Việc tìm cách để có quyền tài sản đất đai (hợp pháp hay phi pháp) luôn luôn diễn ra trong mối quan hệ giữa người sử dụng - đất đai - Nhà nước. Chính vì vậy, trong các chế độ quan hệ sở hữu khác nhau thì chi phí cho việc thực hiện quyền tài sản đất đai cũng khác nhau.

Trong chế độ sở hữu đất đai mà Nhà nước là người sở hữu, tuy nhiên, Nhà nước có thể bán, hoặc giao quyền sử dụng, hoặc cho thuê đối với các đối tượng khác nhau và với các quyền khác nhau, thì luôn có những tình huống có thể nảy sinh chi phí tạo ra quyền sở hữu hay quyền sử dụng không phù hợp với luật pháp, lẩn tránh luật pháp để thu được lợi nhiều hơn, vì theo con đường này còn “rẻ” hơn qua con đường chính thống của luật pháp, hoặc “rẻ” hơn giá thị trường. Như vậy, vấn đề không đơn thuần chỉ là vi phạm luật pháp, mà nó còn là kẽ hở cho các tệ tham nhũng, làm thiệt hại tới lợi ích của Nhà nước và của nhân dân. Để làm rõ vấn đề này cần xác định mức chi phí bao nhiêu để người ta lợi dụng hoặc lẩn tránh luật pháp.

Cách tính chi phí tạo ra quyền sở hữu, hay quyền sử dụng. Các công trình nghiên cứu của thế giới đã đưa ra công thức sau:

Ld= P(q). Gt - Gcp + q

Trong đó:

+ Ld là lợi nhuận dự kiến thu được trên một đơn vị diện tích đất khi người ta lẩn tránh hay lợi dụng pháp luật.

+ G.t là giá thị trường của một đơn vị đất đai cùng với một số quyền sở hữu hay sử dụng nào đó.

+ Gcp là giá đất của chính phủ định ra khi trao quyền sở hữu hay sử dụng đất đó.

+ P(q) là xác suất thành công trong việc giành được quyền sở hữu (hay sử dụng đất với chi phí q.

+ q là chi phí để lẩn tránh hay lợi dụng pháp luật để có được quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất đó.

Như vậy, theo công thức trên có thể thấy bản chất kinh tế - xã hội được thể hiện như sau:

Nếu chi phí tạo ra quyền sở hữu (hay quyền sử dụng) đất đai q cộng với giá đất đai của nhà nước Gcp nhỏ hơn giá đất của thị trường Gt thì luôn luôn tồn tại khả năng và cơ hội cho những người muốn có quyền sở hữu (hay quyền sử dụng) đất đai bằng cách lẩn tránh hay lợi dụng sơ hở của luật pháp (ví dụ chạy chọt hối lộ, “bôi trơn” các người có liên quan để có được giấy chứng nhận quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất).

Khoảng cách giữa giá đất của chính phủ Gcp và giá đất của thị trường Gt càng lớn thì chi phí tạo quyền sở hữu (hay quyền sử dụng) đất theo con đường phi pháp q càng lớn.

Chi phí q càng lớn, càng gây ra tình trạng tham nhũng từ phía quan chức có thẩm quyền liên quan đến cấp đất đai, và nạn môi giới, đầu cơ đất đai có cơ hội tăng lên.

q lớn cũng có nghĩa là nhà nước đã không thu được vào ngân sách của nhà nước một khoản lớn.

q lớn cũng có nghĩa là đất đai không được sử dụng một cách có hiệu quả sẽ có nhiều người tìm cách được nhà nước cấp đất (hoặc bán với giá thấp) không phải để sản xuất - kinh doanh theo đúng mục đích và khả năng của mình, mà để rồi bán lại kiếm lời. Trong khi đó, những người có nhu cầu chính đáng có khi lại không được cấp đất.

Quá trình trên không chỉ gây ra những tiêu cực, mà nó còn làm biến dạng quan hệ đất đai tham gia vào cơ chế thị trường. Ở nước ta, trong bối cảnh đất chật người đông, cầu lớn hơn cung, hơn nữa từ cơ chế bao cấp chuyển sang cơ chế thị trường nhiều vấn đề về đất đai chưa phải đã được pháp lý hóa kịp thời và chính xác; căn cứ khoa học và thực tiễn để Nhà nước định khung giá đất, các loại thuế có liên quan đến sử dụng và vận động của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường chưa phải đã thực số chính xác và phù hợp với điều kiện cụ thể của nước ta nói chung và đối với từng vùng và từng loại đất nói riêng. Do đó, tình trạng tạo quyền sử dụng đất đai (hay được cấp đất đai) bằng cách lấn tránh hay lợi dụng pháp luật sẽ còn không ít, nhất là trong lúc “tranh tối tranh sáng” khi các văn bản dưới luật chưa được ban hành đầy đủ, chặt chẽ, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa làm xong. Đây chính là một trong những nguyên nhân và cơ sở chủ yếu của tình trạng tham nhũng phổ biến về đất đai, của tình trạng đầu cơ đất đai ở các thành phố, thị xã, thị trấn, ven đô, ven quốc lộ lớn, ở các khu quy hoạch phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch... Nhà nước thất thu rất lớn, còn bọn tham nhũng, đầu cơ lại giàu lên nhanh chóng. Đây cũng là một dạng bất công xã hội rất sâu sắc gây hậu quả lâu dài về sau này.

Một cách khái quát, có thể quy việc tạo ra quyền sở hữu (quyền sử dụng) đất đai bằng cách lẩn tránh hay lợi dụng pháp luật về hai dạng sau đây:

Dạng thứ nhất: Tìm cách xin được Nhà nước cấp đất, giao đất, cho thuê đất, đấu thầu đất... với chi phí rẻ hơn quy định của Nhà nước, hoặc khi có nhiều đối tượng đều muốn tiếp cận để xin được cấp đất (nhưng đất lại ít) thì họ sẵn sàng bỏ ra chi phí cao hơn để có được quyền sử dụng đất.

Điều này nói lên rằng: Nếu hạn chế sự vận động của quan hệ đất đai một cách không hợp lý (cung bị thấp hơn cầu nhiều) và việc Nhà nước định giá không hợp lý khi giao đất sẽ tạo ra chi phí phụ q lớn để cố gắng giành lấy quyền sở hữu (sử dụng) đất đai. Như vậy, “giá đất đai” sẽ bị “đội” lên một cách phi lý, làm cho nó tham gia vào sản xuất hàng hóa bị kém hiệu quả, vì một mặt các sản phẩm làm ra từ đất sẽ có giá thành cao; mặt khác, nếu lợi nhuận thu được từ đất trên không đủ bù đắp chi phí thì cũng sẽ không tạo điều kiện để làm cho quyền sở hữu (quyền sử dụng) đất được thực hiện có hiệu quả

Dạng thứ hai: Tìm cách có được quyền sở hữu (hay quyền sử dụng thực tế) thông qua việc chuyển nhượng giữa chủ thể này sang chủ thể khác bằng cách lợi dụng hay lẩn tránh pháp luật. Thông thường ở dạng thứ hai này có thể là những tình huống sau:

Luật pháp không cho chuyển nhượng, song trong thực tế vẫn có nhu cầu chuyển nhượng và quá trình này được thực hiện bên. ngoài pháp luật bằng cách người được chuyển nhượng phải bỏ một khoản “chi phí” cho người chuyển nhượng và có thể phải “chi phí” cho cả quan chức chính quyền để họ cho qua.

Luật pháp cho chuyển nhượng, song do thuế chuyển quyền quả cao, làm cho người chuyển nhượng lách luật theo cách “hai bên cùng có lợi” nghĩa là hợp đồng thỏa thuận miệng hoặc văn bản viết tay không qua công chứng của Nhà nước để khỏi phải bị nộp thuế.

Cho phép chuyển nhượng, song thủ tục chuyển nhượng quá rườm rà, quan liêu, cửa quyền, buộc những người chuyển nhượng phải bỏ ra một khoản “chi phí” để cho xong nhanh thủ tục chuyển nhượng.

Rõ ràng, tất cả các dạng chi phí để tạo ra quyền sở hữu (hay quyền sử dụng) đất đai bằng cách lảng tránh hay lợi dụng pháp luật đều gây thiệt hại không chỉ cho cả Nhà nước và người sử dụng đất đai, mà còn cho toàn xã hội, vì đất đai không được sử dụng một cách thực sự có hiệu quả. Bởi vì khi những chi phí để có quyền sở hữu (hay quyền sử dụng) quá cao sẽ làm cho giá đất tăng lên một cách giả tạo. Như vậy làm cho khoảng cách giữa giá đất và “giới hạn khả năng sản xuất” (tức giới hạn khả năng giá trị sản lượng của đất có thể tạo ra) càng bị hẹp lại, làm cho không gian vận động có hiệu quả kinh tế của đất cũng hẹp lại. Chính điều này có thể dẫn đến một hệ quả tiêu cực về mặt xã hội: tức là chỉ có những người có quyền lực, những người có nhiều tiền mới có khả năng và cơ hội giành được quyền sở hữu (hay quyền sử dụng) đất đai.

Như vậy, cả lý luận và thực tiễn nói lên rằng, các chính sách đất đai phải phù hợp với trình độ của lực lượng sản xuất, phù hợp với đòi hỏi của cơ chế thị trường để cho nó tham gia một cách có hiệu quả vào phát triển kinh tế - xã hội. Điều quan trọng là các chính sách về đất đai (chính sách thu hồi, chính sách giao, chính sách chuyển nhượng, chính sách thuế chính sách giá cả...) phải nhằm làm cho quá trình tạo ra quyển sở hữu (quyền sử dụng) đất dai và sự vận động của nó một cách công khai - thông qua luật pháp, hạn chế tối đa (thậm chí loại trừ) những hình thức vận động lợi dụng hoặc lảng tránh pháp luật. Có như vậy, quan hệ đất đai mới mang lại hiệu quả cao cả về phương diện kinh tế lẫn phương diện xã hội, hạn chế được tối đa những tiêu cực trong quan hệ đất đai.