Cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất được quy định tại Khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư kết cấu hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi”.

Mặc dù pháp luật đất đai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng chủ sở hữu toàn dân về đất đai lại dường như được thụ hưởng không nhiều các lợi ích được tạo ra từ đất đai do chế độ sở hữu mang lại. Điều này thể hiện với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai nhưng Nhà nước lại không điều tiết hiệu quả các lợi ích được tạo ra từ đất đai từ cơ chế, chính sách quản lý đất đai, từ công tác quy hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; từ sự đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển các khu đô thị mới do chính mình tạo ra.

Các dự án đầu tư khi thu hồi đất nông nghiệp đền bù và nộp tiền sử dụng đất theo giá thấp nhưng khi thực hiện dự án chuyển đổi mục đích sang đất kinh doanh phi nông nghiệp nên giá đất tăng lên nhiều lần không phải do đầu tư mà do thay đổi mục đích sử dụng đất mang lại. Thêm vào đó, khi dự án triển khai thì nhiều công trình hạ tầng liền kề cũng được đầu tư phát triển, làm thay đổi lợi thế và gia tăng giá trị đất đai. Toàn bộ phần giá trị gia tăng này đang rơi vào tay của nhà đầu tư gây thất thoát nguồn thu ngân sách và làm cho người dân có đất bị thu hồi bức xúc, khiếu kiện.

Trên thực tế triển khai các dự án luôn tồn tại phần chênh lệch giá rất lớn giữa giá đất trước khi triển khai dự án với giá đất sau khi dự án đã hoàn thành bắt đầu đưa vào kinh doanh, đó chính là giá trị tăng thêm của đất sau phát triển dự án. Giá trị tăng thêm của đất sau khi dự án hoàn thành do hai nhân tố khách quan và chủ quan mang lại. Thứ nhất, giá tăng do thay đổi mục đích sử dụng đất giữa trước và sau khi triển khai dự án, do sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng và các dự án khác có liên quan nằm trong vùng dự án mang lại. Về nguyên tắc, toàn bộ phần giá trị gia tăng này cần điều tiết tập trung vào Nhà nước để đầu tư phát triển các công trình hạ tầng chung của xã hội. Thứ hai, do bản thân chủ đầu tư đã tạo lập được sản phẩm dự án có giá trị cao hơn sản phẩm dự kiến và sản phẩm của các dự án liền kề. Phần giá trị gia tăng này có thể đo lường bằng mức chênh lệch về tốc độ gia tăng giá giữa các sản phẩm của dự án với các sản phẩm có cùng điều kiện bên ngoài dự án hoặc các dự án liền kề. Phần giá trị gia tăng này là thành quả của nhà đầu tư mang lại nên được để lại cho chủ dự án.

Tồn tại trên là do chúng ta đang thiếu vắng các công cụ hữu hiệu trong việc điều tiết giá trị tăng lên của đất đai, đặc biệt là công cụ thuế điều tiết phần giá trị tăng thêm không do người sử dụng đất hay nhà đầu tư mang lại, đánh thuế việc khai thác sử dụng đất đai có giá trị lớn, có khả năng sinh lợi cao do địa tô chênh lệch mang lại cũng như cơ chế quản lý giá đất phù hợp với giá trị thị trường của đất đai.

Đối với các dự án đầu tư khi thu hồi đất nông nghiệp bồi thường và nộp tiền sử dụng đất theo giá thấp nhưng khi thực hiện. dự án chuyển đổi mục đích sang đất kinh doanh phi nông nghiệp nên giá đất tăng lên nhiều lần không phải do đầu tư mà do thay đổi mục đích sử dụng đất mang lại. Thêm vào đó, khi dự án triển khai thì nhiều công trình hạ tầng liền kề cũng được đầu tư phát triển, làm thay đổi lợi thế và gia tăng giá trị đất đai. Toàn bộ phần giá trị gia tăng này đang rơi vào nhà đầu tư gây thất thoát nguồn thu ngân sách và làm cho người dân có đất bị thu hồi bức xúc, khiếu kiện.

Lý do tồn tại tình trạng trên là do việc xác định mức tiền sử dụng đất nhà đầu tư phải nộp chưa tương xứng với giá trị thực của đất dự án đã sử dụng. Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 chỉ quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất đã giải phóng mặt bằng, chỉ còn tài sản thuộc sở hữu nhà nước. Do vậy, khi dự án chưa triển khai, chưa giải phóng mặt bằng thì không thể đấu giá đất để chọn nhà đầu tư. Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2022 quy định việc chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có thể thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất. Việc lấy giá đấu thầu dự án sử dụng đất để tính giá giao đất cho chủ đầu tư đang gặp phải hai mâu thuẫn: 

Thứ nhất, không đúng với quy định của Luật Đất đai là giá đất giao cho chủ đầu tư phải thông qua đấu giá đất;

Thứ hai, giá đất khi đấu thầu dự án là giá đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chưa đầu tư phát triển hạ tầng nên thường thấp hơn nhiều so với sau khi dự án được phê duyệt, được chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được đầu tư phát triển hạ tầng, phát triển các công trình, dự án liền kề.

Trên thực tế, việc triển khai các dự án luôn tồn tại phần chênh lệch giá rất lớn giữa giá đất trước khi triển khai dự án với giá đất sau khi dự án đã hoàn thành bắt đầu đưa vào kinh doanh, đó chính là giá trị tăng thêm của đất sau phát triển dự án. Giá trị tăng thêm của đất sau khi dự án hoàn thành do hai nhân tố khách quan và chủ quan mang lại. Thứ nhất, giá tăng do thay đổi mục đích sử dụng đất giữa trước và sau khi triển khai dự án, do sự phát triển của hệ thống kết cấu ha tầng và các dự án khác có liên quan nằm trong vùng dự án mang lại. Về nguyên tắc, toàn bộ phần giá trị gia tăng này cần điều tiết tập trung vào Nhà nước để đầu tư phát triển các công trình hạ tầng chung của xã hội. Nhân tố thứ hai là do ban thân chủ đầu tư đã tạo lập được sản phẩm dự án có giá trị cao hơn sản phẩm dự kiến và sản phẩm của các dự án liền kề. Phần giá trị gia tăng này có thể đo lường bằng mức chênh lệch về tốc độ gia tăng giá giữa các sản phẩm của dự án với các sản phẩm có cùng điều kiện bên ngoài dự án hoặc các dự án liền kề. Phần giá trị gia tăng này là thành quả của nhà đầu tư mang lại nên được để lại cho chủ dự án.

Như vậy, để điều tiết được giá trị tăng thêm từ đất khi triển khai các dự án có sử dụng đất, cần phải xác định được cơ chế đo lường phần chênh lệch giá đất giữa trước và sau khi triển khai dự án. Để xác định được phần chênh lệch này cần phải qua hai bước xác định giá đất trước khi triển khai dự án và giá đất sau khi dự án hoàn thành.

Trước khi triển khai dự án, đất triển khai dự án chưa đủ điều kiện đấu giá nên chỉ có thể xác định thông qua đấu thầu dự án để chọn nhà đầu tư có thể triển khai dự án đạt được mục tiêu cao nhất và sử dụng đất có hiệu quả nhất. Hiệu quả sử dụng đất của nhà đầu tư là chênh lệch giữa tổng thu dự tính từ toàn bộ diện tích đất thương phẩm sau khi dự án hoàn thành và tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án. Tổng thu từ đất được tính dựa trên đơn giá giả định của từng loại đất thương phẩm của dự án (Po).

Sau khi dự án hoàn thành, các loại đất thương phẩm có thể đưa ra giao dịch trên thị trường và hoàn toàn có thể xác định giá trị thị trường của mỗi loại đất của dự án (P) và sẽ tính được tổng thu từ đất sau khi dự án hoàn thành. Phần chênh lệch giữa giá đất thương phẩm sau khi dự án hoàn thành (P.) với giá đất thương phẩm dự tính trước khi triển khai dự án (Po) chính là giá trị tăng thêm của đất giữa trước và sau khi triển khai dự án (P).

Phần chênh lệch giữa giá đất thương phẩm cùng loại của dự án với giá đất thương phẩm cùng loại liền kề bên ngoài dư án chính là phần giá trị gia tăng do nhà đầu tư mang lại (P.). Phần giá trị gia tăng không do nhà đầu tư tạo ra cần điều tiết cho Nhà nước sau khi dự án hoàn thành là chênh lịch giữa tổng phần giá trị gia tăng (P.) trừ đi phần giá trị gia tăng do nhà đầu tư tạo ra (P.).

Trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất để chọn nhà đầu tư, đơn giá dự tính các loại đất thương phẩm, số tiền sử dụng đất tối thiểu nhà đầu tư cam kết sẽ nộp cho Nhà nước để được triển khai dự án.

Sau khi dự án hoàn thành, Nhà nước định giá lại mức giá các loại đất thương phẩm của dự án theo giá trị thị trường tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào kinh doanh và giá đất thương phẩm cùng loại liền kế bên ngoài dự án để xác định giá trị tăng thêm từ đất sau khi dự án hoàn thành không phải do nhà đầu tư mang lại, phải điều tiết vào ngân sách.

Kết quả lấy ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về phương án sửa đổi đề xuất “Xác định giá đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án sử dụng đất" cho thấy: Có 73,2% tổng số người tham gia trả lời thể hiện quan điểm ủng hộ (đồng tình và rất đồng tinh) với phương án này. Tỷ lệ người dân và cán bộ quản lý đồng ý với phương án đề xuất lần lượt là 69,8% và 74,6%. Các ý kiến đánh giá của người sử dụng đất và cán bộ quản lý đất đai ở các địa phương tại ba miền Bắc, Trung và Nam ủng hộ với phương án sửa đổi, bổ sung lần lượt là 73,6%; 69,7%; và 73,2% (với các lựa chọn đồng tình và rất đồng tình).

Hình 1. Ý kiến đánh giá về đề xuất “Xác định giá đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thẩu dự án sử dụng đất”

Trong khi đó, kết quả lấy ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về phương án sửa đổi đề xuất “Xác định giá đất của các dự án có sử dụng đất thông qua đấu thầu dự án sử dụng đất và định giá đất sau khi dự án hoàn thành" cho thấy: Có 72,7% tổng số người tham gia trả lời thể hiện quan điểm ủng hộ (đồng tình và rất đồng tình) với phương án này. Tỷ lệ người dân và cán bộ quản lý đồng ý với phương án đề xuất lần lượt là 70% và 74,6%. Các ý kiến đánh giá của người sử dụng đất và cán bộ quản lý đất đai ở các địa phương tại ba miền Bắc, Trung và Nam ủng hộ với phương án sửa đổi, bổ sung lần lượt là 74,9%; 71,2%; và 71,5% (với các lựa chọn đồng tình và rất đồng tình).

Hình 2. Ý kiến đánh giá về đề xuất “Xác định giá đất của các dự án có sử dụng đất thông qua đấu thầu dự án sử dụng đất và định giá đất sau khi dự án hoàn thành”