Để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở nói chung và mua bán nhà ở xã hội nói riêng đều cần phải tuân thủ theo các nguyên tắc nhất định của pháp luật. Việc tuân thủ các nguyên tắc cơ bản trong giao dịch mua bán nhà ở xã hội được xem là một trong những nội dung giúp bảo đảm cho chính sách nhà ở xã hội được thực hiện một cách chính xác và hiệu quả. Căn cứ theo quy định tại Điều 87 Luật Nhà ở năm 2023, các nguyên tắc cần phải tuân thủ khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở xã hội. Theo đó, điều 89 khoản d và khoản đ quy định về nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; Tuy nhiên, trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật Nhà ở năm 2023; trong cùng một thời gian, đối tượng được thuê, mua nhà ở xã hội chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đổố với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

Việc Nhà nước cho phép mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được hỗ trợ nhà ở xã hội một lần là hợp lý. Với quy định này sẽ giúp tránh được tình trạng cùng một đối tượng mua được nhiều nhà ở xã hội hoặc cả trường hợp họ sử dụng nhà ở xã hội làm đối tượng để giao dịch với mục đích thu lợi, trong khi nhiều người có nhu cầu và hoàn cảnh khó khăn thì lại không có nhà ở[1].

Theo quy định của pháp luật về nhà ở thì thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở[2]. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này[3].

Bên cạnh đó, trong thời hạn ít nhất là 05 năm bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; nếu như trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân[4]. Đối với trường hợp mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách, đơn vị quản lý nhà ở xã hội được xác định chính là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội[5].

Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà dot j xã hội quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân[6].

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế. Cụ thể, trường hợp bán nhà ở xã hội là căn hộ nhà chung cư thì người bán phải nộp cho ngân sách nhà nước 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó. Đối với trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất[7], tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở[8].

Việc xác định tiền sử dụng đất mà người mua, thuê mua nhà ở xã hội phải nộp khi được phép bán nhà ở xã hội được quy định cụ thể như sau[9]:

Giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm người mua, thuê mua bán lại nhà ở xã hội.

Trường hợp người mua, thuê mua nhà ở xã hội bán lại nhà ở xã hội là nhà ở thấp tầng liền kề thì bên bán nhà ở xã hội phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất được xác định theo giá đất vừa nêu nhân với diện tích đất của nhà ở xã hội.

Trong trường hợp người mua, thuê mua nhà ở xã hội bán lại nhà ở xã hội là căn hộ chung cư thì tiền sử dụng đất phải nộp như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x S x giá đất x hệ số phân bổ tiền sử dụng đất cho căn hộ

Trong đó:

- S là diện tích căn hộ chung cư cần được xác định tiền sử dụng đất phải nộp.

- Giá đất được xác định theo giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm người mua, thuê mua bán lại nhà ở xã hội.

- Hệ số phân bổ của căn hộ chung cư được xác định theo quy định tại Điều 8 Thông tư số 139/2016/TT-BTC cụ thể như sau:

Hệ số phân bổ để xác định tiền sử dụng đất trong trường hợp bán nhà ở xã hội là căn hộ chung cư được xác định bằng diện tích căn hộ bán chia cho tổng diện tích sàn tòa nhà.

Theo đó, tổng diện tích sàn tòa nhà được xác định sau khi đã trừ đi phần diện tích được phép kinh doanh thương mại theo quy định (nếu có).

Trường hợp nhà ở xã hội có tầng hầm (toàn bộ hoặc một phần) và được xác định là thuộc sở hữu chung của các đối tượng sinh sống trong tòa nhà thì việc xác định diện tích tầng hầm để phân bổ cho từng căn hộ được thực hiện theo quy định pháp luật đất đai và được cộng vào tổng diện tích căn hộ bán để tính hệ số phân bổ. Trường hợp diện tích tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì không phân bổ vào diện tích căn hộ bán.

Như vậy, quyền định đoạt của người mua, thuê mua nhà ở xã hội đối với nhà ở có phần bị pháp luật hạn chế. Người mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng mua bán nhà ở xã hội đã ký với bên bán. Bên mua, thuê mua chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai[10]. Với quy định này của pháp luật góp phần quản lý chặt chẽ quỹ nhà ở xã hội và có thể tránh được tình trạng thương mại hóa nhà ở xã hội.

Tất cả các trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật Nhà ở thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó. Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật Nhà ở năm 2014[11].

Mặt khác, ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt. Việc ứng tiền trước góp phần hỗ trợ cho bên bán có thêm nguồn huy động vốn trong việc tiếp tục xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó[12]. Việc pháp luật quy định hạn mức đối với tổng số tiền được ứng trước tương ứng với hai mốc thời gian trước khi bàn giao nhà ở và trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận giúp tạo được một cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà ở xã hội, tránh được những rủi ro không đáng có cũng như bảo đảm quyền sở hữu nhà ở xã hội hình thành trong tương lai khi đã hoàn thành được theo đúng tiến độ, thỏa thuận giữa các bên.

[1] Phạm Thu Thủy: Các nguyên tắc cho thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội và vấn đề thực tế đặt ra, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số tháng 9 (330)/2019, tr. 15.

[2] Khoản 2 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014

[3] Khoản 3 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014.

[4] Khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014.

[5] Khoản 5 Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-Chính phủ.

[6] Khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014.

[7] Điều 6 Thông tư số 139/2016/TT-BTC ngày 16/9/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và phương pháp xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi người mua, thuê mua được phép bán lại nhà ở xã hội (Thông tư số 139/2016/TT-BTC).

[8] Khoản 4 Điều 19 Nghị định số 100/2015/ND - CP

[9] Điều 7 Thông tư số 139/2016/TT - BTC

[10] Khoản 4 Điều 19 Nghị định số 100/2015/ND-CP.

[11] Khoản 6 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014.

[12] Khoản 5 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014.