1. Khái niệm về chuyển nhượng tài sản thế chấp

Chuyển nhượng tài sản thế chấp là việc bên thế chấp chuyển quyền sở hữu tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thứ ba. Căn cứ xác lập việc chuyển nhượng có thể là do sự thỏa thuận của các bên bằng một hợp đồng chuyển nhượng tài sản thế chấp hoặc để đối trừ nghĩa vụ trả nợ nhằm thu lại những lợi ích thuộc về bên nhận thế chấp khi quyền lợi của bên thế chấp không được bảo đảm bằng một quan hệ trái quyền được thiết lập trước đó. Trong một số trường hợp đặc biệt, nếu không thực hiện được quyền của mình thì bên thế chấp có thể ủy quyền cho bên nhận thế chấp bán tài sản thế chấp[1].

Tùy vào cách thức xác lập nên việc chuyển nhượng tài sản thế chấp mà pháp luật sẽ quy định thủ tục, trình tự riêng đối với việc chuyển nhượng.

2. Đặc điểm của chuyển nhượng tài sản thế chấp trong phân tích chính sách

Chuyển nhượng tài sản thế chấp trong phân tích chính sách được xác định theo các đặc điểm cơ bản như sau:

Thứ nhất, phương thức để chuyển nhượng tài sản thế chấp đa dạng, phong phú và phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thể thỏa thuận về phương thức chuyển nhượng tài sản thế chấp như: bán đấu giá tài sản; bên nhận thế chấp tự bán tài sản; bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho nghĩa vụ của bên thế chấp (bán không qua đấu giá)[2]; bên nhận thế chấp nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ[3]. Nếu sự thỏa thuận của các bên là hợp pháp thì sự thỏa thuận này có hiệu lực bắt buộc thi hành đối với các bên. Nếu không có thỏa thuận hoặc các bên không thể thỏa thuận được phương thức chuyển nhượng tài sản thế chấp thì mới thực hiện theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, số tiền thu được sau khi hoàn tất việc chuyển nhượng tài sản thế chấp có thể bảo đảm cho lợi ích của nhiều chủ thể theo thứ tự ưu tiên được xác lập theo luật định hoặc theo thỏa thuận của các bên. Có những trường hợp không chỉ có bên thế chấp, bên nhận thế chấp có quyền trên tài sản thế chấp mà còn có các chủ thể khác cũng có quyền hợp pháp trên tài sản đó như: các chủ nợ không có bảo đảm; các chủ nợ cùng nhận bảo đảm bằng tài sản thế chấp; người sửa chữa, nâng cấp tài sản thế chấp, người bảo quản tài sản thế chấp,… Do vậy, số tiền thu được từ việc chuyển nhượng tài sản thế chấp được thanh toán cho các chủ thể có liên quan phải dựa trên thứ tự ưu tiên thanh toán theo nguyên tắc thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng hoặc thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm[4]. Tuy nhiên, các chủ thể có thể thỏa thuận để thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau, nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khác[5].

Thứ ba, chuyển nhượng tài sản thế chấp là một giao dịch dân sự có điều kiện. Việc chuyển nhượng tài sản thế chấp cần được lập hợp đồng chuyển nhượng tài sản. Giao dịch dân sự này cần tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 các chủ thể tham gia giao dịch dân sự phải có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, hoàn toàn tự nguyện và không vi phạm điều cầm của luật, không trái với đạo đức xã hội. Ngoài ra, do đặc thù của việc thế chấp, tài sản được dùng để bảo đảm cho một hoặc nhiều nghĩa vụ, đồng thời bên nhận thế chấp thường giữ các giấy tờ pháp lý của tài sản thế chấp nên việc chuyển nhượng tài sản thế chấp chỉ có thể thực hiện được khi bên thế chấp hoặc bên mua tài sản thế chấp phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ với bên nhận thế chấp trước hoặc phải có được sự đồng ý của bên nhận thế chấp trong việc chuyển nhượng tài sản thế chấp.

Trên thực tế, các bên sẽ không thể tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng tài sản thế chấp mà không đáp ứng được thêm một trong hai yêu cầu đặc biệt trên.

3. Vai trò của chuyển nhượng tài sản thế chấp trong phân tích chính sách

Thứ nhất, chuyển nhượng tài sản thế chấp bảo vệ lợi ích đối với bên nhận thế chấp; các tổ chức tín dụng và ngân hàng thương mại cụ thể giúp giải quyết các khoản nợ xấu, giảm tỷ lệ nợ xấu về mức an toàn theo quy chuẩn quốc tế và quy định của Ngân hàng nhà nước, qua đó các tổ chức tín dụng vừa giảm bớt được nghĩa vụ trích lập dự phòng rủi ro, cải thiện tình hình tài chính của tổ chức tín dụng vừa có điều kiện mở rộng hoạt động, nâng cao khả năng cạnh tranh và cơ hội phát triển. Quan hệ tín dụng với các khách hàng có nợ xấu có cơ hội được phục hồi và cải thiện sau khi tài sản thế chấp được chuyển nhượng, không những bù đắp thiệt hại gây ra từ nợ xấu cho tổ chức tín dụng mà còn có thể có nguồn tài chính bổ sung cho người đi vay giúp họ vượt qua khó khăn, phục hồi sản xuất kinh doanh và một lần nữa trở thành khách hàng tốt của các tổ chức tín dụng.

Thứ hai, vai trò của chuyển nhượng tài sản thế chấp đối với bên được bảo đảm. Tài sản thế chấp được chuyển nhượng không những giúp cho bên được bảo đảm (người vay tiền) cải thiện được vị thế trên thị trường tín dụng ngân hàng, dứt điểm cởi bỏ gánh nặng nợ xấu đeo đẳng, sớm có cơ hội phục hồi hoặc tạo ra cơ hội kinh doanh mới mà còn có thể thu hồi được một phần giá trị tài sản thế chấp sau khi chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng tài sản thế chấp trên cơ sở hợp tác giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp chắc chắn có lợi cho bên được bảo đảm thay vì khởi kiện các bên ra Tòa án, gây tốn kém thời gian, chi phí cũng như ảnh hưởng tới uy tín và khả năng hồi phục, duy trì, mở rộng mối quan hệ sản xuất kinh doanh trong tương lai.

Thứ ba, vai trò của chuyển nhượng tài sản thế chấp đối với nền kinh tế: Chuyển nhượng tài sản thế chấp là cách thức hữu hiệu về mặt kinh tế nhằm tháo gỡ nút thắt nợ xấu của nền kinh tế, nhất là trong điều kiện cụ thể ở Việt Nam gần như đại bộ phận nợ xấu đều được bảo đảm bằng tài sản thế chấp, phần lớn có giá trị thanh khoản cao hoặc đang phục hồi giá trị theo xu thế hồi phục của nền kinh tế. Chuyển nhượng dứt điểm tài sản thế chấp còn góp phần khơi thông thị trường tín dụng và sự tồn đọng các vụ án kiện tụng kéo dài chưa có hồi kết, là gánh nặng của các tổ chức tín dụng và cơ quan nhà nước.

Ngoài ra, hoạt hóa được một khối lượng lớn tài sản thế chấp, tăng thêm nguồn cung cho thị trường bất động sản, thị trường tài chính và cả thị trường hàng hóa từ việc chuyển nhượng tài sản thế chấp qua đó mang lại lợi ích không nhỏ cho nền kinh tế.

[1] Vũ Thị Hồng Yến (2019), “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành”, NXB Chính trị Quốc gia Sự thật, Hà Nội, tr.91.

[2] Quốc hội (2015) Bộ luật Dân sự, Hà Nội, khoản 1, Điều 303.

[3] Chính phủ (2021), Nghị định số 21/2021/NĐ-CP về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, Hà Nội, Điều 54.

[4] Quốc hội (2015) Bộ luật Dân sự, Hà Nội, Khoản 1, Điều 303.

[5] Quốc hội (2016), Luật Đấu giá tài sản, Hà Nội, Khoản 2, Điều 303.