Thuê đất là một hoạt động phổ biến hiện nay không chỉ trên thế giới mà còn diễn ra rất sôi động ở Việt Nam. Thuê đất là một hiện tượng tất yếu trong nền kinh tế thị trường vì các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân mong muốn khai thác hiệu quả tối đa lợi ích từ việc sử dụng đất thuê. Mặt khác, thuê đất cũng là một trong những hình thức giúp Nhà nước thực hiện chức năng phân bổ đất đai hợp lý, hiệu quả thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp như: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định; Hồ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

Cơ chế xác định tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá, đơn giá thuê đất hằng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất.

Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm đổi với đa số các loại đất là 1%, riêng đối với một số loại đất có tỷ lệ cao hơn hoặc thấp hơn:

- Đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3%.

- Đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muốn đất sử dụng làm mặt hàng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật, căn cứ vào thực tế địa phương. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5%.

Mức tỷ lệ phần trăm (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất và công bố công khai trong quá trình triển khai thực hiện.

Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá, đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê là giá đất của thời hạn thuê đất và được xác định theo quy định định giá đất của Nhà nước.

Cơ chế cho thuê đất có thông qua đấu giá thì giá thuê đại trả tiền thuê đất hàng năm là đơn giá thuê đất trúng đấu giá của thời hạn một năm. Đơn giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm, hết thời gian ổn định thực hiện điều chỉnh đơn giả thuê đất theo chính sách về thu tiền thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá; mức điều chỉnh không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định liền kề trước đó.

Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất.

Điểm khác nhau giữa giao và thuê đất của Nhà nước người được giao đất sẽ có hai khả năng, hoặc phải trả tiền sử dụng đất, hoặc không phải trả tiền sử dụng đất. Điều này phụ thuộc vào việc pháp luật quy định người được giao đất thuộc nhóm nào trong hai nhóm trên. Tiền sử dụng đất chỉ trả một lần cho toàn bộ thời gian sử dụng và thông thường thì lớn hơn rất nhiều so với tiền thuê đất. Đơn cử trường hợp đơn giản nhất trong cách tính tiền sử dụng đất là trường hợp cá nhân được giao đất làm nhà ở. Tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định ở thời điểm được giao đất. Trong khi đó, người được Nhà nước cho thuê đất sẽ trả tiền thuê cho những năm sử dụng đất, có trường hợp trả từng năm, có trường hợp trả trước cho toàn bộ thời gian thuê. Nhìn chung loại nghĩa vụ tài chính này thông thường thấp hơn tiền sử dụng đất rất nhiều. Trung bình, cứ một năm sử dụng đất thuê, người thuê sẽ trả tiền thuê bang khoảng 0,5% tiền sử dụng đất của người được giao một thừa đất cùng loại và cùng diện tích.

Về mặt nguyên lý, việc thuê đất trả tiền thuê hằng năm là phương thức giảm gánh nặng cho nhà đầu tư không phải dành tiền vốn ban đầu để trả tiền giao đất hoặc trả tiền thuê một lần, để tập trung tiền vốn cho trang thiết bị máy móc phục vụ đầu tư sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, trên thực tế, các nhà đầu tư có xu hướng lựa chọn được giao đất hoặc trả tiền thuê một lần để không bị tác động ảnh hưởng của giá đất tăng lên hằng năm mà lại được hưởng trọn phần gia tăng thêm từ đất không phải do hoạt động đầu tư của doanh nghiệp. Chính tình trạng này đang làm thất thoát khá lớn nguồn thu từ đất và không tạo nguồn thu bên vùng cho ngân sách.

Chính sách thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đã được hoàn thiện dần theo nguyên tắc thị trường, tạo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Các quy định ngày càng minh bạch, đơn giản, rõ ràng, khuyến khích sử dụng tiết kiệm đất đại cho phát triển kinh tế. Đơn giá thuê đất được điều chỉnh giảm (từ mức chung là 1,5% giá đất xuống còn 1%) cùng với việc ổn định giá đất trong mỗi chu kỳ 6 năm đã tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân, đặc biệt là doanh nghiệp mới thành lập có cơ hội tiếp cận đất đai cho hoạt động sản xuất kinh doanh, ổn định chi phí thuê đất.