1. Nguyên tắc chuyển nhượng tài sản thế chấp

Thực tế tình hình thế chấp hiện nay, giấy tờ chứng minh giá trị pháp lý của tài sản thế chấp thường do bên nhận thế chấp giữ và do đó sẽ có điều kiện thực hiện quyền thực hiện định đoạt của chủ sở hữu. Bởi lẽ, việc chuyển nhượng tài sản thế chấp luôn tồn tại rủi ro, chẳng hạn trường hợp tài sản đang bị xử lý do bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dễn đến người bán tài sản không thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đã giao kết. Để tránh rủi ro có thể xảy ra trên thực tế, pháp luật có những quy định đối với vấn đề chuyển nhượng tài sản thế chấp như sau: Theo khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi hay tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Như vậy, về nguyên tắc, bên mua tài sản thế chấp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất đang thế chấp và làm thủ tục sang tên nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.

Trong trường hợp tài sản thế chấp được chuyển nhượng dưới góc độ xử lý tài sản bảo đảm thì bên bảo đảm phải chứng minh được nghĩa vụ bị vi phạm thì mới có thể tiến hành các biện pháp để tiến tới bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp theo các phương thức đã thỏa thuận.

2. Điều kiện chuyển nhượng tài sản thế chấp

2.1. Điều kiện về chủ thể

Về bản chất, việc chuyển nhượng tài sản thế chấp là một giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự. Vì vậy, thứ nhất, cần phải tuân theo điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, cụ thể tại điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

2.2. Điều kiện về nội dung

Về đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng tài sản thế chấp cũng giống như đối tượng của các hợp đồng mua bán tài sản thông thường khác: Theo quy định tại Điều 431 Bộ luật Dân sự 2015 về đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản: “1. Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán. Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó. 2. Tài sản bán thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán.”

Đối tượng của hợp đồng mua bán là các loại tài sản, theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 thì “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản“. Tiền cũng là một trong các loại tài sản được quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 nhưng không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán và hợp đồng thế chấp nên đương nhiên cũng không thể coi là tài sản thế chấp, bởi vì nó là một loại công cụ có chức năng định giá các loại tài sản khác, nên nó thường xuất hiện trong các hợp đồng mua bán với vai trò là công cụ thanh toán.

Theo quy định tại Điều 431 Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định khác có liên quan, tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản phải thỏa mãn các điều kiện sau:

Thứ nhất, phải là tài sản được phép giao dịch;

Thứ hai, phải được xác định cụ thể. Nếu là vật thì phải xác định rõ thông qua số lượng, đặc điểm… Nếu là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh thuộc quyền sở hữu của bên bán;

Thứ ba, không phải là tài sản đang bị tranh chấp về quyền sở hữu;

Thứ tư, không phải là tài sản đang bị kê biên để thi hành án;

Thứ năm, không phải là tài sản đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác;

Thứ sáu, nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản hạn chế giao dịch thì việc mua bán phải tuân theo quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển giao quyền sở hữu tài sản đó.

2.3. Điều kiện về hình thức

Trong trường hợp chuyển nhượng tài sản thế chấp khi các bên tự thỏa thuận được việc bán tài sản thế chấp; bên thế chấp tự nguyện bán tài sản; bên nhận thế chấp nhận lại chính tài sản thế chấp hoặc tiến hành chuyển nhượng cho bên thứ ba (bên mua tài sản thế chấp) thì các bên tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng tài sản thế chấp.

Trong trường hợp tài sản thế chấp được chuyển nhượng khi là hệ quả phát sinh của việc bán đấu giá tài sản thông qua các tổ chức đấu giá (tại giai đoạn thi hành án dân sự; thu giữ tài sản bảo đảm; xử lý thủ tục phá sản doanh nghiệp) thì kết quả đấu giá tài sản là căn cứ để các bên ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Lúc này, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản nếu các bên có thỏa thuận[1].

Hợp đồng chuyển nhượng tài sản thế chấp và hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thuộc điều chỉnh của Bộ luật Dân sự, vì vậy, cần tuân thủ các điều kiện hình thức của giao dịch dân sự quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, ngoài ra đối với từng loại tài sản thế chấp đặc thù như nhà ở, quyền sử dụng đất ở thì cần tuân thủ điều kiện riêng theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng tài sản thế chấp/hợp đồng mua bán tài sản đấu giá phải được lập thành văn bản. Tài sản thế chấp tiềm ẩn nhiều rủi ro khi chuyển nhượng nên điều đó có lợi cho việc quản lý bằng chứng về vụ chuyển nhượng cũng như là cơ sở để các bên thực hiện tiếp các thủ tục cho tới khi nhận được tài sản/giấy tờ chứng minh giá trị pháp lý của tài sản.

Thứ hai, nếu tài sản thế chấp là nhà ở hoặc quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 thì phải tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng tài sản thế chấp/hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

3. Định giá tài sản chuyển nhượng

Như đã trình bày tại các phần trước, các bên (bên thế chấp và bên nhận thế chấp) có thể thỏa thuận bên nhận thế chấp có thể tự bán tài sản, đây là cách thức có ưu điểm là bên nhận thế chấp sẽ bán tài sản trên cơ sở giá bán đã được hai bên thỏa thuận vì vậy có thể thực hiện được nhanh chóng và tiết kiệm thời gian, chi phí. Tiền bán tài sản thế chấp sẽ dùng để thanh toán cho nghĩa vụ bảo đảm và những chi phí phát sinh, nếu thừa thì trả lại cho bên thế chấp, nếu thiếu bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên bảo đảm thanh toán tiếp. Tuy nhiên, vấn đề trên chỉ thực hiện được nếu bên thế chấp thiện chí, hợp tác với bên nhận thế chấp trong việc xử lý tài sản thế chấp. Trường hợp bên bảo đảm không hợp tác, các bên không thỏa thuận được về giá thì có thể thông qua thủ tục tổ chức định giá. Theo quy định tại, Khoản 1 Điều 306 Bộ luật Dân sự 2015: “bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm”.

Để cụ thể hóa nội dung trên, tại điểm a khoản 1 Điều 10 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/06/2014 đã hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm quy định nếu các bên không xác định được giá bán thì bên bảo đảm có quyền chỉ định cơ quan tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định tài sản trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày không thỏa thuận được giá. Sau thời hạn 15 ngày bên bảo đảm không chỉ định được cơ quan tổ chức thẩm định giá thì bên nhận bảo đảm có quyền chỉ định cơ quan, tổ chức có chức năng định giá. Đồng thời, Thông tư này cũng quy định trong trường hợp không bán được tài sản bảo đảm như giá đã xác định thì bên nhận bảo đảm có quyền giảm giá theo một tỷ lệ nhất định, nếu qua ba lần giảm giá vẫn không bán được thì tài sản đó sẽ thuộc về bên nhận bảo đảm và giá được xác định là mức giá của lần hạ giá cuối cùng. Nếu tài sản này là động sản hoặc bất động sản không phải đăng ký thì bên bảo đảm phải hợp tác với bên nhận bảo đảm làm các thủ tục pháp lý chuyển quyền sở hữu tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật.

Định giá tài sản thế chấp bị kê biên trong giai đoạn thi hành án dân sự:

Vấn đề định giá tài sản kê biên được quy định tại Điều 98 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi bổ sung năm 2014 (Luật Thi hành án dân sự);

Theo Điều 98 Luật Thi hành án dân sự, có ba cách để xác định giá khởi điểm tài sản kê biên gồm: Định giá bằng sự thỏa thuận của đương sự; Định giá do tổ chức thẩm định giá thực hiện và định giá do chấp hành viên xác định. Trong trường hợp các bên đương sự không thỏa thuận được với nhau về giá tài sản kê biên và cũng không thỏa thuận được về tổ chức thẩm định giá hoặc tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn từ chối ký hợp đồng dịch vụ và trường hợp thi hành án chủ động thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên tài sản, chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản kê biên. Trường hợp không ký được hợp đồng dịch vụ định giá theo điểm a khoản 3 Điều 98 Luật Thi hành án dân sự thì chấp hành viên có thể lựa chọn và ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá ngoài địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản kê biên.

Về thời hạn thỏa thuận về giá và tổ chức thẩm định giá kê biên, theo quy định tại Điều 98 Luật Thi hành án dân sự: Ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thỏa thuận được về giá tài sản hoặc tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó. Giá tài sản do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá. Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó.

Trong thực tiễn công tác thi hành án dân sự cho thấy việc định giá tài sản kê biên thường được thông qua tổ chức thẩm định giá là chủ yếu, vì một số lý do sau:

Thứ nhất, việc định giá tài sản nếu được thông qua bằng sự thỏa thuận của các bên đương sự sẽ là cách tốt nhất cho việc xử lý tài sản để thi hành án. Một là, không tốn chi phí và thời gian thẩm định giá. Hai là, do các bên tự thỏa thuận nên tránh được khiếu nại về tài sản cũng như sẽ thuận lợi hơn khi giao tài sản cho người trúng đấu giá. Tuy nhiên, việc định giá với hình thức này rất ít khi xảy ra. Bởi lẽ, khi cơ quan thi hành án đã phải sử dụng đến biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản, thì cũng đồng nghĩa các bên đương sự đã không tìm được tiếng nói chung trong việc thi hành án, Vì vậy mà việc các bên ngồi lại với nhau để thỏa thuận về giá tài sản kê biên cũng như việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá là rất khó xảy ra.

Thứ hai, chấp hành viên xác định giá trong trường hợp tài sản có giá trị nhỏ (dưới 2.000.000 đồng) hoặc trong trường hợp không thực hiện được việc ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá. Hai trường hợp này cũng ít khi sử dụng đến, trong trường hợp thứ nhất, chấp hành viên ít khi áp dụng vì hiệu quả thi hành án không được cao, giá trị tài sản kê biên mà chấp hành viên có quyền xác định giá quá nhỏ so với giá trị tranh chấp trong tình hình thực tế hiện nay, nên số tiền thu được sau khi bán tài sản có thể không đủ để thanh toán các chi phí phát sinh trong quá trình thi hành án. Trường hợp thứ hai, là không thực hiện được việc ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá cũng ít khi gặp phải, vì hiện nay, các tổ chức thẩm định giá được thành lập ngày càng nhiều, có khả năng đáp ứng hầu hết các yêu cầu về thẩm định giá nói chung của thị trường hiện nay chứ không chỉ riêng cho công tác thi hành án.

Định giá lại tài sản kê biên trong giai đoạn thi hành án:

Theo quy định của Luật Thi hành án Dân sự năm 2008 sửa đổi bổ sung năm 2014 việc định giá lại tài sản kê biên được thực hiện trong các trường hợp sau:

Thứ nhất, chấp hành viên có vi phạm nghiêm trọng quy định tại Điều 98 Luật Thi hành án Dân sự dẫn đến sai lệch kết quả định giá tài sản.

Thứ hai, đương sự có yêu cầu định giá lại trước khi có thông báo công khai về việc bán đấu giá tài sản.

Thứ ba, trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày bán đấu giá không thành mà đương sự không yêu cầu định giá lại thì chấp hành viên ra quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá. Mỗi lần giảm giá không quá 10% đã định (Điều 104 Luật Thi hành án dân sự). Như vậy, nếu trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày bán đấu giá không thành mà đương sự có yêu cầu định giá lại tài sản thì yêu cầu này được chấp nhận.

Trong ba trường hợp đấu giá lại nêu trên, có hai trường hợp thuộc về yêu cầu của đương sự (bao gồm người được thi hành án và người phải thi hành án). Mục đích của yêu cầu định giá lại tài sản của đương sự có thể giải thích là để nâng cao trách nhiệm, tính khách quan của tổ chức thẩm định giá, tránh tình trạng một trong các bên đương sự “thông đồng” với tổ chức thẩm định giá để “làm giá” tài sản kê biên gây thiệt hại cho bên còn lại. Tuy nhiên, quy định này cũng bị các bên đương sự lợi dung, gây không ít khó khăn cho công tác thi hành án.

[1] Quốc hội (2014), Luật Thi hành án dân sự, Hà Nội; Quốc hội (2016), Luật Đấu giá tài sản, Hà Nội.