Sau khi nền kinh tế chuyển đổi sang kinh tế thị trường, nước ta phải từng bước xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, phát triển các loại thị trường, đặc biệt thị trường đất đai. Tuy nhiên, thời gian đó, trình độ của nền kinh tế thị trường còn thấp và thể chế kinh tế thị trường còn nhiều bất cập; luật đất đai mới đã đặt cơ sở pháp lý ban đầu cho quan hệ đất đai bắt đầu đi vào kinh tế thị trường, song vẫn còn những điểm chưa phù hợp, và do tính đặc thù và tính không hoàn thiện của thị trường đất đai, nên các hình thức biểu hiện của quan hệ thị trường đất đai nói chung cũng còn rất sơ khai, chung chung, mang cả những yếu tố tự phát, hợp pháp có và không hợp pháp cũng có. Có thể nêu lên một số hình thức chủ yếu sau đây:

- Đổi đất cho nhau có đền bù về sự chênh lệch giá trị của đất.

- Các hộ cho mượn đất, cho thuê đất với các thời hạn khác nhau.

- Các hộ nông dân chuyển nhượng đất canh tác cho nhau.

- Các hộ chuyển nhượng đất thổ cư cho nhau.

- Dùng quyền sử dụng đất đai để thế chấp, rat nó, cầm cố.

Nhà nước giao đất cho các đơn vị sản xuất kinh doanh “có giá” (phải trả tiền sử dụng đất) là của Nhà nước cho thuê đất (cho các cá nhân, cho các công ty trong và ngoài nước... thuê đất).

- Nhà nước giao đất cho các công ty kinh doanh nhà đất để kinh doanh.

- Nhà nước cho đấu thầu quyền sử dụng đất.

- Nhà nước “đổi đất” lấy cơ sở hạ tầng

Bên cạnh đó, Nhà nước lấy đất của các chủ sử dụng hợp pháp để dùng vào các mục đích khác (như lấy đất của dân chẳng hạn) và đền bù theo khung giá Nhà nước quy định, cũng như theo sự thỏa thuận.

Ngoài ra, Nhà nước thực hiện việc hóa giá nhà - đất cho những người đang sử dụng mua. Giá trị quyền sử dụng đất còn được coi là vốn góp liên doanh với đối tác nước ngoài. Tại thời điểm đó, đôi khi việc buôn bán đất đai còn được thực hiện theo kiểu đầu cơ đất đai, chuyển nhượng đất đai theo kiểu trao tay không qua công chứng nhà nước. Thực trạng đó dẫn tới việc tham nhũng đất đai có thể diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau.

Trong mối quan hệ trên, tính chất hàng hóa của đất đai có sự khác nhau, giá cả khác nhau (cho dù đối với cùng một loại đất mảnh đất).

Hiện nay, thực trạng thị trường đất đai có thể được khái quát như sau:

Đối với thị trường đất xây dựng, trước hết là đất ở đang diễn ra khá sôi động chủ yếu ở các đô thị, các vùng ven đô, vùng công nghiệp, vẹn các trục đường giao thông lớn... Khung giá đất của Nhà nước quy định thường thấp hơn nhiều giá của thị trường Do đó, ở đây xuất hiện tình trạng đầu cơ, buôn bán đất đai bất hợp pháp; kể cả tình trạng lợi dụng kẽ hở của luật pháp, chính sách, cơ chế quản lý để trục lợi, tham nhũng đất đai, nhất là trong việc thu hồi đất nông nghiệp với giá đền bù thấp để sang đất xây dựng với giá cao hơn rất nhiều lần (như đất giao cho các công ty kinh doanh nhà ở...). Do dân số phát triển nhanh, đất canh tác và đất xây dựng cũng bị hạn chế, cho nên đất khu dân cư ở nông thôn cũng lên giá; tuy nhiên ở những vùng xa đô thị, không phải ven đô, ven lộ lớn, hầu như ít xuất hiện hiện tượng đầu cơ, buôn bán đất đai.

Thị trường đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, mặt nước nuôi trồng thủy sản có sự khác biệt theo vùng, tùy thuộc vào trình độ phát triển sản xuất hàng hóa, mức độ đô thị hóa và phi nông nghiệp hóa. Thị trường đất nông nghiệp ở các tỉnh phía Nam, nhất là Nam Bộ phát triển hơn. Thị trường đất cây công nghiệp (mía, cao su, chè, cà phê..) phụ thuộc nhiều vào giá cả các sản phẩm này. Ví dụ khi giá cà phê tăng vọt lên, các hộ trồng cà phê lãi lớn. người ta đổ xô mua đất trồng cà phê, giá đất cà phê tăng vọt lên.

Việc đấu thầu đất và thuê mướn đất để sản xuất hàng hóa phụ thuộc nhiều ở trình độ canh tác của các hộ (thể hiện ở các hộ sản xuất kinh doanh giỏi, có thu nhập cao càng đấu thầu, thuê mướn đất nhiều).

Vùng phát triển sản xuất hàng hóa cao (như Đông Nam bộ và đồng bằng sông Cửu Long) thì số hộ thuê mướn đất càng nhiều, đó là một xu thế khách quan. Đồng thời, do điều kiện đất đai khác nhau giữa các vùng, do trình độ phát triển kinh tế khác nhau mà giá thuê đất và giá bán đất nông nghiệp (thực chất là giá quyền sử dụng đất) ở các vùng và các nhóm hộ cũng khác nhau.

Nhìn chung, tình hình chuyển nhượng đất đai diễn ra ngày càng nhiều và đa dạng hơn ở các vùng đô thị cũng như ở nông thôn, trong đó có đất nông nghiệp, điều này dẫn đến hệ quả một bộ phận nông dân dần dần tích tụ thêm ruộng đất, song song với một bộ phận khác giảm dần hoặc bán hết đất canh tác.

Thực tế cho thấy rằng, chỉ những người giỏi kinh doanh nông nghiệp mới có thu nhập cao từ nông nghiệp. Cũng cần nói rõ thêm rằng, ở Nam Bộ trước đây trong quá trình điều chỉnh ruộng đất từ năm 1978 đến những năm 1986 - 1987, đất nông nghiệp gần như được chia cho bình quân đầu người, nhưng không phải ai cũng có thể sản xuất nông nghiệp có hiệu quả, nhất là những hộ chỉ có 1.000 đến 3.000 m đất hoặc những hộ mà kinh tế chỉ một phần nhỏ dính dáng đến nông nghiệp...

Hộ nông dân cũng không nằm ngoài quy luật tác động của nền kinh tế thị trường, quá trình chuyển đổi theo nền kinh tế thị trường. Theo đó, họ sẽ phải biết tính toán, lựa chọn hiệu quả kinh tế giữa trực tiếp sản xuất trên một vài ngàn m² đất hay đi làm dịch vụ, ngành nghề khác hoặc đi làm thuê... và chính những lý do này đã dẫn đến sự chuyển dịch đất canh tác ở nông thôn như ở Nam Bộ. Bên cạnh đó, một bộ phận nhỏ nông dân do thiếu vốn sản xuất nên phải đi vay ngoài nặng lãi, sản xuất không hiệu quả, dẫn đến cầm cố, bán dần đất đi. Đây là vấn đề rất đáng quan tâm và cần có các chính sách tín dụng phù hợp để trợ giúp người nghèo, không để họ vì quá khó khăn mà phải cầm cố, chuyển nhượng ruộng đất.

Về giá cả, đất xây dựng, đất chuyên dùng thưởng có giá cao và biến động nhanh, có khi xảy ra những cơn sốt giá. Còn giá đất nông nghiệp cũng có sự biến động theo chiều hướng tăng nhưng không mạnh và cao so đất xây dựng, đất nhà ở, đất khu nghiệp... Ngược lại, đối với đất nông nghiệp ở ven các trục giao thông chính, vùng ven thành phố, thị xã, giáp các vùng phát triển khu công nghiệp, tốc độ tăng giá khá nhanh và cao. Nhìn chung quan hệ cung - cầu đã tác động đến sự hình thành giá đất đai (chưa kể đến tác động của yếu tố đầu cơ). Gắn với sản xuất hàng hóa, rất nhiều hộ nông dân ở Nam Bộ và những nơi kinh tế phát triển đã sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn ngân hàng đầu tư cho phát triển sản xuất kinh doanh.