Trình tự, thủ tục mua nhà ở xã hội đối với những dự án nhà ở xã hội được doanh nghiệp, hợp tác xã đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách được thực hiện cụ thể như sau:

Sau khi khởi công dự án, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến dự án. Các thông tin liên quan đến dự án bao gồm: tên dự án; chủ đầu tư dự án; địa điểm xây dựng dự án; địa chỉ liên lạc, địa chỉ nộp đơn đăng ký; tiến độ thực hiện dự án; quy mô dự án; số lượng căn hộ, trong đó bao gồm số căn hộ để bán, số căn hộ cho thuê, số căn hộ cho thuê mua; diện tích căn hộ; giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua (tạm tính) đối với từng loại căn hộ; thời gian bắt đầu và kết thúc nhận đơn đăng ký và các nội dung khác có liên quan để công bố công khai tại Cổng Thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án; đăng tải ít nhất 01 lần tại báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương và công bố tại Sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư (nếu có) để người dân biết, đăng ký và thực hiện việc theo dõi, giám sát.

Trước khi thực hiện việc bán, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ sẽ bán và thời điểm bắt đầu bán để Sở Xây dựng biết và kiểm tra. Công bố công khai thông tin này tại Cổng Thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án trong thời gian tối thiểu là 30 ngày làm việc, kể từ thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở tại dự án.

Trên cơ sở các thông tin liên quan đến các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn đã được công bố theo quy định trên, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đăng ký mua nhà ở xã hội nộp hồ sơ cho chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 100/2015/ NĐ-CP và hướng dẫn cụ thể của Bộ Xây dựng.

Sau khi tập hợp đầy đủ giấy tờ đăng ký của các đối tượng có nhu cầu, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm xem xét từng hồ sơ đăng ký, đối chiếu với các quy định về đối tượng, điều kiện theo quy định tại Điều 49 và Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014, quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và hướng dẫn chỉ tiết của Bộ Xây dựng để lập danh sách đối tượng được mua nhà ở xã hội thuộc dự án do mình làm chủ đầu tư.

Trường hợp trong dự án không còn quỹ nhà ở để giải quyết cho các đối tượng có nhu cầu đăng ký mua nhà ở xã hội và đã nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm ghi rõ lý do và gửi trả lại hồ sơ (bao gồm cả giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện để được mua nhà ở xã hội mà người đăng ký đã nộp) để người đó biết và nộp hồ sơ tại dự án khác.

Khi người có nhu cầu nộp hồ sơ, người nhận hồ sơ phải ghi Giấy biên nhận. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, nghĩa là hồ sơ chưa đúng theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì người nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi rõ lý do chưa giải quyết và trả lại cho người nộp hồ sơ để thực hiện việc bổ sung, hoàn thiện.

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua nhà ở xã hội theo thứ tự ưu tiên (theo nguyên tắc quy định tại Điều 23 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP)[1] về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để kiểm tra nhằm loại trừ việc người được mua nhà ở xã hội được hỗ trợ nhiều lần.

Trường hợp đối tượng dự kiến được mua nhà ở xã hội theo danh sách do chủ đầu tư lập mà đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở theo quy định hoặc đã được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại dự án khác thì Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong danh sách được mua nhà ở xã hội. Sau 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua nhà ở xã hội trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng.

Trường hợp người có nhu cầu nhà ở xã hội đáp ứng đủ điều kiện và đã được chủ đầu tư dự án xem xét, đưa vào danh sách mua nhà ở xã hội của dự án đó nhưng người đó không còn có nhu cầu mua nhà ở xã hội thì chủ đầu tư dự án gửi trả lại hồ sơ (bao gồm cả giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện để được mua nhà ở xã hội) cho người đã nộp hồ sơ.

Có thể nhận xét trình tự, thủ tục mua nhà ở xã hội đối với dự án được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách của doanh nghiệp, hợp tác xã được quy định cụ thể, chi tiết và chặt chẽ. Trong khi đó, quy định về trình tự, thủ tục mua nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng còn khá chung chung, mơ hồ dẫn đến khó khăn trong việc triển khai thực hiện. Cụ thể, các thông tin mà hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản không có yêu cầu cung cấp thông tin về “diện tích căn hộ”. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật, nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải bảo đảm tiêu chuẩn tối thiểu do Bộ Xây dựng ban hành[2]. Thêm vào đó, quy định pháp luật cũng thiếu sót trong việc không yêu cầu báo cáo về thời gian bắt đầu và kết thúc nhận đơn đăng ký đối với trường hợp mua nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng. Việc thiếu sót khi không yêu cầu hộ gia đình, cá nhân cung cấp về diện tích căn hộ, thời gian bắt đầu và kết thúc nhận đơn đăng ký dẫn đến khó khăn trong quá trình kiểm soát và quản lý cũng như khiến cho các đối tượng có nhu cầu mua nhà ở xã hội không tiếp cận được đầy đủ thông tin để có thể thực hiện việc lựa chọn đăng ký mua nhà ở xã hội một cách tối ưu nhất.

Bên cạnh đó, giai đoạn cung cấp thông tin đối với trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã đầu tư xây dựng được pháp luật chia thành hai giai đoạn: Một là, sau khi khởi công dự án[3]; Hai là, trước khi thực hiện việc bán nhà ở xã hội[4]. Và tương ứng ở mỗi giai đoạn sẽ phải cung cấp các thông tin cụ thể theo quy định của pháp luật. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, pháp luật không quy định cụ thể về thời điểm phải báo cáo bằng văn bản các thông tin đó.

Hơn thế nữa, phạm vi tiếp cận các đối tượng mua nhà ở xã hội của hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng có phần hạn chế hơn. Điều này được biểu hiện rõ qua việc hộ gia đình, cá nhân có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản các thông tin liên quan đến nhà ở xã hội với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi xây dựng nhà đền sau đó các thông tin đó sẽ được công bố công khai tại trụ sở của xã, phường[5]. Vì vậy, các đối tượng có thể tiếp cận được thông tin về nhà ở xã hội của hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng chủ yếu là người dân ở khu vực xã, phường đó. Riêng đối với các dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách của doanh nghiệp, hợp tác xã, các thông tin đó được báo cáo với Sở Xây dựng và công bố công khai tại Cổng Thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi dự án, đăng tải ít nhất 01 lần tại báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương”[6]. Vì lẽ đó, đối tượng tiếp cận thông tin nhà ở xã hội do doanh nghiệp, hợp tác xã đầu tư xây dựng cũng được mở rộng là trong phạm vi một địa phương - tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án đó.

Đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách của doanh nghiệp, hợp tác xã, pháp luật có quy định cụ thể về các vấn đề như thời gian Sở Xây dựng kiểm tra hồ sơ và danh sách, cách giải quyết trong trường hợp sau khi kiểm tra phát hiện đối tượng đó đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở theo quy định hoặc đã mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại dự án khác, cụ thể như sau: “Trường hợp đối tượng dự kiến được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo danh sách do chủ đầu tư lập mà đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở theo quy định hoặc đã được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại dự án khác thì Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong danh sách được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Sau 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng[7]. Tuy nhiên, pháp luật chưa có quy định cụ thể về việc Sở Xây dựng kiểm tra hồ sơ đăng ký và danh sách đối tượng được mua nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng. Như vậy, đối với việc Sở Xây dựng kiểm tra hồ sơ đăng ký và danh sách đối tượng được mua nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng có thể thực hiện tương tự theo quy định của trường hợp nhà ở xã hội do doanh nghiệp, hợp tác xã đầu tư xây dựng.

Quy định về trình tự, thủ tục mua nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng cũng chỉ dừng lại ở việc Sở Xây dựng kiểm tra hồ sơ đăng ký và danh sách đối tượng được mua nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp xã sao gửi. Trong khi đó, đối với dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp, hợp tác xã, pháp luật còn đặt ra trách nhiệm đối với các chủ đầu tư dự án này sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội thì phải lập đầy đủ danh sách các đối tượng (bao gồm cả các thành viên trong hộ) đã được mua nhà ở xã hội gửi về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để công bố công khai trong thời hạn 30 ngày làm việc (kể từ ngày nhận được danh sách này)[8] và lưu trữ để phục vụ cho công tác quản lý, kiểm tra (hậu kiểm). Một vấn đề khác mà các quy định hiện hành cũng chưa làm rõ là đối với trường hợp mua bán nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì trách nhiệm này sẽ thuộc về hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hay Ủy ban nhân dân cấp xã hay một chủ thể nào khác.

Mặt khác, khi so sánh với quy định về bán nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước, có thể nhận thấy, việc bán nhà ở xã hội do doanh nghiệp, hợp tác xã đầu tư xây dựng có phần đơn giản hơn. Điều này có thể được lý giải bởi việc bán nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước đã chịu sự giới hạn của pháp luật về phạm vi bán, cụ thể chỉ được bán trong trường hợp nhằm mục đích để tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khác[9]. Trước hết, sự phức tạp trong thực hiện bán nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước được thể hiện ở việc lập đề án bán nhà ở xã hội của cơ quan đại diện chủ sở hữu. Nếu như đối với doanh nghiệp, hợp tác xã chỉ dừng lại ở việc cung cấp các thông tin liên quan dự án, báo cáo bằng văn bản cho Sở Xây dựng[10] thì cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước phải lập đề án chi tiết về việc bán nhà ở này. Cụ thể, ngoài những thông tin cơ bản liên quan đến dự án như địa chỉ, số lượng nhà ở, giá bán... thì trong nội dung đề án còn phải để cập dự kiến số tiền thu được và phương án sử dụng tiền thu được để tái đầu tư xây dựng nhà ở khác[11]. Việc xây dựng phương án sử dụng tiền thu được từ bán nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước giúp bảo đảm cho việc sử dụng số tiền này hiệu quả, chính xác và đúng với mục đích để tái đầu tư xây dựng nhà ở khác. Thêm vào đó, nếu đối với trường hợp bán nhà ở xã hội do doanh nghiệp, hợp tác xã đầu tư xây dựng phải thực hiện theo một trình tự, thủ tục cụ thể quy định tại khoản 1 Điều 20 Nghị định số 100/2015/ NĐ-CP thì trình tự, thủ tục bán nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước sẽ được cơ quan đại diện chủ sở hữu đề cập trong nội dung đề án. Tiếp theo, để có thể thực hiện được việc bán nhà ở xã hội thì đề án của cơ quan đại diện chủ sở hữu sẽ phải trải qua quá trình thẩm định, xem xét và chấp thuận. Cụ thể, Bộ Xây dựng sẽ thẩm định hồ sơ đề án và báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận[12]. Trường hợp được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận thì cơ quan đại diện chủ sở hữu phê duyệt đề án và triển khai thực hiện theo đúng nội dung đề án, văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ[13].

Cuối cùng, để có thể kiểm tra, quản lý được vấn đề số tiền thu được từ bán nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước được sử dụng vào đúng mục đích tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, pháp luật quy định cơ quan đại diện chủ sở hữu phải báo cáo Bộ Xây dựng về việc sử dụng kinh phí này và Bộ Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra việc sử dụng kinh phí để báo cáo Thủ tướng Chính phủ[14].

[1] Điều này đã được bổ sung bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP

[2] Điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định số 100/2015/ND - CP Điều 3 và Điều 4 Thông tư số 20/2016/TT-BXD.

[3] Điểm a khoản 1 Điều 20 Nghị định số 100/2015/ND - CP

[4] Điểm b khoản 1 Điều 20 Nghị định số 100/2015/ND - CP

[5] Điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP

[6] Khoản 1 Điều 20 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP

[7] Điểm đ khoản 1 Điều 20 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP

[8] Điểm g khoản 1 Điều 20 Nghị định số 100/2015/ND-CP

[9] Khoản 2 Điều 43 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP

[10] Điểm a và điểm b khoản 1 Điều 20 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP

[11] Điểm b khoản 2 Điều 43 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP

[12] Điểm b khoản 2 Điều 43 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP

[13] Điểm c khoản 2 Điều 43 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

[14] Khoản 2 Điều 43 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP