Tương tự như các loại giao dịch thông dụng khác, giao dịch mua bán, cho thuê mua hay cho thuê nhà ở xã hội cũng bao gồm hai bên là bên bán/cho thuê mua/cho thuê và bên mua/thuê mua/ thuê. Việc các bên giao kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội đồng nghĩa với việc các bên xác lập các quyền và nghĩa vụ với nhau trong việc thực hiện hợp đồng.

1. Đối với bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội

Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội có quyền và nghĩa vụ sau:

- Phải thực hiện nghiêm chỉnh các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở đã ký kết.

- Được quyền chấm dứt hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký.

- Tổ chức thành lập Ban quản trị nhà ở xã hội và ban hành Quy chế quản lý nhà ở xã hội theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng đối với nhà ở xã hội là nhà chung cư.

- Đối với trường hợp cho thuê nhà ở xã hội, bên cho thuê được quyền thu hồi lại nhà ở cho thuê khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, nhưng phải thông báo cho bên thuê biết trước ít nhất một tháng và phải trả lại cho bên thuê tiền đặt cọc, tiền thuê nhà đã trả trước (nếu có) theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà.

- Thu các khoản phí dịch vụ liên quan đến quản lý, sử dụng nhà ở xã hội theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng đã ký và Quy chế quản lý nhà ở xã hội.

- Không được tăng giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội khi chưa được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Nghị định số 100/2015/ND-CP.

- Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội phải thực hiện bàn giao nhà ở kèm theo hồ sơ cho bên mua theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên bán có trách nhiệm xây dựng nhà ở theo đúng thiết kế và theo danh mục vật liệu xây dựng bên trong và bên ngoài nhà ở mà các bên đã thỏa thuận; thông báo cho bên mua biết tiến độ xây dựng nhà ở và bảo đảm hoàn thành việc xây dựng theo đúng tiến độ đã thỏa thuận; tạo điều kiện để bên mua kiểm tra việc xây dựng nhà ở nếu có yêu cầu.

- Ngoài ra, bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo đúng quy định của pháp luật. Theo đó, bên bán phải thực hiện việc bảo quản nhà ở và trang thiết bị gắn liền với nhà ở trong thời gian chưa bàn giao nhà cho bên mua.

- Bên bán có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất và các khoản phí, lệ phí khác liên quan đến mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.

- Bên bán còn có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho bên mua (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bên mua đi làm thủ tục).

- Bên bán phải bồi thường thiệt hại nếu thiệt hại đó do lỗi của mình gây ra[1].

Theo quy định của pháp luật bên bán phải thực hiện nghiêm chỉnh các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết.

- Bên bán phải chấp hành quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc xử lý các hành vi vi phạm và giải quyết các khiếu nại, tranh chấp liên quan đến việc mua bán nhà ở xã hội.

Ngoài ra, bên bán phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật[2].

2. Đối với bên mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội có các quyền và nghĩa vụ sau[3]:

- Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được quyền chấm dứt hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết.

- Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải thực hiện các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đã ký kết và Quy chế quản lý nhà ở xã hội cho thuê do cơ quan có thẩm quyền ban hành,

Mặt khác, bên mua, thuê, thuê mua phải chấp hành quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc xử lý các hành vi vi phạm và giải quyết các khiếu nại, tranh chấp liên quan đến việc mua bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

- Đối với nhà ở xã hội dành để cho thuê, bên thuê có trách nhiệm phải trả lại nhà cho bên cho thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà đã ký kết; trường hợp bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì phải thông báo cho bên cho thuê biết trước ít nhất một tháng; nếu bên thuê đã trả trước tiền thuê nhà ở cho cả thời hạn thuê theo hợp đồng thì được nhận lại số tiền thuê đã thanh toán của thời hạn thuê còn lại và nhận lại khoản tiền đã đặt cọc (nếu có); bên thuê được quyền mua nhà ở đang thuê nếu chủ sở hữu thực hiện bán nhà ở theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và pháp luật về nhà ở có liên quan; không được tự ý bảo trì, cải tạo nhà ở cho thuê, sử dụng nhà ở thuê vào mục đích khác, cho người khác thuê lại hoặc cho mượn nhà ở; không được chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở hoặc hoán đổi nhà ở thuê cho người khác nếu không được sự đồng ý của bên cho thuê.

- Yêu cầu bên bán bàn giao nhà kèm theo giấy tờ về nhà ở theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Đối với trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua có quyền yêu cầu bên bán xây dựng nhà ở theo đúng thiết kế, tiến độ và sử dụng đúng các vật liệu về nhà ở mà hai bên đã thỏa thuận.

- Yêu cầu bên bán phối hợp, cung cấp các giấy tờ có liên quan để làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp bên mua đi làm thủ tục này.

- Yêu cầu bên bán bảo hành nhà ở theo đúng quy định của Luật Nhà ở năm 2014; bồi thường thiệt hại do việc giao nhà ở không đúng thời hạn, chất lượng và cam kết khác trong hợp đồng[4].

- Bên mua được quyền sở hữu nhà ở xã hội mà họ mua, đối với trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Theo đó, giao dịch mua bán nhà ở xã hội giữa doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với người mua cũng được xem thuộc trường hợp nêu trên. Do đó, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở xã hội trong trường hợp mua bán nhà ở xã hội giữa doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với người mua sẽ phát sinh từ một trong hai thời điểm sau:

Một là, thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở xã hội

Đối với trường hợp mua nhà ở xã hội trong dự án của doanh nghiệp, hợp tác xã, việc xác định thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở xã hội được thể hiện thông qua biên bản bàn giao nhà ở có chữ ký xác nhận của hai bên[5].

Hai là, thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội cho doanh nghiệp, hợp tác xã

Việc bên mua thanh toán tiền mua nhà ở xã hội cho doanh nghiệp, hợp tác xã được ghi nhận bằng biên nhận thu tiền.

Căn cứ theo quy định của pháp luật về nhà ở, đối với trường hợp mua bán nhà ở xã hội, tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó[6]. Có thể thấy, trong mọi trường hợp khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Khi và chỉ khi người mua nhà ở xã hội đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thì người mua mới phải thanh toán giá trị còn lại của hợp đồng (lớn hơn hoặc bằng 5% giá trị của nhà ở mua bán).

Vậy trong trường hợp này, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở xã hội nếu tính kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội cho chủ đầu tư sẽ được xác định như thế nào. Đối với phần giá trị còn lại của nhà ở, người mua nhà ở xã hội chỉ phải thanh toán khi người mua được cấp Giấy chứng nhận nhà ở đó.

[1] Mẫu số 09 Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư số 20/2016/TT-BXD

[2] Điểm a khoản 1 Điều 27 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

[3] Điểm b khoản 1 Điều 27 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

[4] Mẫu số 09 Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư số 20/2016/TT-BXD

[5] Mẫu số 09 Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư số 20/2016/TT-BXD

[6] Khoản 5 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014