạt động cụ thể này.

Vì vậy, xét từ góc độ là một trình tự, thủ tục thuộc lĩnh vực thi hành án dân sự, có thể đưa ra định nghĩa về thi hành án đối với quyền sử dụng đất như sau: Thi hành án đối với quyền sử dụng đất là quá trình các chủ thể có thẩm quyền tác động đến tài sản là quyền sử dụng đất theo nguyên tắc, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định để tổ chức thi hành bản án, quyết định đã được ban hành. Quá trình thi hành án đối với quyền sử dụng đất bắt đầu từ khi chấp hành viên tiến hành xác minh tài sản là quyền sử dụng đất và kết thúc khi chấp hành viên giao quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá hoặc người được thi hành án.

Xét từ góc độ là một quan hệ pháp luật, thi hành án đối với quyền sử dụng đất được xác định rõ qua các khía cạnh: chủ thể của quan hệ pháp luật thi hành án đối với quyền sử dụng đất; khách thể của quan hệ pháp luật thi hành án đối với quyền sử dụng đất; nội dung quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ pháp luật thi hành án đối với quyền sử dụng đất.

- Chủ thể của quan hệ pháp luật thi hành án đối với quyền sử dụng đất:

Chủ thể của quan hệ pháp luật thi hành án đối với quyền sử dụng đất trước hết bao gồm các chủ thể của quan hệ pháp luật thi hành án dân sự nói chung nhưng có những điểm đặc thù xuất phát từ tính chất của đối tượng tác động là một loại tài sản đặc biệt, đó là quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, về chủ thể có trách nhiệm tổ chức thi hành án, bên cạnh chủ thể trung tâm thực hiện các hoạt động tổ chức thi hành án như chấp hành viên/ thừa phát lại/ thẩm phán thi hành án còn có sự tham gia của chủ thể là thẩm phán thực hiện việc xét xử do tầm quan trọng đặc biệt của nội dung phán quyết khi phải chuyển giao quyền sử dụng đất.

Thứ hai, về chủ thể có trách nhiệm hỗ trợ thi hành án, bắt buộc phải có sự tham gia của cơ quan quản lý đất đai.

- Khách thể của quan hệ pháp luật thi hành án đối với quyền sử dụng đất là các lợi ích mà các chủ thể hướng đến khi thực hiện thi hành án đối với quyền sử dụng đất: Người được thi hành án được nhận quyền, lợi ích hợp pháp được tuyên trong bản án, quyết định; chấp hành viên, cơ quan thi hành án dân sự, thừa phát lại, văn phòng thừa phát lại… thi hành xong bản án, quyết định trên thực tế; các cá nhân, tổ chức tham gia được nhận các quyền lợi cụ thể như thù lao dịch vụ định giá tài sản, thù lao dịch vụ đấu giá tài sản…

- Nội dung của quan hệ pháp luật thi hành án đối với quyền sử dụng đất là các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể bao gồm: 

Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của người phải thi hành án và các đồng sở hữu quyền sử dụng đất với người phải thi hành án; 

Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của người được thi hành án; 

Thứ ba, quyền và nghĩa vụ của các cơ quan, tổ chức được giao trách nhiệm tổ chức thi hành án.

Thứ tư, quyền và nghĩa vụ của các cơ quan, tổ chức hỗ trợ hoạt động thi hành án đối với quyền sử dụng đất (cơ quan quản lý đất đai, cơ quan công an, Ủy ban nhân dân, công chứng viên, cơ quan đấu giá, cơ quan định giá tài sản…). 

Như vậy, dưới góc độ là quan hệ pháp luật trong thi hành án dân sự, khái niệm thi hành án đối với quyền sử dụng đất có thể được định nghĩa như sau:

Thi hành án đối với quyền sử dụng đất là tổng hợp các quan hệ giữa các đương sự, người đại diện của đương sự, cơ quan tổ chức thi hành án dân sự và những cá nhân, cơ quan, tổ chức liên quan đến việc thi hành án đối với quyền sử dụng đất phát sinh trong quá trình thi hành án đối với quyền sử dụng đất, chịu sự điều chỉnh của các quy phạm pháp luật thi hành án dân sự và các quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Tóm lại, về bản chất thi hành án đối với quyền sử dụng đất là hoạt động thi hành án dân sự, trong đó, các chủ thể có thẩm quyền sẽ tác động đến một loại tài sản đặc biệt là quyền sử dụng đất. Tính chất riêng biệt của loại tài sản này đòi hỏi phải có các quy phạm pháp luật tương ứng để điều chỉnh các quan hệ phát sinh của các chủ thể tham gia.